大額按揭計算器
輸入貸款額、標準按揭利率、大額按揭利率與還款年期，對比兩種利率下的每月供款差額與全期額外利息支出。
輸入資料
計算結果
重點速覽：大額按揭 (jumbo loan) 是指貸款額超過當地標準按揭上限的貸款。在美國，超過房利美 / 房貸美收購上限的貸款即屬 jumbo，因不受政府擔保、風險較高，利率通常較標準按揭略高、審批也更嚴。香港沒有完全相同的分類，但高樓價物業 (俗稱豪宅) 的按揭同樣有「成數上限較低、利率較高、須通過更嚴格壓力測試」的特點——例如樓價愈高，可承造的按揭成數往往愈低，而部分銀行對大額貸款會加點 (spread)。本計算器把貸款額固定，對比「標準利率」與「大額利率」下的每月供款差額與全期額外利息，讓你直觀看到多付的那零點幾個百分點利率，日積月累會變成多少錢。
計算公式
每月供款 M = 貸款額 × 月利率 ÷ [1 − (1 + 月利率)^(−月數)]
月利率 = 年利率 ÷ 12，月數 = 年期 × 12
每月供款差額 = 大額利率月供 − 標準利率月供
全期額外利息 = 每月供款差額 × 月數
$$M = \dfrac{L\cdot i}{1-(1+i)^{-n}},\quad i=\dfrac{r}{12},\ n=\text{years}\times 12$$$$\Delta M = M_{jumbo} - M_{std}$$$$\text{Extra Interest} = \Delta M \times n$$使用說明
- 填入貸款額與還款年期。
- 輸入標準按揭利率與大額按揭利率 (通常後者較高)。
- 系統計算兩種利率下的每月供款、每月差額與全期額外利息。
- 用全期額外利息評估「大額按揭的利率溢價」實際會多付多少。
貸款額 HK$1,500 萬、還款年期 25 年下，不同按揭利率的每月供款與全期利息
| 按揭年利率 | 每月供款 (HK$) | 全期總利息 (HK$) |
|---|---|---|
| 3.5% | 75,093.54 | 7,528,060.66 |
| 3.9% | 78,349.65 | 8,504,893.79 |
| 4.3% | 81,681.24 | 9,504,372.41 |
| 4.7% | 85,086.79 | 10,526,037.28 |
貸款額愈大，利率每升 0.4 個百分點的差距愈驚人：由 3.5% 升至 3.9%，全期利息就多付近 HK$98 萬。
理財情境案例
案例一：豪宅按揭的利率溢價
陳先生購入一個樓價約 HK$2,000 萬的單位，承造 HK$1,500 萬按揭，年期 25 年。標準利率 3.5% 下每月供款約 HK$75,093.54。
但因屬大額 / 豪宅按揭，銀行加點至 3.9%，每月供款升至約 HK$78,349.65，每月多付 HK$3,256.11，全期額外利息約 HK$97.7 萬。
這 0.4 厘的利率溢價，25 年下來相當於再買一部名貴房車，凸顯大額按揭議價的重要性。
案例二：爭取減 0.2 厘的價值
若陳先生透過比較多間銀行、以優質客戶身份把大額利率由 3.9% 壓回 3.7%，每月供款約降至 HK$76,706 附近，較 3.9% 每月省約 HK$1,644。
以 25 年 300 期計，僅這 0.2 厘的議價就能省下約 HK$49 萬利息。
結論：大額按揭金額龐大，利率的微小差距會被放大成巨額利息，值得花時間格價、談判並考慮現金回贈與罰息期的整體條款。
常見問題
香港有「大額按揭 / jumbo loan」這個正式分類嗎？
香港沒有像美國那樣的官方 jumbo 界線，但實務上高樓價物業 (豪宅) 的按揭成數上限較低、審批較嚴，部分銀行也會對大額貸款加點。本計算器用「標準利率 vs 大額利率」的對比，模擬這種高額貸款利率較高的情況。
為什麼大額按揭的利率通常較高？
貸款額愈大，銀行承受的違約風險與資金成本愈高，加上高成數 / 高額按揭較難證券化或轉售，銀行往往以較高利率或加點來補償風險。此外部分優惠 (如現金回贈) 也可能不同。
全期額外利息是怎麼算出來的？
本計算器假設兩種利率下的還款年期相同，因此每月供款差額乘以總供款期數 (年期 × 12) 就是全期多付的利息。這是一個簡化估算，實際上利率不同會令本金攤還節奏略有差異，但用作比較利率溢價已足夠直觀。
大額按揭要通過更嚴的壓力測試嗎？
一般而言是的。香港金管局對按揭有供款與入息比率 (DSR) 及利率上升壓力測試要求，貸款額愈大，對收入與資產的要求愈高。建議先用置業負擔能力計算器評估自己是否符合。
怎樣降低大額按揭的利率成本？
可多間銀行格價、善用私人銀行 / 優質客戶關係議價、比較現金回贈與罰息期的整體條款，並考慮提早部分還款以縮短計息本金。利率每爭取 0.1 厘，在大額貸款上都會省下可觀利息。
相關工具
參考資料
本計算器內容由持牌理財策劃團隊覆核，按揭利率與成數規則核對自香港金管局及按揭證券公司公開資料。