香港計算器

PMI 計算器

輸入樓價、貸款額、按揭保險年費率、按揭年利率與還款年期，計算貸款成數 (LTV)、每月本息供款、每月按揭保險費與首月總供款。

輸入資料

物業成交價或估值。香港按揭保險適用於一定樓價上限內的物業。
HK$
向銀行借入的按揭本金。貸款額 ÷ 樓價即貸款成數 (LTV)，超過 80% 通常須按揭保險。
HK$
按揭保險費佔貸款額的年率。香港按揭保險為一次過保費 (可攤入貸款)，此處以年率化方式估算每月分攤成本。
%
按揭實際年利率。香港近年 H 按封頂利率約 3.5%–4%。
%
按揭還款年期，香港住宅按揭最長一般 30 年。
年

計算結果

90%
HK$22,528.06
HK$5,625
HK$28,153.06
HK$4,000,000

重點速覽：PMI (private mortgage insurance，按揭保險) 是當置業者的貸款成數 (LTV) 超過八成、首期不足兩成時，貸款機構要求投保的保險：一旦借款人斷供，保險賠付銀行的損失，讓銀行敢於承造高成數按揭。在美國，PMI 通常按月計入供款，待貸款餘額降至樓價 80% 時可申請取消。香港的對應機制是香港按揭證券有限公司 (HKMC) 的「按揭保險計劃」，讓合資格買家承造最高九成 (部分情況更高) 按揭，保費一次過繳付或攤入貸款。本計算器以 LTV、每月本息供款與按揭保險費估算高成數上會的每月總負擔，方便比較「湊足兩成首期」與「做高成數按揭付保費」兩條路。

計算公式

貸款成數 LTV = 貸款額 ÷ 樓價 × 100%

每月本息供款 = 貸款額 × 月利率 ÷ [1 − (1 + 月利率)^(−月數)]

每月按揭保險費 = 貸款額 × 按揭保險年費率 ÷ 12

首月總供款 = 每月本息供款 + 每月按揭保險費

保險可停繳門檻 = 樓價 × 80%

$$\text{LTV} = \dfrac{L}{P}\times 100\%$$
$$M = \dfrac{L\cdot i}{1-(1+i)^{-n}},\quad i=\dfrac{r}{12},\ n=\text{years}\times 12$$
$$\text{PMI}_{月} = \dfrac{L\times \text{rate}_{pmi}}{12}$$

使用說明

  1. 填入樓價與貸款額，系統即算出貸款成數 (LTV)。
  2. 輸入按揭保險年費率、按揭年利率與還款年期。
  3. 系統計算每月本息供款、每月按揭保險費與首月總供款。
  4. 對照「保險可停繳門檻」，估算貸款餘額降至樓價 80% 時可省下的保費。

貸款額 HK$450 萬、還款年期 25 年、按揭年利率 3.5% 下，不同按揭保險年費率的每月保費

貸款額 HK$450 萬、還款年期 25 年、按揭年利率 3.5% 下，不同按揭保險年費率的每月保費
按揭保險年費率每月按揭保險費 (HK$)每月本息供款 (HK$)首月總供款 (HK$)
0.5%1,875.0022,528.0624,403.06
1.0%3,750.0022,528.0626,278.06
1.5%5,625.0022,528.0628,153.06
2.0%7,500.0022,528.0630,028.06

按揭保險費與貸款額、保險費率成正比；費率每升 0.5 個百分點，每月保費即增加約 HK$1,875。

理財情境案例

案例一：九成上會的每月保費負擔

李小姐看中一個樓價 HK$500 萬的單位，只儲得一成首期 (HK$50 萬)，需承造九成按揭 HK$450 萬，貸款成數 LTV 為 90%。

按揭保險年費率以 1.5% 估算，每月按揭保險費 = 4,500,000 × 1.5% ÷ 12 = HK$5,625；按 3.5%、25 年計，每月本息供款約 HK$22,528.06，首月總供款約 HK$28,153.06。

換言之，九成上會讓她能提早置業，但每月要額外付約 HK$5,625 保費。她應衡量「早入市的樓價升幅」與「多付的保費」孰輕孰重。

案例二：供到貸款餘額八成即可省保費

同一物業，保險可停繳門檻 = 樓價 500 萬 × 80% = HK$400 萬。當李小姐持續供款，貸款餘額由 450 萬降至 400 萬以下時，理論上就達到「八成按揭」水平。

在美式 PMI 下此時可申請取消按揭保險，每月省回約 HK$5,625；香港的按揭保險為一次過保費，但同樣道理——貸款成數愈快降到八成，愈能減輕保險負擔。

因此提早部分還款、或選擇較短年期以加快本金攤還，都是縮短保費期的有效方法。

常見問題

香港有按揭保險嗎？和美國的 PMI 一樣嗎？

有。香港由香港按揭證券有限公司 (HKMC) 提供「按揭保險計劃」，讓合資格買家做最高九成 (部分自用物業更高) 按揭，機制與美國 PMI 相同——都是為超過八成的高成數按揭提供保險。差別在於美國 PMI 多為按月繳付、香港則常見一次過保費 (可選擇攤入貸款)。

按揭保險費怎麼計？

保費視乎貸款成數與還款年期，成數愈高、年期愈長，保費率愈高。本計算器以「年費率 ÷ 12」估算每月分攤成本，方便你比較不同費率下的每月負擔；實際保費請以按揭證券公司或銀行報價為準。

貸款成數 (LTV) 超過多少才要保險？

一般以八成為界：LTV 在 80% 以內 (即首期兩成或以上) 通常毋須按揭保險；超過 80% 的高成數按揭才需要。你可先用本計算器看看貸款成數，再決定是否要湊足兩成首期以避開保費。

做高成數按揭付保費，划算嗎？

視情況而定。若樓價持續上升、遲入市的成本高於保費，高成數上會可能划算；但若樓價橫行或下跌，多付的保費與利息就成了額外負擔。建議同時參考首期計算器與租買比較計算器，全面評估。

怎樣才能提早停繳按揭保險？

關鍵是讓貸款成數盡快降回八成以下。方法包括：提早部分還款以減少本金餘額、選擇較短還款年期加快攤還，或在物業升值後重新估值 (令 LTV 下降)。本計算器的「保險可停繳門檻」正是樓價 80% 的貸款餘額參考線。

相關工具

參考資料

本計算器內容由持牌理財策劃團隊覆核，按揭保險與貸款成數規則核對自香港按揭證券有限公司及金管局公開資料。