按揭總支出計算器
輸入貸款額、按揭利率、還款年期，以及每月差餉、管理費與保險，計算每月本息供款、其他支出與每月總支出。
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計算結果
重點速覽：很多人以為「供樓」就是每月還銀行的本金加利息 (P&I)，但持有物業的真實每月支出遠不止於此。在美國，按揭月供常以 PITI (Principal、Interest、Taxes、Insurance，本金 + 利息 + 物業稅 + 保險) 表示；香港雖沒有美式物業稅，但業主同樣要承擔差餉、地租、屋苑管理費，以及承造按揭必備的火險 / 家居保險。本計算器把「本息供款」與「差餉 + 管理費 + 保險」等持續支出合併計算，估算每月真正要掏出的總金額，讓置業預算不會低估實際負擔。
計算公式
每月本息供款 = 貸款額 × 月利率 ÷ [1 − (1 + 月利率)^(−月數)]
每月其他支出 = 每月差餉 + 每月管理費 + 每月保險
每月總支出 = 每月本息供款 + 每月其他支出
$$M_{PI} = \dfrac{L\cdot i}{1-(1+i)^{-n}},\quad i=\dfrac{r}{12},\ n=\text{years}\times 12$$$$\text{Extras} = \text{Rates} + \text{Mgmt} + \text{Insurance}$$$$\text{Total}_{月} = M_{PI} + \text{Extras}$$使用說明
- 填入貸款額、按揭年利率與還款年期，算出本息供款。
- 輸入每月差餉 / 地租、管理費與保險等持續支出。
- 系統計算每月本息供款、每月其他支出與每月總支出。
- 用每月總支出檢視真實供樓負擔，避免只看本息而低估開支。
還款年期 25 年、按揭年利率 3.5%，固定每月差餉 HK$800 + 管理費 HK$1,500 + 保險 HK$300 下，不同貸款額的每月總支出
| 貸款額 (HK$) | 每月本息供款 (HK$) | 每月其他支出 (HK$) | 每月總支出 (HK$) |
|---|---|---|---|
| 3,000,000 | 15,018.71 | 2,600.00 | 17,618.71 |
| 4,000,000 | 20,024.94 | 2,600.00 | 22,624.94 |
| 5,000,000 | 25,031.18 | 2,600.00 | 27,631.18 |
| 6,000,000 | 30,037.41 | 2,600.00 | 32,637.41 |
差餉、管理費與保險屬固定開支，貸款額愈小、這些雜費佔總支出的比重愈高——小額按揭的業主更不應忽視這筆「隱形供款」。
理財情境案例
案例一：真實供樓開支比想像多
王先生承造 HK$400 萬按揭，年期 25 年、利率 3.5%，每月本息供款約 HK$20,024.94。
他所住屋苑每月管理費 HK$1,500，差餉攤分約 HK$800，火險與家居保險每月約 HK$300，其他支出合共 HK$2,600。
因此他每月真正要付的是 HK$22,624.94，比只算本息多出約 HK$2,600。若做預算時只看本息，就會低估每年約 HK$3.1 萬的支出。
案例二：小額按揭的雜費佔比更高
若貸款額只有 HK$300 萬，本息供款約 HK$15,018.71，但差餉 + 管理費 + 保險仍是 HK$2,600，總支出約 HK$17,618.71。
此時雜費佔每月總支出約 14.8%，比貸款 600 萬時 (雜費佔約 8%) 高出不少。
這提醒買細單位或上車盤的業主：管理費與差餉是「固定成本」，不會因貸款小而按比例下降，做預算時尤其要留意。
常見問題
差餉、地租、管理費有什麼分別？
差餉是政府按物業「應課差餉租值」的 5% 徵收的稅項；地租 (或政府租金) 適用於部分批地條款的物業，按應課差餉租值的 3% 徵收；管理費則是繳給屋苑管理公司、用於清潔保安維修的費用，與政府無關。本計算器把它們統一以每月金額填入「其他支出」。
承造按揭一定要買保險嗎？
銀行一般要求抵押物業投保火險 (建築物保險)，以保障抵押品價值；家居保險 (保障傢俬財物與第三者責任) 則非強制但普遍。這些保費可攤分為每月金額計入總支出。
這個計算器和一般按揭計算器有什麼不同？
一般按揭計算器只算本金加利息 (P&I)，本計算器額外加入差餉、管理費、保險等持續開支，更貼近你每月銀行戶口實際被扣走的總金額，適合用來評估真實供樓負擔與制定家庭預算。
管理費和差餉每年都會變嗎？
會。管理費由業主立案法團 / 管理公司按實際開支調整，通常逐年微升；差餉則隨政府重估應課差餉租值而變動，政府亦不時推出差餉寬減。建議每年重新檢視這些數字並更新預算。
為什麼要把雜費計入預算？
因為它們是持續、不可省的固定開支。只看本息容易低估負擔，尤其在利率上升或收入波動時，忽略雜費可能導致現金流吃緊。把總支出算清楚，才能更穩健地評估自己能否負擔。
相關工具
參考資料
本計算器內容由持牌理財策劃團隊覆核，差餉、地租與按揭規則核對自差餉物業估價署及金管局公開資料。