按揭月供計算器
依按揭本金、年利率與還款年期,計算每月供款、整個年期的總還款額與總利息,快速評估不同利率對供樓負擔的影響。
輸入資料
計算結果
計算公式
月利率 = 年利率 ÷ 12;總期數 = 年期 × 12。
每月供款 = 本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^總期數 ÷ [(1 + 月利率)^總期數 − 1]。
總還款額 = 每月供款 × 總期數;總利息 = 總還款額 − 本金。
使用說明
- 填入向銀行借入的按揭本金。
- 填入年利率 (浮息按揭可用目前實際利率) 與還款年期。
- 查看每月供款、整個年期的總還款額與總利息。
常見問題
每月供款是怎麼算出來的？
按揭最常見的還款方式是『等額本息』(每月供款金額固定),它用的是標準的年金 (annuity) 公式:每月供款 = 本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^總期數 ÷ [(1 + 月利率)^總期數 − 1]。其中月利率 = 年利率 ÷ 12,總期數 = 還款年期 × 12。這條公式的設計目標是:讓你在整個還款期內每月付出相同的金額,而這筆固定的月供剛好能在期末把本金連同利息全部還清。雖然每月供款金額一樣,但它內部『利息』與『本金』的比例會隨時間改變:供款初期,由於欠款 (本金) 還很多,月供裏大部分是利息、只有小部分在還本金;越到後期,本金越還越少,利息佔比下降,還本金的部分就越來越大。舉例:一筆 3,000,000、年利率 3%、還款 30 年 (360 期) 的按揭,套入公式算出每月供款約為 12,648。你只要填入本金、年利率與年期,本計算器就會用這條公式幫你算出月供,並進一步算出總還款額 (月供 × 期數) 與總利息 (總還款 − 本金)。
利率和年期,對總利息的影響有多大？
利率與年期是決定供樓總成本的兩大關鍵,而且它們的影響往往比人們直覺想像的大得多。先看『利率』。由於利息是按剩餘本金逐月累積、且按揭年期長達二三十年,利率哪怕只高一點點,累積下來的利息差距都很可觀。以 3,000,000、30 年的按揭為例,利率從 3% 升到 4%,每月供款會明顯增加,30 年累積的總利息更會多出一大截。這也是為什麼在浮息環境下,加息對供樓人士的壓力這麼受關注。再看『年期』。年期越長,每月供款越低 (因為本金攤得更薄),看起來負擔較輕 —— 這是很多人選長年期的原因。但代價是:你欠著本金的時間更久,累積的利息也更多。同樣一筆貸款,30 年期的總利息會比 20 年期多出相當多。所以年期的選擇其實是一種取捨:短年期月供高但總利息少、更快『甩身』;長年期月供低、現金流輕鬆,但總利息高。善用本計算器,你可以把不同利率 (例如比較幾家銀行的報價,或模擬加息情境) 和不同年期分別試算,直觀看到月供與總利息如何變化,從而找到既能負擔、總成本又合理的組合。
用這個計算器估算供款時,還要考慮哪些實際因素？
本計算器算出的月供、總還款與總利息,是在一組簡化假設下的理論值,實際供樓時還有不少因素需要一併考量。第一,也是最重要的:『香港按揭多為浮息』。目前市場主流是 H 按 (利率跟隨銀行同業拆息 HIBOR,通常設有封頂的 P 按鎖息上限) 與 P 按 (跟隨最優惠利率)。這代表你的實際利率會隨市場升跌而變動,月供、總利息都會隨之改變;本計算器假設利率固定,結果應理解為『在目前利率不變下』的估算。想評估風險,可用不同利率多算幾次 (例如假設加息 2% 後的月供),看看自己是否供得起。第二,『壓力測試與供款佔入息比率』。銀行批核按揭時,除了看現時利率下的供款佔你月入的比例 (通常不可超過某上限),還會做『加息壓力測試』(假設利率上升後仍要供得起)。所以能不能借到你想要的金額,不只看月供絕對值。第三,『按揭成數與按揭保險』。首期不足、需要高成數按揭時,可能要買按揭保險,保費會增加總成本。第四,『其他費用』:如律師費、估價費、印花稅等置業開支,不在月供之內但同樣是買樓的成本。第五,本計算器用等額本息、每月複利的簡化模型,與銀行實際計息 (計息日、進位方式等) 可能有些微差異。⚠️ 綜上,本計算器適合快速估算與方案比較,實際供款與可借金額請以銀行審批與報價為準,重大決定前宜諮詢銀行或持牌按揭顧問。本計算器僅供教學與估算用途,不構成理財或按揭建議。