按揭月供計算器
依按揭本金、年利率與還款年期,計算每月供款、整個年期的總還款額與總利息,快速評估不同利率對供樓負擔的影響。
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計算結果
重點速覽：按揭月供 (Monthly Mortgage Payment) 是在等額本息還款方式下，你每個月要向銀行繳付的固定金額，由本金、年利率與還款年期三者決定。它用標準年金公式計算，能同時導出整個年期的總還款額與總利息，是置業前評估負擔能力、比較不同銀行按揭方案時最基本、最重要的指標。
計算公式
月利率 = 年利率 ÷ 12;總期數 = 年期 × 12。
每月供款 = 本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^總期數 ÷ [(1 + 月利率)^總期數 − 1]。
總還款額 = 每月供款 × 總期數;總利息 = 總還款額 − 本金。
$$\text{每月供款} = P \times \dfrac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}$$$$\text{總還款額} = \text{每月供款} \times n, \quad \text{總利息} = \text{總還款額} - P$$$$r = \dfrac{\text{年利率}}{12}, \quad n = \text{年期} \times 12$$使用說明
- 填入向銀行借入的按揭本金。
- 填入年利率 (浮息按揭可用目前實際利率) 與還款年期。
- 查看每月供款、整個年期的總還款額與總利息。
以按揭本金 3,000,000 為例，不同年利率與還款年期組合下的每月供款與全期總利息 (HK$)。
| 年期 / 利率 | 2.5% | 3.0% | 3.5% | 4.0% |
|---|---|---|---|---|
| 20 年 月供 | 15,897 | 16,638 | 17,399 | 18,179 |
| 30 年 月供 | 11,854 | 12,648 | 13,471 | 14,322 |
| 20 年 總利息 | 815,301 | 993,103 | 1,175,710 | 1,363,058 |
| 30 年 總利息 | 1,267,306 | 1,553,324 | 1,849,683 | 2,156,085 |
理財情境案例
案例一：首次置業評估月供負擔
張先生打算買入樓價 500 萬的單位，付兩成首期 (100 萬)，借按揭 400 萬，利率 3%、還款 30 年，想知道每月要供多少、是否負擔得起。
每月供款 = 4,000,000 × [0.0025×(1.0025)^360] ÷ [(1.0025)^360 − 1] ≈ 16,864；30 年總還款 ≈ 16,864 × 360 ≈ 6,071,040；總利息 ≈ 2,071,040。
張先生每月需供約 16,864。若家庭月入約 5 萬，供款佔入息約 34%，一般在銀行可接受範圍內，但仍須通過加息壓力測試；他也應預留應急錢與其他置業開支。
案例二：加息壓力測試
同一筆 400 萬、30 年的按揭，張先生想試算若利率由 3% 升至 5%，月供會變成多少，以評估自己是否供得起。
利率 5% 時：月供 = 4,000,000 × [0.0041667×(1.0041667)^360] ÷ [(1.0041667)^360 − 1] ≈ 21,470。相比 3% 時的約 16,864，每月多付約 4,606。
加息 2 個百分點後，月供由約 16,864 升至約 21,470，佔月入 5 萬的比例由 34% 升至約 43%。張先生應確認在加息情境下仍供得起，這正是銀行壓力測試要驗證的事。
常見問題
每月供款是怎麼算出來的？
按揭最常見的還款方式是『等額本息』(每月供款金額固定),它用的是標準的年金 (annuity) 公式:每月供款 = 本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^總期數 ÷ [(1 + 月利率)^總期數 − 1]。其中月利率 = 年利率 ÷ 12,總期數 = 還款年期 × 12。這條公式的設計目標是:讓你在整個還款期內每月付出相同的金額,而這筆固定的月供剛好能在期末把本金連同利息全部還清。雖然每月供款金額一樣,但它內部『利息』與『本金』的比例會隨時間改變:供款初期,由於欠款 (本金) 還很多,月供裏大部分是利息、只有小部分在還本金;越到後期,本金越還越少,利息佔比下降,還本金的部分就越來越大。舉例:一筆 3,000,000、年利率 3%、還款 30 年 (360 期) 的按揭,套入公式算出每月供款約為 12,648。你只要填入本金、年利率與年期,本計算器就會用這條公式幫你算出月供,並進一步算出總還款額 (月供 × 期數) 與總利息 (總還款 − 本金)。
利率和年期,對總利息的影響有多大？
利率與年期是決定供樓總成本的兩大關鍵,而且它們的影響往往比人們直覺想像的大得多。先看『利率』。由於利息是按剩餘本金逐月累積、且按揭年期長達二三十年,利率哪怕只高一點點,累積下來的利息差距都很可觀。以 3,000,000、30 年的按揭為例,利率從 3% 升到 4%,每月供款會明顯增加,30 年累積的總利息更會多出一大截。這也是為什麼在浮息環境下,加息對供樓人士的壓力這麼受關注。再看『年期』。年期越長,每月供款越低 (因為本金攤得更薄),看起來負擔較輕 —— 這是很多人選長年期的原因。但代價是:你欠著本金的時間更久,累積的利息也更多。同樣一筆貸款,30 年期的總利息會比 20 年期多出相當多。所以年期的選擇其實是一種取捨:短年期月供高但總利息少、更快『甩身』;長年期月供低、現金流輕鬆,但總利息高。善用本計算器,你可以把不同利率 (例如比較幾家銀行的報價,或模擬加息情境) 和不同年期分別試算,直觀看到月供與總利息如何變化,從而找到既能負擔、總成本又合理的組合。
用這個計算器估算供款時,還要考慮哪些實際因素？
本計算器算出的月供、總還款與總利息,是在一組簡化假設下的理論值,實際供樓時還有不少因素需要一併考量。第一,也是最重要的:『香港按揭多為浮息』。目前市場主流是 H 按 (利率跟隨銀行同業拆息 HIBOR,通常設有封頂的 P 按鎖息上限) 與 P 按 (跟隨最優惠利率)。這代表你的實際利率會隨市場升跌而變動,月供、總利息都會隨之改變;本計算器假設利率固定,結果應理解為『在目前利率不變下』的估算。想評估風險,可用不同利率多算幾次 (例如假設加息 2% 後的月供),看看自己是否供得起。第二,『壓力測試與供款佔入息比率』。銀行批核按揭時,除了看現時利率下的供款佔你月入的比例 (通常不可超過某上限),還會做『加息壓力測試』(假設利率上升後仍要供得起)。所以能不能借到你想要的金額,不只看月供絕對值。第三,『按揭成數與按揭保險』。首期不足、需要高成數按揭時,可能要買按揭保險,保費會增加總成本。第四,『其他費用』:如律師費、估價費、印花稅等置業開支,不在月供之內但同樣是買樓的成本。第五,本計算器用等額本息、每月複利的簡化模型,與銀行實際計息 (計息日、進位方式等) 可能有些微差異。⚠️ 綜上,本計算器適合快速估算與方案比較,實際供款與可借金額請以銀行審批與報價為準,重大決定前宜諮詢銀行或持牌按揭顧問。本計算器僅供教學與估算用途,不構成理財或按揭建議。
H 按和 P 按有甚麼分別？我該用哪個利率來計算？
香港浮息按揭主要分兩種。『H 按』的利率跟隨銀行同業拆息 (HIBOR) 加一個固定息差 (例如 H+1.3%)，因 HIBOR 會逐月波動，H 按利率也會浮動；為免拆息急升，H 按通常設有一個『封頂位』(以最優惠利率 P 減某個百分比計的鎖息上限)，一旦 H 按算出來高過封頂位，就以封頂位收取。『P 按』則直接跟隨銀行的最優惠利率 P (例如 P−2%)，P 由銀行釐定，變動較 HIBOR 平穩。用本計算器估算時，應填入你目前實際適用的按揭利率 (即 H 按的實際計出利率或 P 按的 P 減後利率)；由於利率會浮動，建議也用高一點的利率 (例如加 2%) 再算一次，看看加息後的月供是否仍能負擔。⚠️ 實際利率與封頂安排以銀行報價及合約為準。
銀行說的『供款佔入息比率』和『壓力測試』是甚麼？會影響我能借多少嗎？
會，而且影響很大 —— 它們決定你『借不借得到』想要的金額，不只是月供絕對值。『供款佔入息比率』(DSR，俗稱供款與入息比率) 是指你每月所有貸款供款 (包括這筆按揭及其他貸款) 佔月入的百分比，銀行按監管指引設有上限 (視乎樓價、是否自住等而不同)，超過上限就要減借款額或加借款人。『壓力測試』則是銀行假設利率上升一定幅度後，重新計算你的供款，看看在加息情境下供款佔入息比率是否仍在容許範圍內；通過不了，就借不到理想金額。這兩項是為了確保借款人有足夠緩衝應付加息，避免過度借貸。所以在用本計算器算出月供後，別忘了：一是確認目前月供佔你月入的比例合理，二是用較高利率再算一次 (模擬壓測)，確保加息後仍供得起。⚠️ 實際 DSR 上限與壓測要求以銀行及金管局最新指引為準。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。