按揭利息計算器
計算按揭貸款在整個還款期需支付的總利息、總還款額與每月供款，看清置業的真實利息成本。
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計算結果
重點速覽：按揭總利息 (Total Mortgage Interest) 是指在整個還款年期內，你為借入的按揭本金所付出的利息總和，等於「每月供款 × 總期數 − 本金」。它與每月供款不同：月供是你每期要拿出的現金，而總利息則量度整筆按揭的長遠融資成本。由於按揭金額大、年期長 (香港常見 25 至 30 年)，利息按剩餘本金逐月累積，總利息往往可觀，甚至超過本金的一半。看清楚總利息，能幫你判斷是否值得縮短年期或爭取更低利率。
計算公式
每月利率 r = 年利率 ÷ 100 ÷ 12;總期數 n = 年期 × 12。
每月供款 = 貸款額 × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)。
總還款額 = 每月供款 × n。
總利息 = 總還款額 − 貸款額。
$$\text{每月供款} = P \times \dfrac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}$$$$\text{總還款額} = \text{每月供款} \times n$$$$\text{總利息} = \text{總還款額} - P \quad (r = \text{年利率}/12,\; n = \text{年期}\times 12)$$使用說明
- 輸入按揭貸款額 (樓價減首期)。
- 輸入年利率與還款年期。
- 查看整個還款期的總利息、總還款額與每月供款。
以按揭本金 3,000,000、年利率 3% 為例，不同還款年期下的每月供款與全期總利息 (HK$)。
| 還款年期 | 每月供款 | 全期總利息 | 利息佔本金比例 |
|---|---|---|---|
| 15 年 | 20,717 | 729,141 | 24.3% |
| 20 年 | 16,638 | 993,103 | 33.1% |
| 25 年 | 14,226 | 1,267,902 | 42.3% |
| 30 年 | 12,648 | 1,553,324 | 51.8% |
理財情境案例
案例一：借 400 萬、年利率 3.5%、供 30 年的總利息
陳先生買入一個單位，承造按揭 4,000,000，年利率 3.5%，還款年期 30 年，想知道 30 年下來總共要付多少利息。
每月供款 = 4,000,000 × [0.0029167×(1.0029167)^360] ÷ [(1.0029167)^360 − 1] ≈ 17,964；總還款額 = 17,964 × 360 ≈ 6,467,040；總利息 = 6,467,040 − 4,000,000 ≈ 2,467,040。
30 年間陳先生需付利息約 2,467,000，比本金的一半還多。若他能將年期縮短至 25 年，總利息會明顯下降，代價是每月供款增加。
案例二：利率由 3% 升至 4% 對總利息的影響
同樣是 3,000,000、30 年的按揭，若浮息由 3% 上升到 4%，總利息會增加多少？
3% 時：月供約 12,648，總利息約 1,553,324。4% 時：月供約 14,322，總利息 = 14,322 × 360 − 3,000,000 ≈ 2,156,085。差額 ≈ 2,156,085 − 1,553,324 = 602,761。
利率僅升 1 個百分點，30 年累積的總利息就多出約 60 萬。這說明在香港浮息 (H 按/P 按) 環境下，加息對供樓總成本的影響相當大，做壓力測試時務必試算加息情境。
常見問題
為甚麼按揭的總利息這麼高？
按揭金額大、年期長 (常見 25 至 30 年)，利息會隨時間累積。年期越長，本金償還越慢，產生利息的時間越長，總利息就越高。縮短年期或爭取較低利率能顯著減少利息。
香港按揭是浮息還是定息？計算結果準嗎？
香港多數按揭採浮息 (與 HIBOR 或最優惠利率 P 掛鈎)，利率會隨市場浮動。本工具假設利率固定，屬估算;實際利息會因利率變動而不同，宜以當前利率作參考並定期重算。
提早還款能省多少利息？
提早償還部分本金能減少未清本金，從而降低往後的利息。省下的金額視乎提早還款的時間與金額而定 —— 越早、越多，省息越明顯。但需留意罰息期內可能有罰款。
縮短年期和爭取低利率，哪個更能減少總利息？
兩者都能減少總利息，但作用機制不同，理想做法是雙管齊下。『縮短年期』是直接減少計息的期數 —— 例如把 3,000,000 的按揭由 30 年縮到 20 年，總利息可由約 155 萬降到約 99 萬，省下逾 55 萬；代價是每月供款由約 12,648 升到約 16,638，你要供得起這較高的月供、並通過銀行的入息審查與壓力測試。『爭取低利率』則是降低每一期的計息率，同樣一筆 30 年按揭，利率由 4% 降到 3%，總利息可省約 60 萬，而月供反而下降，對現金流更友善，所以格外值得留意銀行報價與轉按機會。實務上：先在可負擔範圍內選較短年期，再盡量爭取低息與現金回贈；若目前年期已定，則透過留意市場、適時轉按 (refinance) 來降低利率。⚠️ 縮短年期會推高月供與壓力測試門檻，須先確認負擔能力。
這個總利息數字準嗎？和銀行實際收的會一樣嗎？
本計算器用的是標準『等額本息、每月複利』模型，算出的總利息是在『利率固定不變』假設下的理論估算，方向與量級可靠，適合用來比較不同年期、利率方案；但與銀行實際收取的利息會有些微差異，原因有幾點。第一，香港按揭多為『浮息』(H 按跟隨銀行同業拆息 HIBOR、P 按跟隨最優惠利率)，實際利率會隨市場升跌，總利息也會隨之改變，本工具假設利率不變。第二，銀行的實際計息在計息日、進位方式、供款日等細節上與簡化模型可能略有出入。第三，若你中途做了部分提前還款或轉按，實際總利息會低於本工具的估算。第四，本工具只計利息，未包含按揭保險費、律師費、估價費等其他置業成本。⚠️ 因此本結果宜作估算與方案比較之用，實際利息與供款請以銀行報價與供款表為準。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。