按揭加速還款計算器
計算每月額外多還一筆本金,能提早多少個月供完按揭、節省多少利息;比較原還款計劃與加速還款計劃的差別。
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計算結果
重點速覽：按揭加速還款 (Mortgage Acceleration) 是指在正常每月供款之外，每期額外多還一筆錢直接扣減本金，令欠款下降得比原計劃快，從而縮短還款年期、大幅減少總利息支出。由於按揭利息按剩餘本金逐月計算，本金還得越快，往後要付的利息越少，因此即使每月只多還一筆不大的金額，長遠省息與提早供完的效果都相當可觀。
計算公式
原每月供款 = 本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^總期數 ÷ [(1 + 月利率)^總期數 − 1];月利率 = 年利率 ÷ 12。
原計劃總利息 = 原月供 × 總期數 − 本金。
加速供款 = 原月供 + 每月額外還款;逐月模擬:每期利息 = 剩餘本金 × 月利率,還本金 = 供款 − 利息,本金遞減至 0。
提早供完月數 = 原總期數 − 加速實際期數;節省利息 = 原計劃總利息 − 加速計劃總利息。
$$\text{原每月供款} = P \times \dfrac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}$$$$\text{每期}: \text{利息} = \text{剩餘本金} \times r,\; \text{還本} = (\text{原月供} + \text{額外還款}) - \text{利息}$$$$\text{節省利息} = \text{原計劃總利息} - \text{加速計劃總利息}$$使用說明
- 填入尚未償還的按揭本金、年利率與原還款年期。
- 填入你打算每月額外多還入本金的金額。
- 查看加速後的供完期數、提早供完的月數,以及節省的總利息。
以按揭本金 3,000,000、年利率 3%、原還款年期 30 年為例，不同『每月額外還款』下的提早供完月數與節省利息 (HK$)。
| 每月額外還款 | 加速後供完 | 提早供完 | 節省利息 |
|---|---|---|---|
| 1,000 | 320 個月 (約 26.7 年) | 40 個月 | 194,373 |
| 2,000 | 288 個月 (24 年) | 72 個月 | 344,276 |
| 3,000 | 262 個月 (約 21.8 年) | 98 個月 | 463,659 |
| 5,000 | 222 個月 (18.5 年) | 138 個月 | 642,268 |
理財情境案例
案例一：每月多還 2,000 的威力
黃先生的按揭本金 3,000,000，年利率 3%，原定 30 年 (360 期) 供完，原月供約 12,648。他打算每月額外多還 2,000 入本金，想知道能提早多久供完、省多少利息。
以原月供 + 額外 2,000 = 14,648 逐月攤還：每期先扣利息 (剩餘本金 × 0.25%)，餘額還本金，本金遞減至 0。模擬結果約 288 期還清；原計劃總利息約 1,553,324，加速後總利息約 1,209,048。
黃先生約 288 期 (24 年) 即可供完，提早 72 個月 (6 年)，並節省利息約 344,276。每月僅多還 2,000，長遠效果卻相當可觀。
案例二：較高利率下加速還款更有威力
周小姐的按揭本金 2,000,000，年利率 4%，原定 25 年 (300 期)，原月供約 10,557。她每月額外多還 3,000，想評估效果。
以原月供 + 額外 3,000 = 13,557 逐月攤還模擬：約 204 期還清；原計劃總利息約 1,167,021，加速後總利息約 757,160。
周小姐約 204 期 (17 年) 即供完，提早 96 個月 (8 年)，節省利息約 409,861。利率越高，加速還款省下的利息越可觀 —— 因為提前還掉的本金省掉的是較高息率下累積的長期利息。
常見問題
加速還款是怎樣省到利息的？為什麼效果這麼明顯？
加速還款省利息的原理,關鍵在於按揭利息是按『剩餘本金』逐月計算的。每個月銀行收的利息 = 當時尚欠的本金 × 月利率;所以只要本金下降得越快,往後每一期要付的利息就越少,而省下來的利息又能讓更多的供款用去還本金,形成良性循環。正常供款時,每月的月供是固定的,但其中『利息』與『還本金』的比例會隨時間改變:供款初期本金大,利息佔了月供的一大部分,真正還到本金的很少;要到供款後期,本金變小、利息變少,才開始大幅還本。加速還款做的,就是在每期供款上額外多還一筆『純本金』—— 這筆錢不用付利息,直接把欠款壓低,等於把原本要到很後期才還的本金提前還掉,從而『跳過』了這些本金原本會產生的所有未來利息。舉例:一筆 3,000,000、年利率 3%、原定 30 年 (360 期) 的按揭,原月供約 12,648,30 年總共要付的利息相當可觀。若每月額外多還 2,000,本金下降加快,大約 288 期就能還清,提早了 72 個月 (6 年),節省的利息約 344,276。之所以效果這麼明顯,是因為省下的是『複利式』的長期利息 —— 提前還掉的本金,省掉的是它在餘下十幾二十年裏會累積產生的全部利息,時間越長、利率越高,這個槓桿效果就越大。
每月多還一點,和一次過大額還款,哪個好？
『每月多還一點 (定期加速)』與『一次過大額還款 (整付 / part prepayment)』都能省利息、縮短年期,兩者原理相同 —— 都是提前壓低本金 —— 差別主要在現金流安排與靈活性,沒有絕對誰好,視乎個人情況。『每月多還一點』的好處是:化整為零,對每月現金流的壓力較平均,容易養成習慣,也不需要一次拿出一大筆錢;適合有穩定月結餘、想長期穩步縮短年期的人。本計算器採用的正是這種模式。『一次過大額還款』的好處是:當你手上突然多了一筆錢 (例如花紅、遺產、投資獲利),一次過還入本金,能立刻大幅拉低欠款與往後利息,效果來得快而集中;適合有間歇性大額收入的人。實務上兩者可以並用:平日每月多還一點,遇到大額進帳時再整付一筆。不過,選擇哪種方式前,有兩點必須先搞清楚。第一是『提前還款條款』:並非所有按揭都能隨意提前還本,部分產品對每年可提前還款的比例有上限,或在『罰息期』內提前還款要付罰息 (見下一題)。第二是『機會成本與流動性』:把錢拿去還按揭,就等於放棄了這筆錢的其他用途 (應急、投資)。若按揭利率不高,而你有把握從其他投資取得更高回報,或你的應急錢還不夠充足,那麼未必要急於加速還款。加速還款前,宜先確保有足夠的應急儲備。
使用這個計算器和實際加速還款時,要注意什麼？
使用本計算器與實際進行加速還款時,有幾點要特別留意。第一,『利率假設是固定的,但香港按揭多為浮息』。本計算器假設整個年期利率不變,但香港絕大多數按揭是浮息 (H 按跟隨銀行同業拆息、P 按跟隨最優惠利率),利率會隨市場升跌,實際的供款、年期與利息都會浮動;計算結果應視為在『當前利率不變』假設下的估算。第二,『小心罰息期 (penalty period)』。很多按揭在批出後的首 2 至 3 年設有罰息期,若在此期間提前償還 (尤其是大額提前還款或轉按),可能要支付罰息 (常見為貸款額的某個百分比,或退回已享用的現金回贈)。加速還款前,務必查閱自己按揭合約中關於『提前還款』與『部分還款』的條款。第三,『確認額外還款會用於扣減本金』。要確保你的額外還款是被計入『減少本金』(從而縮短年期或減少利息),而不是被當成『預繳未來供款』。做法上,通常需要主動通知銀行你的還款意圖。第四,『保留流動性,不要把錢全押在還款上』。提前還款雖能省息,但錢一旦還進按揭就很難再拿出來 (除非再融資,且要重新做壓力測試)。務必先預留足夠的應急基金與生活彈性,再考慮加速還款。第五,本計算器用逐月攤還模擬,結果與銀行實際計算 (計息日、進位方式、供款日等細節) 可能有些微差異,僅供參考。⚠️ 綜上,本計算器幫你直觀看到加速還款的威力,但實際決策須考慮浮息風險、罰息條款與個人流動性。本計算器僅供教學與估算用途,不構成理財或按揭建議;重大按揭決定前,宜諮詢銀行或持牌理財顧問。
加速還款前，一定要先確認甚麼？會不會反而不划算？
加速還款雖能省息，但落實前必須先確認三件事，否則可能招致罰息或犧牲流動性，反而不划算。第一，『罰息期與提前還款條款』：很多按揭在首 2 至 3 年設有罰息期，期內大額提前還款或轉按可能要付罰息、退回現金回贈；且部分產品對每年可免罰提前還款的比例設有上限，務必先查閱合約 (可配合按揭罰息計算器評估成本)。第二，『流動性與應急錢』：錢一旦還進按揭就很難再取出 (除非再融資並重新做壓力測試)，因此要先預留足夠的應急基金 (一般建議 3 至 6 個月開支)，別把所有閒錢都押去還款。第三，『機會成本』：若你的按揭利率不高，而你有把握從其他穩健投資取得更高回報，或有更優先的財務目標，那麼未必要急於加速還款。⚠️ 在確認沒有罰息、應急錢充足、且無更佳資金用途後，加速還款才是穩健的省息選擇。
額外還款要怎樣做，才能確保是用來扣本金而不是預繳供款？
這一點非常關鍵：加速還款省息的前提，是你的額外還款被計入『減少本金』(principal)，而不是被銀行當成『預繳未來的供款』。若被當成預繳，本金不會提早下降，你就省不到利息、也縮短不了年期，失去加速還款的意義。實務上要注意：第一，主動向銀行表明你的還款意圖 —— 明確告知這筆額外款項是『部分提前還本』(partial prepayment)，要求用於扣減本金餘額。第二，確認扣本金後的『後續安排』：通常有兩種，一是『縮短年期、月供不變』(省息最多)，二是『減少月供、年期不變』(現金流較鬆但省息較少)，本計算器採用的是前者 (額外還款直接加快還清)。第三，還款後核對供款表或結單，確認本金餘額確實相應下降。第四，留意罰息期與每年免罰額度。⚠️ 不同銀行對部分提前還款的手續、最低金額與處理方式各異，落實前請先向銀行查明。
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參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。