按揭加速還款計算器
計算每月額外多還一筆本金,能提早多少個月供完按揭、節省多少利息;比較原還款計劃與加速還款計劃的差別。
輸入資料
計算結果
計算公式
原每月供款 = 本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^總期數 ÷ [(1 + 月利率)^總期數 − 1];月利率 = 年利率 ÷ 12。
原計劃總利息 = 原月供 × 總期數 − 本金。
加速供款 = 原月供 + 每月額外還款;逐月模擬:每期利息 = 剩餘本金 × 月利率,還本金 = 供款 − 利息,本金遞減至 0。
提早供完月數 = 原總期數 − 加速實際期數;節省利息 = 原計劃總利息 − 加速計劃總利息。
使用說明
- 填入尚未償還的按揭本金、年利率與原還款年期。
- 填入你打算每月額外多還入本金的金額。
- 查看加速後的供完期數、提早供完的月數,以及節省的總利息。
常見問題
加速還款是怎樣省到利息的？為什麼效果這麼明顯？
加速還款省利息的原理,關鍵在於按揭利息是按『剩餘本金』逐月計算的。每個月銀行收的利息 = 當時尚欠的本金 × 月利率;所以只要本金下降得越快,往後每一期要付的利息就越少,而省下來的利息又能讓更多的供款用去還本金,形成良性循環。正常供款時,每月的月供是固定的,但其中『利息』與『還本金』的比例會隨時間改變:供款初期本金大,利息佔了月供的一大部分,真正還到本金的很少;要到供款後期,本金變小、利息變少,才開始大幅還本。加速還款做的,就是在每期供款上額外多還一筆『純本金』—— 這筆錢不用付利息,直接把欠款壓低,等於把原本要到很後期才還的本金提前還掉,從而『跳過』了這些本金原本會產生的所有未來利息。舉例:一筆 3,000,000、年利率 3%、原定 30 年 (360 期) 的按揭,原月供約 12,648,30 年總共要付的利息相當可觀。若每月額外多還 2,000,本金下降加快,大約 288 期就能還清,提早了 72 個月 (6 年),節省的利息約 344,276。之所以效果這麼明顯,是因為省下的是『複利式』的長期利息 —— 提前還掉的本金,省掉的是它在餘下十幾二十年裏會累積產生的全部利息,時間越長、利率越高,這個槓桿效果就越大。
每月多還一點,和一次過大額還款,哪個好？
『每月多還一點 (定期加速)』與『一次過大額還款 (整付 / part prepayment)』都能省利息、縮短年期,兩者原理相同 —— 都是提前壓低本金 —— 差別主要在現金流安排與靈活性,沒有絕對誰好,視乎個人情況。『每月多還一點』的好處是:化整為零,對每月現金流的壓力較平均,容易養成習慣,也不需要一次拿出一大筆錢;適合有穩定月結餘、想長期穩步縮短年期的人。本計算器採用的正是這種模式。『一次過大額還款』的好處是:當你手上突然多了一筆錢 (例如花紅、遺產、投資獲利),一次過還入本金,能立刻大幅拉低欠款與往後利息,效果來得快而集中;適合有間歇性大額收入的人。實務上兩者可以並用:平日每月多還一點,遇到大額進帳時再整付一筆。不過,選擇哪種方式前,有兩點必須先搞清楚。第一是『提前還款條款』:並非所有按揭都能隨意提前還本,部分產品對每年可提前還款的比例有上限,或在『罰息期』內提前還款要付罰息 (見下一題)。第二是『機會成本與流動性』:把錢拿去還按揭,就等於放棄了這筆錢的其他用途 (應急、投資)。若按揭利率不高,而你有把握從其他投資取得更高回報,或你的應急錢還不夠充足,那麼未必要急於加速還款。加速還款前,宜先確保有足夠的應急儲備。
使用這個計算器和實際加速還款時,要注意什麼？
使用本計算器與實際進行加速還款時,有幾點要特別留意。第一,『利率假設是固定的,但香港按揭多為浮息』。本計算器假設整個年期利率不變,但香港絕大多數按揭是浮息 (H 按跟隨銀行同業拆息、P 按跟隨最優惠利率),利率會隨市場升跌,實際的供款、年期與利息都會浮動;計算結果應視為在『當前利率不變』假設下的估算。第二,『小心罰息期 (penalty period)』。很多按揭在批出後的首 2 至 3 年設有罰息期,若在此期間提前償還 (尤其是大額提前還款或轉按),可能要支付罰息 (常見為貸款額的某個百分比,或退回已享用的現金回贈)。加速還款前,務必查閱自己按揭合約中關於『提前還款』與『部分還款』的條款。第三,『確認額外還款會用於扣減本金』。要確保你的額外還款是被計入『減少本金』(從而縮短年期或減少利息),而不是被當成『預繳未來供款』。做法上,通常需要主動通知銀行你的還款意圖。第四,『保留流動性,不要把錢全押在還款上』。提前還款雖能省息,但錢一旦還進按揭就很難再拿出來 (除非再融資,且要重新做壓力測試)。務必先預留足夠的應急基金與生活彈性,再考慮加速還款。第五,本計算器用逐月攤還模擬,結果與銀行實際計算 (計息日、進位方式、供款日等細節) 可能有些微差異,僅供參考。⚠️ 綜上,本計算器幫你直觀看到加速還款的威力,但實際決策須考慮浮息風險、罰息條款與個人流動性。本計算器僅供教學與估算用途,不構成理財或按揭建議;重大按揭決定前,宜諮詢銀行或持牌理財顧問。