按揭提前還款計算器
計算每月額外還款可節省的利息與縮短的供款期：以標準攤還法逐月模擬,比較有無額外還款的差異。
輸入資料
計算結果
計算公式
正常每月供款 = 本金 × 月利率 ×(1+月利率)^期數 ÷ ((1+月利率)^期數 − 1)。
逐月攤還:每月利息 = 剩餘本金 × 月利率;每月沖減本金 = (供款 + 額外還款) − 利息。
節省利息 = 只按正常供款的總利息 − 每月額外還款後的總利息;縮短供款期為兩者月數之差。
使用說明
- 輸入貸款本金、年利率與原定供款年期。
- 輸入你打算每月額外多還的本金金額。
- 查看節省的利息總額與縮短的供款月數。
常見問題
提前還款為什麼能省利息？節省的金額是怎麼算出來的？
提前還款能省下利息,關鍵在於按揭利息的計算方式:每一期的利息,都是按『當期剩餘的本金』來計算的。也就是說,剩餘本金越少,往後要付的利息就越少。當你在正常供款之外,額外多還一筆錢直接沖減本金,就等於提早減少了往後所有期數的計息基礎 — 這個效果會累積、放大,像滾雪球一樣,讓你省下的利息遠超過你額外多還的本金看起來的比例,同時也讓貸款更快還清。至於本計算器如何算出節省金額,採用的是逐月模擬的方法。第一步,先用標準的等額本息公式,算出在原定年期下的『正常每月供款額』。第二步,模擬『只按正常供款』的情況:逐月計算利息、沖減本金,直到還清,並累計整個過程付出的總利息與所需月數。第三步,模擬『每月額外多還一筆』的情況:同樣逐月計算,但每月的還款額是『正常供款 + 額外還款』,由於本金減少得更快,會更早還清,總利息也更少。第四步,把兩種情況相比:總利息之差,就是『節省利息』;所需月數之差,就是『縮短的供款期』。以本金 300 萬、年利率 4%、30 年、每月額外還 3,000 為例,結果顯示可省下約 67 萬利息、並提早約 101 個月 (逾 8 年) 還清 — 由此可見提前還款的威力相當可觀。
提前還款一定划算嗎？決定前該考慮什麼？
提前還款雖然能省利息、更快『無債一身輕』,但『是否划算』並非絕對,做決定前應綜合考慮以下幾點,避免顧此失彼。第一,『按揭合約的條款與罰息』。有些按揭 (尤其是在罰息期內) 提前還款或部分提早償還,可能需要支付『罰息 (penalty)』或有金額、次數的限制。務必先查清楚你的按揭合約,確認提前還款是否會產生額外費用,否則省下的利息可能被罰息抵銷。第二,『應急儲備金』。在把閒錢投入提前還款前,應先確保自己保留了足夠的應急資金 (一般建議 3 至 6 個月的生活開支)。若把錢都拿去還按揭而手頭拮据,遇到突發狀況 (失業、醫療) 時反而可能要借高息貸款,得不償失。第三,『機會成本 — 還款 vs 投資』。這是核心的權衡:提前還款等於獲得『相當於按揭利率的確定回報』(省下的利息)。你要比較的是:如果不還款,把這筆錢拿去投資,預期回報能否高於按揭利率?若按揭利率不高,而你有能力獲得更高的穩健投資回報,投資可能更有利;反之,若按揭利率較高、或你偏好無風險地減少負債,提前還款則更吸引。第四,『稅務考量』。在香港,自住物業的按揭利息在符合條件下可申請『居所貸款利息扣除』,提前還清會減少可扣除的利息 (但通常省下的利息仍遠大於這點稅務影響)。⚠️ 綜合而言,提前還款是穩健的理財選擇,但應在『保留應急錢、確認無罰息、權衡投資機會』之後再決定。
使用這個計算器時，有哪些假設和限制要注意？
使用按揭提前還款計算器時,了解它背後的假設與限制,能幫你更正確地解讀結果。第一,『假設固定利率』。本計算器假設整個供款期利率維持不變。但香港常見的按揭多為浮動利率 (如與最優惠利率 P 或銀行同業拆息 H 掛鈎),實際利率會隨市場波動。因此在利率變動時,實際的供款額、總利息與節省金額都會與計算結果不同。你可以用不同的利率各算一次,了解利率變化的影響。第二,『假設每月額外還款額固定且全數沖本金』。計算器假設你每月都額外多還相同的一筆錢,且這筆錢完全用於減少本金 (而非預繳利息)。實際操作時,提前還款的方式 (是縮短年期還是減少每月供款、是否需另行申請) 依銀行安排而定,建議向銀行確認。第三,『月數為估算』。逐月模擬的最後一期通常不會剛好整數,計算器以完整月數呈現,實際最後一期的金額可能較少。第四,『未計入雜費』。實際按揭還涉及其他費用 (如手續費),本計算器只聚焦於本金與利息。第五,『提前還款的實際限制』。如前所述,罰息期、每年可提前還款的比例上限等合約限制,計算器並未納入 — 這些需以你的實際合約為準。⚠️ 綜上,本計算器提供的是一個基於理想假設的估算,用以展示提前還款的『大致效益與威力』,幫助你做決策參考。實際的供款、利息與可行的提前還款安排,請以你的按揭銀行的計算與合約條款為準。本計算器僅供教學與估算用途。