按揭提前還款計算器
計算每月額外還款可節省的利息與縮短的供款期：以標準攤還法逐月模擬,比較有無額外還款的差異。
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計算結果
重點速覽：按揭提前還款 (mortgage prepayment) 是在正常每月供款之外，每月額外多還一筆本金，以節省利息並縮短供款期。之所以能省下可觀利息，關鍵在於按揭利息按『當期剩餘本金』計算：當你額外多還一筆錢直接沖減本金，往後每一期需要計息的本金都變少了，利息就會像滾雪球一樣越省越多，同時讓貸款更快還清。額外還款越大、開始得越早，慳息效果越明顯。⚠️ 實際能否提前還款、有無罰息 (mortgage penalty) 或限制，取決於你的按揭合約條款;此外，把錢用於提前還款前，也應與『保留應急錢』『投資的潛在回報』等作權衡。本計算器假設固定利率、每月額外還款額固定，為教學與估算用途，實際數字以銀行計算為準。
計算公式
正常每月供款 = 本金 × 月利率 ×(1+月利率)^期數 ÷ ((1+月利率)^期數 − 1)。
逐月攤還:每月利息 = 剩餘本金 × 月利率;每月沖減本金 = (供款 + 額外還款) − 利息。
節省利息 = 只按正常供款的總利息 − 每月額外還款後的總利息;縮短供款期為兩者月數之差。
$$\text{PMT} = \dfrac{P \times r (1+r)^n}{(1+r)^n - 1}, \quad r = \dfrac{\text{annual rate}}{12}$$$$\text{Interest Saved} = \text{Interest}_{\text{base}} - \text{Interest}_{\text{with extra}}$$使用說明
- 輸入貸款本金、年利率與原定供款年期。
- 輸入你打算每月額外多還的本金金額。
- 查看節省的利息總額與縮短的供款月數。
以貸款本金 HK$3,000,000、年利率 4%、供款 30 年 (正常月供約 HK$14,322、原全期利息約 HK$2,156,085) 為例，不同每月額外還款的慳息與縮短供款期效果。
| 每月額外還款 (HK$) | 節省利息 (HK$) | 縮短供款期 | 實際清還 (月) |
|---|---|---|---|
| 2,000 | 504,117 | 74 個月 (約 6.2 年) | 286 |
| 3,000 | 673,935 | 101 個月 (約 8.4 年) | 259 |
| 5,000 | 924,143 | 140 個月 (約 11.7 年) | 220 |
理財情境案例
個案一：每月多還 HK$3,000 的滾雪球效應
一位業主貸款 HK$3,000,000、年利率 4%、供款 30 年，正常每月供款約 HK$14,322。他每月額外多還 HK$3,000 打入本金。
結果全期利息由約 HK$2,156,085 減至約 HK$1,482,150，節省約 HK$673,935，並提早約 101 個月 (逾 8 年) 還清。他 259 個月間額外投入的本金為 3,000 × 259 ≈ HK$77.7 萬，卻換來近 67.4 萬的利息節省，且提早 8 年甩債。這說明提前還款的效益來自複利——每一筆早還的本金，都省下它在往後所有月份本應累積的利息;越早開始、金額越大，雪球滾得越明顯。
個案二：使用計算器的假設與現實差異
承上例，這位業主用計算器得出『每月多還 3,000 可慳 67 萬』的結果，但他明白這是基於幾項假設的估算。
第一，計算器假設『固定利率』，但他的按揭是與 H 掛鈎的浮息，實際利率會波動——利率若上升，慳息金額會不同，宜用不同利率各試算一次。第二，計算器假設每月固定額外還款且全數沖本金，實際操作時銀行是縮年期還是減月供、是否需另行申請，需向銀行確認。第三，香港按揭首 2-3 年多有罰息期，他確認自己已過罰息期才開始加大額外供款，避免罰息抵銷慳到的息。第四，他先預留了 6 個月生活費作應急，才把餘錢用於還款。這說明計算器展示的是『大致效益與威力』作決策參考;實際供款、利息與可行的提前還款安排，仍應以銀行計算與合約條款為準。
常見問題
提前還款為什麼能省利息？節省的金額是怎麼算出來的？
提前還款能省下利息,關鍵在於按揭利息的計算方式:每一期的利息,都是按『當期剩餘的本金』來計算的。也就是說,剩餘本金越少,往後要付的利息就越少。當你在正常供款之外,額外多還一筆錢直接沖減本金,就等於提早減少了往後所有期數的計息基礎 — 這個效果會累積、放大,像滾雪球一樣,讓你省下的利息遠超過你額外多還的本金看起來的比例,同時也讓貸款更快還清。至於本計算器如何算出節省金額,採用的是逐月模擬的方法。第一步,先用標準的等額本息公式,算出在原定年期下的『正常每月供款額』。第二步,模擬『只按正常供款』的情況:逐月計算利息、沖減本金,直到還清,並累計整個過程付出的總利息與所需月數。第三步,模擬『每月額外多還一筆』的情況:同樣逐月計算,但每月的還款額是『正常供款 + 額外還款』,由於本金減少得更快,會更早還清,總利息也更少。第四步,把兩種情況相比:總利息之差,就是『節省利息』;所需月數之差,就是『縮短的供款期』。以本金 300 萬、年利率 4%、30 年、每月額外還 3,000 為例,結果顯示可省下約 67 萬利息、並提早約 101 個月 (逾 8 年) 還清 — 由此可見提前還款的威力相當可觀。
提前還款一定划算嗎？決定前該考慮什麼？
提前還款雖然能省利息、更快『無債一身輕』,但『是否划算』並非絕對,做決定前應綜合考慮以下幾點,避免顧此失彼。第一,『按揭合約的條款與罰息』。有些按揭 (尤其是在罰息期內) 提前還款或部分提早償還,可能需要支付『罰息 (penalty)』或有金額、次數的限制。務必先查清楚你的按揭合約,確認提前還款是否會產生額外費用,否則省下的利息可能被罰息抵銷。第二,『應急儲備金』。在把閒錢投入提前還款前,應先確保自己保留了足夠的應急資金 (一般建議 3 至 6 個月的生活開支)。若把錢都拿去還按揭而手頭拮据,遇到突發狀況 (失業、醫療) 時反而可能要借高息貸款,得不償失。第三,『機會成本 — 還款 vs 投資』。這是核心的權衡:提前還款等於獲得『相當於按揭利率的確定回報』(省下的利息)。你要比較的是:如果不還款,把這筆錢拿去投資,預期回報能否高於按揭利率?若按揭利率不高,而你有能力獲得更高的穩健投資回報,投資可能更有利;反之,若按揭利率較高、或你偏好無風險地減少負債,提前還款則更吸引。第四,『稅務考量』。在香港,自住物業的按揭利息在符合條件下可申請『居所貸款利息扣除』,提前還清會減少可扣除的利息 (但通常省下的利息仍遠大於這點稅務影響)。⚠️ 綜合而言,提前還款是穩健的理財選擇,但應在『保留應急錢、確認無罰息、權衡投資機會』之後再決定。
使用這個計算器時，有哪些假設和限制要注意？
使用按揭提前還款計算器時,了解它背後的假設與限制,能幫你更正確地解讀結果。第一,『假設固定利率』。本計算器假設整個供款期利率維持不變。但香港常見的按揭多為浮動利率 (如與最優惠利率 P 或銀行同業拆息 H 掛鈎),實際利率會隨市場波動。因此在利率變動時,實際的供款額、總利息與節省金額都會與計算結果不同。你可以用不同的利率各算一次,了解利率變化的影響。第二,『假設每月額外還款額固定且全數沖本金』。計算器假設你每月都額外多還相同的一筆錢,且這筆錢完全用於減少本金 (而非預繳利息)。實際操作時,提前還款的方式 (是縮短年期還是減少每月供款、是否需另行申請) 依銀行安排而定,建議向銀行確認。第三,『月數為估算』。逐月模擬的最後一期通常不會剛好整數,計算器以完整月數呈現,實際最後一期的金額可能較少。第四,『未計入雜費』。實際按揭還涉及其他費用 (如手續費),本計算器只聚焦於本金與利息。第五,『提前還款的實際限制』。如前所述,罰息期、每年可提前還款的比例上限等合約限制,計算器並未納入 — 這些需以你的實際合約為準。⚠️ 綜上,本計算器提供的是一個基於理想假設的估算,用以展示提前還款的『大致效益與威力』,幫助你做決策參考。實際的供款、利息與可行的提前還款安排,請以你的按揭銀行的計算與合約條款為準。本計算器僅供教學與估算用途。
提前還款應選『縮短年期』還是『減少每月供款』？
當你向銀行辦理部分提前還款 (額外還一筆本金) 時，銀行通常會提供兩種後續處理方式，兩者的慳息效果差別很大，選擇前務必弄清楚並向銀行確認。第一種是『縮短還款年期、維持每月供款不變』：你額外還的本金直接減少了貸款餘額，而每月供款金額維持原樣，於是同樣的供款額可以更快把餘額還清，還款年期因此縮短。這種方式的慳息效果最大，因為你等於持續以原本的供款力度加速還款，本計算器的『每月額外還款』模型正是接近這種效果 (供款 + 額外還款一起沖本金，越還越快)。第二種是『減少每月供款、維持還款年期不變』：額外還本金後，銀行按原本的到期日重新計算一個較低的每月供款，讓你每月供得輕鬆一點，但還款年期不變。這種方式雖然也減少了總利息 (因為本金少了)，但慳息幅度通常小於第一種，因為你把『省下來的供款空間』用於降低每月負擔，而非加速還款。簡單說：想『慳最多利息、最快甩債』就選『縮短年期』;想『減輕每月現金流壓力』就選『降低月供』。要注意的是，並非所有銀行、所有按揭計劃都同時提供這兩個選項，有些是預設某一種，有些需要你主動申請;且部分銀行對部分提早還款的次數、金額或時機 (如罰息期) 有規定。因此在額外還款前，最好先向銀行查詢：可否部分提早還款、會如何處理 (縮年期定減月供)、有無罰息或手續費，再據此規劃，以確保實際效果符合你的目標。
與其提前還款，一次過大額還款 (如用花紅) 會更好嗎？
『每月固定額外還款』與『一次過大額還款』都是提前還款的方式，兩者本質相同——都是提早沖減本金以節省利息，差別在於『時機與節奏』，各有適合的情境，甚至可以結合使用。『每月固定額外還款』(本計算器的模型) 的好處是紀律性強、細水長流：把加速還款變成每月的固定習慣，長年累月累積，慳息效果穩定且可觀;適合有穩定月薪、希望持續減債的人。『一次過大額還款』則適合有『不定期大額收入』的情況，例如年終花紅、雙糧、投資獲利或收到一筆款項時，一次過拿出來沖本金。從純利息的角度看，關鍵原則是『越早還、還越多本金，慳息越多』——因為早期本金餘額大、利息佔比高，同一筆錢越早沖本金，省下的利息越多。所以若你手上正好有一筆閒錢，越早一次過還款，通常比分散到往後每月慢慢還更慳息 (前提是這筆錢確實是閒錢、且不觸及罰息)。實務上，很多人採取『兩者結合』的做法：平時每月額外多供一點保持減債節奏，遇到花紅或額外收入時再一次過大額還款加速。不過，一次過大額還款前要特別注意幾點：第一，『罰息期』——香港按揭首 2-3 年多設罰息期，大額提前還款 (尤其接近全數贖回) 較易觸及罰息，務必先確認;第二，『每年提前還款上限』——部分銀行對每年可提前償還的比例有限制，超額可能收費;第三，『應急資金』——不要為了還款而動用應急錢，一次過還款後仍應保留 3-6 個月生活費的緩衝;第四，『機會成本』——同樣要衡量這筆錢用於還款 (獲得相當於按揭利率的確定回報) 與用於投資的取捨。總之，有閒錢時越早、越大額地沖本金通常越慳息，但需在無罰息、有應急錢的前提下進行。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。