按揭提早清還計算器
計算在正常供款外每月額外供款打入本金，可節省多少利息、提早多久清還按揭。
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計算結果
重點速覽：按揭提早清還 (mortgage payoff) 是在正常每月供款之外，每月額外多還一筆本金，以提早清還按揭、節省利息。原理是額外供款 100% 直接扣減本金，令往後每期的利息 (餘額 × 月利率) 減少，本金因而還得更快，形成加速清還的雪球效應。額外供款越大、開始得越早，慳息效果越明顯，因為前期本金大、利息佔比高。⚠️ 在香港，提早部分還款或全額贖回可能觸及銀行的罰息期 (通常為按揭首 2 至 3 年) 及相關手續費，行動前宜先查閱貸款合約，並衡量把資金用於提早還款相對於其他投資的機會成本，以及是否已預留足夠應急資金。
計算公式
正常每月供款 PMT = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)。
逐月模擬：每月利息 = 餘額 × 月利率；本金償還 = 供款 + 額外供款 − 利息。
節省利息 = 原方案全期利息 − 額外供款後全期利息。
提早清還月數 = 原方案期數 − 額外供款後期數。
$$\text{PMT} = \dfrac{P \times r}{1 - (1+r)^{-n}}, \quad r = \dfrac{\text{annual rate}}{12}$$$$\text{Principal Paid}_t = \text{PMT} + \text{Extra} - \text{Balance}_{t-1} \times r$$使用說明
- 輸入貸款餘額、按揭年利率與餘下還款年期。
- 設定每月額外供款金額。
- 查看節省的利息、提早清還的月數與實際清還時間。
以貸款餘額 HK$3,000,000、年利率 6.5%、餘下 30 年 (正常月供約 HK$18,962)、原全期利息約 HK$3,826,335 為例，不同每月額外供款的慳息與提早清還效果。
| 每月額外供款 (HK$) | 節省利息 (HK$) | 提早清還 | 實際清還 (月) |
|---|---|---|---|
| 2,000 | 1,034,488 | 83 個月 (約 6.9 年) | 277 |
| 5,000 | 1,797,591 | 150 個月 (約 12.5 年) | 210 |
| 8,000 | 2,219,256 | 189 個月 (約 15.8 年) | 171 |
理財情境案例
個案一：每月多供 HK$2,000 的長遠效益
一位業主餘下按揭 HK$3,000,000、年利率 6.5%、剩 30 年，正常每月供款約 HK$18,962。他決定每月額外多供 HK$2,000 打入本金。
結果全期利息由約 HK$3,826,335 減至約 HK$2,791,847，節省約 HK$1,034,488，並提早約 83 個月 (近 7 年) 清還。值得注意的是：他 30 年間額外投入的本金只是 2,000 × 277 ≈ HK$55.4 萬，卻換來逾 103 萬的利息節省——因為每一筆早還的本金，都省下了它在往後所有月份本應產生的利息。這說明即使是小額、但持之以恆的額外供款，長遠慳息也相當可觀。
個案二：提早還款 vs. 投資的權衡
承上例，這位業主每月有 HK$5,000 閒錢，考慮全數用於額外供款 (可慳息約 HK$179.8 萬、提早 12.5 年)，還是拿去投資。
關鍵是比較『按揭利率 6.5%』與『他能穩定取得的投資回報』。提早還款等於獲得相當於按揭利率 6.5% 的『確定、免稅』回報,若他的穩健投資難以持續跑贏 6.5%，提早還款更划算且更安心。反之，若他能承受風險並長期取得高於 6.5% 的回報，保留資金投資或更佳。此外還要考慮：香港按揭首 2-3 年多有罰息期，額外還款前須確認不觸及罰息;也要先預留 3-6 個月的應急資金，不宜把閒錢全數投入還款而令現金流緊絀。這說明提早還款是穩健選擇，但應在『無罰息、有應急錢、權衡投資機會』後再決定。
常見問題
額外供款為甚麼能大幅慳息？
額外供款 100% 扣減本金，令往後每期計息的餘額變小、利息減少，本金還得更快，形成加速效應。開始得越早、金額越大，慳息效果越明顯，因為前期本金大、利息佔比高。
提早還款在香港會被罰息嗎？
多數香港按揭在首 2 至 3 年設有罰息期 (penalty period)，於此期間提早部分還款或全額贖回可能需支付罰息或行政費。行動前應查閱貸款合約，或選擇罰息期後才加大額外供款。
應該提早還款還是拿去投資？
取決於按揭利率與你可取得的投資回報。若按揭利率高於預期穩健投資回報，提早還款更划算；反之若能穩定賺取高於按揭息率的回報，保留資金投資可能更佳。也要考慮風險承受能力與現金流需要。
額外供款是縮短年期還是減少每月供款？兩者有何分別？
當你向銀行提出部分提早還款 (額外還一筆本金) 時，銀行通常會提供兩種處理方式，兩者的慳息效果差別很大，選擇前務必弄清楚並向銀行確認。第一種是『縮短還款年期、維持每月供款不變』：你額外還的本金直接減少了貸款餘額，而每月供款金額維持原樣，於是同樣的供款額可以更快把餘額還清，還款年期因此縮短。這種方式的慳息效果最大，因為你等於持續以原本的供款力度加速還款，本計算器的『每月額外供款』模型正是接近這種效果 (供款 + 額外還款一起沖本金，越還越快)。第二種是『減少每月供款、維持還款年期不變』：額外還本金後，銀行按原本的到期日重新計算一個較低的每月供款，讓你每月供得輕鬆一點，但還款年期不變。這種方式雖然也減少了總利息 (因為本金少了)，但慳息幅度通常小於第一種，因為你把『省下來的供款空間』用於降低每月負擔，而非加速還款。簡單說：想『慳最多利息、最快甩債』就選『縮短年期』;想『減輕每月現金流壓力』就選『降低月供』。要注意的是，並非所有銀行、所有按揭計劃都同時提供這兩個選項，有些是預設某一種，有些需要你主動申請,且部分銀行對部分提早還款的次數、金額或時機 (如罰息期) 有規定。因此在額外還款前，最好先向銀行查詢：可否部分提早還款、會如何處理 (縮年期定減月供)、有無罰息或手續費，再據此規劃。
在香港，提早清還按揭會被罰息嗎？罰多少？
在香港，提早清還按揭『有可能』被罰息，關鍵取決於你是否仍處於按揭的『罰息期 (penalty period)』內，以及貸款合約的具體條款。香港的按揭罰息期通常是貸款批出後的『首 2 至 3 年』。銀行之所以設罰息期，是因為承造按揭時往往提供了『現金回贈』作招徠，並預期你會供款一段時間讓它回本;若你在罰息期內提早全數清還 (贖樓) 或大額部分還款，銀行便會收取罰息以收回部分成本。常見的罰款計法有兩類：一是『按已收現金回贈的一定比例退回』(例如要求你把之前收到的現金回贈，按比例甚至全數退還);二是『按提早償還金額或貸款額的某個百分比』收取罰息。此外，即使已過罰息期，部分銀行對『部分提早還款』仍可能有規定，例如每年可提早償還的比例上限、每次還款的最低金額、需提前通知的日數，或收取少量行政手續費。因此，行動前的正確做法是：第一，翻查你的按揭合約，確認罰息期何時結束、罰款如何計算;第二，直接向銀行查詢在你目前的情況下提早還款 (無論是部分還是全數) 是否會產生罰息或費用、金額多少;第三，把可能的罰息計入成本，與『提早還款能省下的利息』比較——若仍在罰息期內，罰息可能抵銷甚至超過慳到的息，這時通常宜等罰息期結束後再加大額外供款。簡言之：過了罰息期後提早還款一般不會被罰、慳到的息就是淨賺;在罰息期內則要先算清楚罰息，再決定是否值得。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。