按揭攤還計算器
輸入貸款本金、年利率與還款年期，計算每月供款、全期利息總額與還款總額，看清按揭攤還全貌。
輸入資料
計算結果
重點速覽：按揭攤還 (mortgage amortization) 是把一筆貸款按固定期數平均攤分償還：採用『等額本息』還款——每期供款金額固定，但當中『本金』與『利息』的比例會逐期改變。供款初期利息佔比高、本金佔比低;隨著未償還本金逐漸減少，利息部分愈來愈少、本金部分愈來愈多，直至到期時本金全數清還。每月供款公式為 PMT = P × r ÷ (1 − (1+r)⁻ⁿ)，其中 P 為本金、r 為月利率 (年利率 ÷ 12)、n 為總期數 (年期 × 12)。年期愈長、利率愈高，全期支付的利息就愈驚人。⚠️ 香港按揭普遍採用與最優惠利率 (P) 或銀行同業拆息 (H) 掛鈎的浮息計劃，實際利率或會隨市場浮動;此計算器以固定利率作估算，方便比較不同本金、利率與年期組合的影響。
計算公式
每月供款 PMT = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)，其中 r = 年利率 ÷ 12、n = 年期 × 12。
還款總額 = 每月供款 × 總期數。
全期利息總額 = 還款總額 − 貸款本金。
零利率時：每月供款 = 本金 ÷ 總期數，利息為 0。
$$\text{PMT} = \dfrac{P \times r}{1 - (1+r)^{-n}}, \quad r = \dfrac{\text{annual rate}}{12}, \; n = \text{years} \times 12$$$$\text{Total Interest} = \text{PMT} \times n - P$$使用說明
- 輸入按揭貸款本金 (樓價扣除首期後的借款額)。
- 輸入實際年利率與還款年期。
- 即時得出每月供款、全期利息與還款總額，方便比較不同組合。
以貸款本金 HK$3,000,000 為基準，不同利率與年期組合下的每月供款、還款總額與全期利息 (最後一列為較大本金對照)。
| 本金 / 利率 / 年期 | 每月供款 (HK$) | 還款總額 (HK$) | 全期利息 (HK$) |
|---|---|---|---|
| 300萬 / 3.5% / 30年 | 13,471 | 4,849,683 | 1,849,683 |
| 300萬 / 3.5% / 25年 | 15,019 | 4,505,612 | 1,505,612 |
| 300萬 / 4.5% / 30年 | 15,201 | 5,472,201 | 2,472,201 |
| 500萬 / 3.5% / 30年 | 22,452 | 8,082,804 | 3,082,804 |
理財情境案例
個案一：25 年 vs 30 年的取捨
一對夫婦借 HK$3,000,000、年利率 3.5%，在 25 年與 30 年之間抉擇。30 年月供約 HK$13,471，25 年月供約 HK$15,019，每月相差約 HK$1,547。
但看全期利息：30 年約 HK$1,849,683，25 年約 HK$1,505,612，選 25 年可慳約 HK$344,071 利息。他們評估後認為每月多負擔約 1,547 元在能力範圍內，於是選 25 年——用可承受的較高月供，換取逾 34 萬的利息節省，並早 5 年無債一身輕。這說明在負擔得起的前提下，適度縮短年期是划算的慳息方式;但若月供壓力太大、影響現金流，則不宜勉強，可先選 30 年再透過額外供款加速。
個案二：利率上升對供款的衝擊
同樣借 HK$3,000,000、30 年。若利率為 3.5%，月供約 HK$13,471、全期利息約 185 萬;但若利率升至 4.5%，月供升至約 HK$15,201、全期利息跳升至約 247 萬。
利率僅升 1 個百分點，每月供款就多約 1,730 元，全期利息更多出逾 62 萬。由於香港按揭多為浮息 (與 P 或 H 掛鈎)，實際利率會隨市場波動，並設有封頂息率。這說明置業預算不能只按當前低息計算，而應做『壓力測試』——假設利率上升後，供款是否仍在可負擔範圍。這也是銀行審批按揭時要做壓力測試的原因。建議用本計算器以不同利率各試算一次，預留加息的緩衝空間。
常見問題
為甚麼供款初期還的大部分是利息？
等額本息還款下，每期利息按「當期尚欠本金 × 月利率」計算。供款初期尚欠本金最多，利息自然最高；隨着本金逐步償還，利息部分減少、本金部分增加。這也是為何提早還款或縮短年期能顯著慳息。
拉長還款年期是否一定划算？
拉長年期可降低每月供款、減輕即時現金流壓力，但由於借款時間更長，全期支付的利息總額會明顯增加。應在「每月負擔能力」與「總利息成本」之間取得平衡。
香港的按揭利率是固定的嗎？
多數香港按揭採用與最優惠利率 (P) 或銀行同業拆息 (H) 掛鈎的浮息計劃，實際息率會隨市場變動，並設有封頂息率。此計算器以固定利率作估算，實際供款會因息率浮動而有所不同。
攤還表 (amortization schedule) 是甚麼？怎樣看懂本金與利息的變化？
攤還表 (amortization schedule) 是一張逐期列出按揭還款明細的表格，它把每一期 (通常是每月) 的供款拆解成『利息部分』與『本金部分』，並顯示還款後的剩餘本金餘額，讓你清楚看到整個按揭在還款過程中的變化。看懂攤還表的關鍵，是理解『等額本息』還款的核心特性：每期供款總額固定不變，但當中利息與本金的比例會逐期改變。原理是——每期的利息 = 當期尚欠本金 × 月利率。在還款初期，尚欠本金最多，所以利息部分最高、本金部分最低;隨著每期償還一點本金，尚欠本金逐漸減少，利息部分就越來越少，而由於供款總額固定，本金部分便越來越多;到了還款後期，絕大部分供款都在還本金，利息只佔很小比例，直至最後一期把本金全數清還。舉個直觀的例子：借 300 萬、3.5%、30 年，月供約 13,471，第一個月的利息 = 300 萬 × (3.5% ÷ 12) ≈ 8,750，本金只還了約 4,721;但到了第 300 個月，尚欠本金已大減，利息可能只剩一兩千，其餘一萬多都在還本。看懂攤還表有幾個實際用途：第一，理解『為何供款頭幾年還的大多是利息』——這解釋了為何持有物業短短數年就轉手，其實還掉的本金不多;第二，評估『提早還款/縮短年期的效益』——因為早期本金大、利息重，越早額外還本，省下的利息越多;第三，掌握任何時點的『尚欠本金餘額』——這對計算轉按、賣樓找數、或物業淨值 (equity) 都很重要。本計算器聚焦於每月供款、全期利息與還款總額的整體估算;若需要逐期的詳細攤還表，可再按此邏輯逐月推算。
等額本息和等額本金有甚麼分別？香港按揭用哪種？
『等額本息』與『等額本金』是兩種不同的還款方式，最主要的分別在於『每月供款是否固定』以及『利息總額的多寡』，兩者各有適用情境。『等額本息 (equal instalment)』是香港按揭最普遍、也是本計算器採用的方式：整個還款期內，每月供款金額都固定不變，方便預算與現金流管理;每期供款中，利息與本金的比例逐期變化 (初期利息多、本金少，後期相反)。由於前期本金減得較慢，全期支付的利息總額會比等額本金略高一些，但每月負擔平穩、可預期，適合大多數需要穩定現金流的自住買家。『等額本金 (equal principal)』則是每月償還的『本金金額固定』，但利息按剩餘本金計算,由於初期本金餘額大、利息高，所以初期每月供款最高，之後隨本金減少，每月供款逐月遞減。這種方式的好處是『全期利息總額較低』(因為本金減得快)，但缺點是初期供款壓力大，對現金流要求高，且每月供款金額不固定，較難預算。簡單比較：等額本息『月供固定、前期輕鬆、總利息略高』;等額本金『前期供款重、逐月遞減、總利息較省』。在香港，絕大多數住宅按揭採用『等額本息』——一方面因為它月供固定、方便置業者長期規劃，另一方面銀行的按揭產品與供款收入比、壓力測試計算也多以此為基礎。等額本金在香港按揭市場較少見。因此，若你在香港申請一般住宅按揭，本計算器的等額本息模型正是對應的算法。若想在等額本息下達到接近等額本金的『省息』效果，可透過『額外供款/提早還款』加速還本 (前期多還本金)，可用本站的按揭提前還款計算器估算效益。
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參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。