按揭方案比較計算器
並排比較兩個按揭方案的每月供款與全期利息，一眼看清哪個方案更划算及兩者差額。
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計算結果
重點速覽：按揭方案比較 (Mortgage Comparison) 是把兩個按揭方案 (可以是不同本金、利率或年期) 並排計算，比較各自的每月供款與全期利息，並算出兩者的差額，幫你在『每月現金流負擔』與『長遠總成本』之間作取捨。它常用於比較不同銀行的報價、比較不同還款年期，或評估是否值得為較低利率而轉按。核心是同一條年金公式套用於兩個方案，再相減得出月供差與利息差。
計算公式
各方案每月供款 PMT = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)。
各方案全期利息 = 每月供款 × 總期數 − 貸款本金。
每月供款差額 = 方案 A 供款 − 方案 B 供款。
全期利息差額 = 方案 A 利息 − 方案 B 利息。
$$\text{PMT}_i = P_i \times \dfrac{r_i(1+r_i)^{n_i}}{(1+r_i)^{n_i}-1}, \quad i \in \{A, B\}$$$$\text{全期利息}_i = \text{PMT}_i \times n_i - P_i$$$$\Delta_{\text{月供}} = \text{PMT}_A - \text{PMT}_B, \quad \Delta_{\text{利息}} = \text{利息}_A - \text{利息}_B$$使用說明
- 輸入方案 A 的本金、利率與年期。
- 輸入方案 B 的本金、利率與年期。
- 並排比較兩個方案的每月供款、全期利息與差額，選出更適合的方案。
本金同為 3,000,000，比較方案 A (30 年) 與方案 B (20 年) 在不同利率下的每月供款與全期利息 (HK$)。
| 利率 | A：30 年月供 / 利息 | B：20 年月供 / 利息 | 月供差 (A−B) | 利息差 (A−B) |
|---|---|---|---|---|
| 3.0% | 12,648 / 1,553,324 | 16,638 / 993,103 | −3,990 | 560,221 |
| 3.5% | 13,471 / 1,849,683 | 17,399 / 1,175,710 | −3,927 | 673,973 |
理財情境案例
案例一：低息長年期 vs 高息短年期，哪個划算？
本金同為 3,000,000。方案 A：利率 3.5%、30 年；方案 B：利率 2.5%、25 年。李小姐想比較兩者的月供與總利息。
A：月供約 13,471，全期利息約 1,849,683。B：月供約 13,459，全期利息約 1,037,551。月供差 (A−B) ≈ 13；利息差 (A−B) ≈ 812,132。
兩方案每月供款幾乎相同 (僅差約 13)，但方案 B 因利率較低且年期較短，全期利息比 A 少約 81 萬。在月供負擔相若的情況下，B 明顯更划算 —— 這說明爭取低息、選較短年期能大幅節省總成本。
案例二：以利息差評估是否值得轉按
王先生現有按揭餘額 3,000,000、剩餘 30 年、利率 3.5% (方案 A)；銀行報價可轉按至利率 3.0%、年期仍 30 年 (方案 B)。他想知道轉按能省多少利息。
A：月供約 13,471，全期利息約 1,849,683。B：月供約 12,648，全期利息約 1,553,324。月供差 (A−B) ≈ 823；利息差 (A−B) ≈ 296,359。
轉按至 3.0% 後，每月供款減少約 823，全期利息減少約 29.6 萬。但王先生仍須把轉按成本 (罰息、退回回贈、律師/估價費) 計入，才能判斷是否真正划算，並留意回本期。
常見問題
應該看每月供款還是全期利息？
兩者都要看。每月供款反映即時現金流壓力，全期利息反映長遠總成本。年期較短的方案通常每月供款較高但總利息較低，須按自身的負擔能力與慳息目標取捨。
比較按揭方案還要考慮甚麼？
除利率與年期外，應一併比較銀行的現金回贈、罰息期、按揭保險費、律師費與估價費等，因為這些會影響方案的真實總成本，未必單看供款與利息就能反映。
為甚麼利率相同、年期不同會有很大差別？
因為借款時間越長，累積計息的期數越多。即使利率一樣，30 年方案的全期利息往往遠高於 20 年方案，只是每月供款較輕。此計算器讓你直接量化這個取捨。
比較按揭方案時，最該優先看哪個數字？
沒有單一數字能決定一切，正確做法是『先看月供能否負擔，再看總利息哪個低』。第一步看『每月供款』：它決定你即時的現金流壓力，也直接影響銀行審批 —— 供款佔入息比率 (DSR) 通常有上限，且要通過加息壓力測試。若某方案月供太高、供不起或過不了壓測，總利息再低也沒有意義。第二步，在你都負擔得起的方案之間，比較『全期利息』：這反映長遠總成本，年期短、利率低者總利息較少。第三步，把兩者放在一起權衡：有人願意月供高一點換取省息與早日甩身 (選短年期)，有人則重視現金流彈性、寧付多些利息選長年期。此外還要把現金回贈、罰息期、按揭保險費、律師與估價費等一併計入，因為它們會改變方案的真實成本。本計算器同時列出月供、利息與兩者差額，正是為了讓你一次看清這個取捨。
為甚麼利率相同、只是年期不同，總利息差這麼多？
因為利息是按『剩餘本金』逐月累積的，年期越長，你欠著本金的時間就越久，累積計息的期數也越多，總利息自然大增。以本金 3,000,000、利率 3% 為例：選 20 年，全期利息約 99.3 萬；選 30 年，全期利息約 155.3 萬 —— 多出約 56 萬，而兩者利率完全一樣，差別純粹來自『多借了 10 年的時間』。長年期的好處是每月供款較低 (本金攤得更薄、現金流輕鬆)，這是很多人選 30 年的原因；但代價就是總利息顯著較高。所以年期的選擇本質是『月供輕鬆度』與『總利息成本』之間的取捨，並沒有絕對正確答案，要看你的收入穩定性、現金流需要與提早還清的意願。本計算器讓你把不同年期並排試算，直接量化這個差距，方便你做決定。⚠️ 縮短年期會推高月供與壓力測試門檻，選擇前須確認負擔能力。
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參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。