收租物業回報計算器
計算收租物業的淨營運收入 (NOI)、每月/每年現金流、現金回報率 (cash-on-cash) 與資本化率 (cap rate)，評估投資回報。
輸入資料
物業的購入價格。
HK$
首期佔購入價的百分比，其餘為按揭貸款。
%
按揭的實際年利率。
%
按揭的還款年期。
年
物業每月的租金收入。
HK$
預期全年空置的百分比 (如 5% 表示全年約 18 天空置)。
%
不含按揭的年開支：管理費、差餉地租、維修、保險、物業稅等。
HK$
購入時的一次性開支：印花稅、代理佣金、律師費、裝修等。
HK$
計算結果
HK$141,000
HK$188,598.72
HK$-47,598.72
HK$-3,966.56
-2.8%
2.82%
HK$1,700,000
計算公式
NOI = 每月租金 × 12 × (1 − 空置率) − 年營運開支 (不含按揭)。
年供款 = 每月按揭供款 × 12；年現金流 = NOI − 年供款；每月現金流 = 年現金流 ÷ 12。
總投入現金 = 首期 + 交易成本；現金回報率 = 年現金流 ÷ 總投入現金 × 100%。
資本化率 (Cap Rate) = NOI ÷ 購入價 × 100%。
使用說明
- 輸入購入價、首期成數、按揭利率與年期。
- 輸入每月租金、空置率、年營運開支與交易成本。
- 查看 NOI、現金流、現金回報率與資本化率，評估投資是否划算。
常見問題
現金回報率與資本化率有何分別？
資本化率 (cap rate) = NOI ÷ 購入價，不考慮按揭，用於比較物業本身的收益率；現金回報率 (cash-on-cash) = 年現金流 ÷ 你實際掏出的現金 (首期 + 交易成本)，反映在有按揭槓桿下每年實際落袋的回報。
為甚麼要扣除空置率？
現實中物業不可能全年 100% 出租，換租、裝修或市況都會造成空置。以空置率折算實收租金，才能得出較貼近真實的 NOI 與回報，避免高估收益。
在香港投資物業還要考慮甚麼？
除本計算器的收益指標外，須計及從價印花稅 (AVD)、額外印花稅 (SSD)、買家印花稅 (BSD) 等交易稅項 (可計入交易成本)，以及租務市場、利率走勢與物業升值潛力。本工具提供標準收益分析框架供比較之用。
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參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。