置業按揭計算器
為置業規劃按揭：輸入貸款額、年利率與還款年期，算出每月供款、總還款額與總利息。
輸入資料
計算結果
重點速覽：置業按揭 (home mortgage) 是以擬購入的物業作抵押、向銀行借入的房屋貸款，採用『等額本息』(amortising) 方式償還，每月供款固定。核心公式:每月供款 = 貸款額 × 月利率 × (1 + 月利率)^期數 ÷ [(1 + 月利率)^期數 − 1]，其中月利率 = 年利率 ÷ 12、期數 = 年期 × 12。貸款額 = 樓價 − 首期;按香港金融管理局現行措施，一般住宅按揭最高可造七成 (首期三成)。供款初期利息佔比高、本金佔比低，越到後期本金佔比越高;樓價高、年期長，總利息往往十分可觀。
計算公式
月利率 r = 年利率% ÷ 100 ÷ 12;總期數 n = 年期 × 12。
每月供款 = 貸款額 × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)。
總還款額 = 每月供款 × n;總利息 = 總還款額 − 貸款額。
$$\text{EMI} = P \times \dfrac{r(1+r)^{n}}{(1+r)^{n} - 1}, \quad r = \dfrac{\text{annualRate}}{12}, \quad n = \text{years} \times 12$$$$\text{LoanAmount} = \text{PropertyValue} \times \text{LTV} \le \text{PropertyValue} \times 70\%$$$$\text{TotalInterest} = \text{EMI} \times n - P$$使用說明
- 輸入置業所需的按揭貸款額 (樓價扣除首期後的金額)。
- 輸入按揭的年利率與還款年期。
- 查看每月供款、整個還款期的總還款額與總利息，評估置業負擔。
按揭貸款額 HK$5,000,000 於不同年利率與還款年期下的每月供款與總利息對照表
| 還款年期 | 年利率 2.5% | 年利率 3.75% | 年利率 5% |
|---|---|---|---|
| 20 年 | 月供 HK$26,495／總息 HK$1,358,835 | 月供 HK$29,644／總息 HK$2,114,660 | 月供 HK$32,998／總息 HK$2,919,469 |
| 25 年 | 月供 HK$22,431／總息 HK$1,729,251 | 月供 HK$25,707／總息 HK$2,711,968 | 月供 HK$29,230／總息 HK$3,768,851 |
| 30 年 | 月供 HK$19,756／總息 HK$2,112,176 | 月供 HK$23,156／總息 HK$3,336,081 | 月供 HK$26,841／總息 HK$4,662,789 |
以按揭貸款額 HK$5,000,000、等額本息公式實算，數字四捨五入至整數，僅供參考。可見利率與年期對總利息影響極大——年利率 5% 供 30 年，總利息 (約 HK$466 萬) 已接近本金水平。香港按揭多為浮息 (H按／P按)，實際供款會隨 HIBOR／最優惠利率變動，並須符合供款與入息比率上限，以銀行及金管局指引為準。
情境案例
20 年 vs 30 年：月供多 6,488，總息卻少逾 122 萬
以按揭 HK$500 萬、年利率 3.75% 為例:選 20 年期月供約 HK$29,644、總利息約 HK$211.5 萬;選 30 年期月供降至約 HK$23,156，但總利息升至約 HK$333.6 萬。
由 20 年拉長至 30 年，每月少供約 HK$6,488、現金流較寬鬆，但整段供樓期多付利息約 HK$122.1 萬。年期越長月供越低卻總息越高;若供款能力許可，縮短年期能大幅節省利息成本。
利率由 2.5% 升至 5%：同樣 30 年，總息暴增逾 255 萬
香港按揭多為浮息。以按揭 HK$500 萬、供 30 年為例:年利率 2.5% 時月供約 HK$19,756、總息約 HK$211.2 萬;若利率升至 5%，月供增至約 HK$26,841、總息暴增至約 HK$466.3 萬。
利率翻倍會令總利息呈非線性大增——同樣本金與年期，總利息可增逾 HK$255 萬、每月多供逾 HK$7,000。因此置業前務必以較高利率 (或 H按封頂利率) 試算供款、預留加息緩衝，並確認能通過供款與入息比率上限。
常見問題
香港置業按揭最高可借幾成？首期要準備多少？
按香港金融管理局現行措施，自用住宅樓價 3,000 萬或以下最高可造七成按揭 (即首期三成);逾七成的高成數按揭須經按揭保險計劃 (MIP)。貸款額 = 樓價 − 首期，樓價越高、成數上限與可承造年期都可能受限。確定貸款額後再用本工具估算月供，並確保供款與入息比率符合銀行與金管局要求。
月供以外還有哪些置業開支？
除每月供款外，置業還涉及首期、從價印花稅 (AVD)、律師費、代理佣金、按揭保險 (高成數按揭) 及裝修等一次性開支，之後亦有管理費、差餉地租與維修等經常性支出。本工具只計按揭供款，宜另行預留這些費用。
香港按揭是浮息還是定息？H 按與 P 按有何分別？
香港多數按揭採浮息:『H 按』與香港銀行同業拆息 (HIBOR) 掛鈎，通常設有『封頂利率』(以最優惠利率減息差為上限);『P 按』與銀行最優惠利率 (Prime, P) 掛鈎，通常為 P 減某個百分點。兩者利率都會隨市場變動。本計算器用固定利率估算某一利率水平下的供款，建議以你按揭合約的實際利率或 H 按封頂利率試算，並在加息週期預留緩衝。
如何降低總利息？
可透過增加首期以減少貸款額、縮短還款年期，或在有餘力時提早部分還款來降低總利息。留意香港按揭多為浮息，宜預留緩衝應付加息;比較不同銀行的實際利率與現金回贈亦有助降低整體成本。
本按揭計算器的公式與成數上限有何依據？
本計算器採用標準等額本息 (年金) 公式估算月供、總還款額與總利息;按揭成數 (最高七成)、供款與入息比率及按揭保險等安排，參考香港金融管理局 (HKMA) 的住宅按揭監管措施。結果僅供估算與規劃用途，實際批核利率、成數與供款以銀行及金管局最新公佈為準。
相關工具
參考資料
內容審核：計算主義財經團隊。按揭月供採用標準等額本息 (年金) 公式;按揭成數、供款與入息比率及按揭保險安排參考香港金融管理局（HKMA）住宅按揭監管措施，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。