房貸月供 (Home Loan EMI) 計算器
根據貸款金額、年利率與還款年期,計算房屋貸款的每月固定供款 (EMI)、還款總額與總利息,適合置業前評估長期供款負擔。
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計算結果
計算公式
月利率 = 年利率 ÷ 12;期數 = 還款年期 × 12。
每月供款 = 貸款金額 × 月利率 × (1 + 月利率)^期數 ÷ [(1 + 月利率)^期數 − 1]。
還款總額 = 每月供款 × 期數;總利息 = 還款總額 − 貸款金額。
使用說明
- 填入向銀行借入的貸款金額。
- 填入按揭年利率與還款年期。
- 查看每月供款、還款總額與總利息。
常見問題
房貸每月供款是怎麼算的？為什麼初期供款大部分是利息？
房貸採用『等額本息』(equated monthly instalment) 還款,每月供款金額固定不變,由年金公式算出:每月供款 = 貸款額 × 月利率 × (1 + 月利率)^期數 ÷ [(1 + 月利率)^期數 − 1],其中月利率 = 年利率 ÷ 12、期數 = 年期 × 12。以貸款 2,000,000、年利率 8%、還 20 年 (240 期) 為例,月供約 16,729。雖然每月供款總額固定,但這筆錢內部分成『利息』與『本金』兩部分,而且比例逐月變化。原因是:利息是按『當期剩餘未還本金』計算的。還款初期,你欠銀行的本金最多,所以當期利息也最多,固定的供款扣掉大部分利息後,只剩一小部分用來還本金;隨著本金逐月減少,每期利息越來越少,供款中能用來還本金的部分就越來越多。舉例,首期供款中可能有近八九成是利息、只有一兩成還本;到還款後期則反過來,大部分供款都在還本金。這種『先還息、後還本』的結構,意味著供樓頭幾年本金減得很慢 —— 這也是為什麼提早還款 (尤其在初期) 能省下大量利息,因為越早減少本金,後續按剩餘本金計的利息就越省。本計算器幫你算出固定月供、還款總額與總利息,讓你掌握整筆房貸的成本輪廓。
為什麼借 200 萬，利息竟然要付超過 200 萬？利率和年期影響有多大？
這是房貸最令人震撼、卻常被忽略的事實。以本計算器預設:貸款 2,000,000、年利率 8%、還 20 年,月供約 16,729,還款總額 = 16,729 × 240 ≈ 4,014,912,總利息 ≈ 2,014,912 —— 利息竟然比本金還多!原因是房貸金額大、年期長,而利息是按剩餘本金逐月累積的,20 年 (240 個月) 下來,累計的利息自然非常龐大。有兩個因素對總利息影響極大。第一是『利率』:利率越高,總利息呈非線性大增。同樣借 200 萬供 20 年,利率從 4% 升到 8%,總利息可能從幾十萬暴增到 200 萬以上,差距以百萬計 —— 這也是為什麼加息週期對供樓人士殺傷力極大。第二是『年期』:拉長年期能降低每月供款、減輕即時負擔,但會令總利息顯著增加,因為你欠著本金的時間更長。例如同樣的貸款,供 30 年比供 20 年月供低不少,但總利息會多出一大截。所以選擇房貸時,不能只看『每月供得起多少』,更要衡量『整筆貸款一生要多付多少利息』。在能負擔的前提下,較短年期、爭取較低利率、以及在有餘裕時提前部分還款,都是節省利息的有效方法。你可以用本計算器把利率或年期調高調低,直觀感受它們對總利息的驚人影響。
使用這個計算器要注意什麼？和真實申請按揭有何差異？
本計算器用等額本息 (息隨本減) 年金公式計算房貸月供,與香港按揭的每月供款計法一致,能幫你估算供款與總利息、比較不同方案,但與真實申請按揭有不少差異,務必留意。第一,『本計算器只算純月供』:真實按揭申請還涉及首期與『按揭成數』(貸款額佔樓價的上限,受樓價與物業類型影響)、『供款佔入息比率 (DSR)』上限、以及『壓力測試』(假設利率上升後仍需通過供款能力審查) 等,能借多少、批不批,由這些規定決定,不是想借多少就借多少。第二,『按揭保險』:若做高成數按揭,通常需支付按揭保險費,增加成本。第三,『浮動利率』:香港按揭多為 H 按 (與 HIBOR 掛鈎) 或 P 按 (與最優惠利率掛鈎),利率會隨市場浮動,實際供款會隨利率變動而改變;本計算器用固定利率,只反映某一利率水平下的供款。第四,『罰息期與提前還款』:按揭通常有罰息期,期內轉按或提前全數還款可能被罰息;而部分提前還款雖能省息,也可能受條款限制。第五,『其他費用』:律師費、估價費、印花稅等置業成本不在本計算器內。第六,結果四捨五入至小數兩位。⚠️ 綜上,本計算器適合用來估算房貸月供與總利息、比較利率/年期/貸款額的影響並做長遠規劃,但不能取代銀行的正式按揭批核與試算。置業與按揭是人生重大財務承擔,實際可借額、利率、壓測與所有費用請以銀行及相關機構的條款為準,並量力而為。本計算器僅供教學與估算用途,不構成任何按揭或借貸建議。