房貸月供計算器
根據貸款金額、年利率與還款年期,計算房屋貸款的每月固定供款 (EMI)、還款總額與總利息,適合置業前評估長期供款負擔。
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計算結果
重點速覽：房貸月供 (home loan EMI) 是以物業作抵押、向銀行借入房屋貸款後，採用『等額本息』(equated monthly instalment) 方式償還時、每月須固定支付的金額。計算採年金公式:每月供款 = 貸款額 × 月利率 × (1 + 月利率)^期數 ÷ [(1 + 月利率)^期數 − 1]，其中月利率 = 年利率 ÷ 12、期數 = 年期 × 12。每月供款固定，但內部利息與本金比例逐月變化:初期欠款多、供款大部分繳息;隨本金遞減，還本比例逐步上升。房貸金額大、年期長，總利息往往十分可觀，置業前務必算清每月負擔與整筆利息成本。
計算公式
月利率 = 年利率 ÷ 12;期數 = 還款年期 × 12。
每月供款 = 貸款金額 × 月利率 × (1 + 月利率)^期數 ÷ [(1 + 月利率)^期數 − 1]。
還款總額 = 每月供款 × 期數;總利息 = 還款總額 − 貸款金額。
$$EMI = P \times \dfrac{r(1+r)^{n}}{(1+r)^{n} - 1}, \quad r = \dfrac{\text{annualRate}}{12}, \quad n = \text{years} \times 12$$$$\text{TotalInterest} = EMI \times n - P$$使用說明
- 填入向銀行借入的貸款金額。
- 填入按揭年利率與還款年期。
- 查看每月供款、還款總額與總利息。
貸款額 HK$2,000,000 於不同年利率與還款年期下的每月供款與總利息對照表
| 還款年期 | 年利率 4% | 年利率 6% | 年利率 8% |
|---|---|---|---|
| 20 年 | 月供 HK$12,120／總息 HK$908,706 | 月供 HK$14,329／總息 HK$1,438,869 | 月供 HK$16,729／總息 HK$2,014,912 |
| 25 年 | 月供 HK$10,557／總息 HK$1,167,021 | 月供 HK$12,886／總息 HK$1,865,808 | 月供 HK$15,436／總息 HK$2,630,897 |
| 30 年 | 月供 HK$9,548／總息 HK$1,437,390 | 月供 HK$11,991／總息 HK$2,316,764 | 月供 HK$14,675／總息 HK$3,283,105 |
以貸款額 HK$2,000,000、等額本息公式實算，數字四捨五入至整數，僅供參考。可見利率與年期對總利息影響極大——年利率 8% 供 30 年，總利息 (約 HK$328 萬) 竟達本金的 1.6 倍。香港按揭多為浮息，實際供款會隨 HIBOR／最優惠利率變動，以銀行合約為準。
理財情境案例
20 年 vs 30 年：月供少 2,054，總息多逾 126 萬
以貸款 HK$200 萬、年利率 8% 為例:選 20 年期月供約 HK$16,729、總利息約 HK$201.5 萬;選 30 年期月供降至約 HK$14,675，但總利息升至約 HK$328.3 萬。
還款年期由 20 年拉長至 30 年，每月少供約 HK$2,054、現金流較鬆動，但整段供樓期多付利息約 HK$126.8 萬。年期越長、月供越低，但總利息越高;在能負擔範圍內縮短年期，可大幅節省利息。
利率由 4% 升至 8%：同樣 20 年，總息暴增逾 110 萬
香港按揭多為浮息。以貸款 HK$200 萬、供 20 年為例:年利率 4% 時月供約 HK$12,120、總息約 HK$90.9 萬;若利率升至 8%，月供增至約 HK$16,729、總息暴增至約 HK$201.5 萬。
利率上升會令總利息呈非線性大增——同樣的本金與年期，利率翻倍時總利息可增逾 HK$110 萬。因此申請按揭時務必以較高利率試算供款、預留加息緩衝，避免供款壓力過大。
常見問題
房貸每月供款是怎麼算的？為什麼初期供款大部分是利息？
房貸採用『等額本息』(equated monthly instalment) 還款,每月供款金額固定不變,由年金公式算出:每月供款 = 貸款額 × 月利率 × (1 + 月利率)^期數 ÷ [(1 + 月利率)^期數 − 1],其中月利率 = 年利率 ÷ 12、期數 = 年期 × 12。以貸款 2,000,000、年利率 8%、還 20 年 (240 期) 為例,月供約 16,729。雖然每月供款總額固定,但這筆錢內部分成『利息』與『本金』兩部分,而且比例逐月變化。原因是:利息是按『當期剩餘未還本金』計算的。還款初期,你欠銀行的本金最多,所以當期利息也最多,固定的供款扣掉大部分利息後,只剩一小部分用來還本金;隨著本金逐月減少,每期利息越來越少,供款中能用來還本金的部分就越來越多。舉例,首期供款中可能有近八九成是利息、只有一兩成還本;到還款後期則反過來,大部分供款都在還本金。這種『先還息、後還本』的結構,意味著供樓頭幾年本金減得很慢 —— 這也是為什麼提早還款 (尤其在初期) 能省下大量利息,因為越早減少本金,後續按剩餘本金計的利息就越省。本計算器幫你算出固定月供、還款總額與總利息,讓你掌握整筆房貸的成本輪廓。
為什麼借 200 萬，利息竟然要付超過 200 萬？利率和年期影響有多大？
這是房貸最令人震撼、卻常被忽略的事實。以本計算器預設:貸款 2,000,000、年利率 8%、還 20 年,月供約 16,729,還款總額 = 16,729 × 240 ≈ 4,014,912,總利息 ≈ 2,014,912 —— 利息竟然比本金還多!原因是房貸金額大、年期長,而利息是按剩餘本金逐月累積的,20 年 (240 個月) 下來,累計的利息自然非常龐大。有兩個因素對總利息影響極大。第一是『利率』:利率越高,總利息呈非線性大增。同樣借 200 萬供 20 年,利率從 4% 升到 8%,總利息可能從幾十萬暴增到 200 萬以上,差距以百萬計 —— 這也是為什麼加息週期對供樓人士殺傷力極大。第二是『年期』:拉長年期能降低每月供款、減輕即時負擔,但會令總利息顯著增加,因為你欠著本金的時間更長。例如同樣的貸款,供 30 年比供 20 年月供低不少,但總利息會多出一大截。所以選擇房貸時,不能只看『每月供得起多少』,更要衡量『整筆貸款一生要多付多少利息』。在能負擔的前提下,較短年期、爭取較低利率、以及在有餘裕時提前部分還款,都是節省利息的有效方法。你可以用本計算器把利率或年期調高調低,直觀感受它們對總利息的驚人影響。
香港按揭最高可借幾成？現在還要通過壓力測試嗎？
按香港金融管理局 2024 年 2 月 28 日的監管措施，自用住宅樓價 3,000 萬或以下最高可造七成按揭 (即首期三成);高成數按揭須經按揭保險計劃 (MIP)。金管局同日起『暫停』假設利率上升 2 厘 (200 基點) 的壓力測試要求，目前主要以『供款與入息比率 (DTI)』上限審批——自用住宅一般上限為 50%，若另有按揭負擔或擔保則為 40%。惟浮息按揭供款仍會隨市場利率波動，宜自行以較高利率試算。相關安排以金管局最新公布為準。
香港按揭是浮息還是定息？H 按與 P 按有何分別？
香港多數按揭採浮息，主要分兩類:『H 按』與香港銀行同業拆息 (HIBOR) 掛鈎，通常設有『封頂利率』(以最優惠利率減息差為上限)，利率隨拆息波動;『P 按』與銀行最優惠利率 (Prime，P) 掛鈎，通常為 P 減某個百分點。兩者利率都會隨市場變動，實際供款會隨之改變。本計算器用固定利率估算某一利率水平下的供款，可用你按揭合約的實際生效利率或 H 按封頂利率試算，並在加息週期預留緩衝。
使用這個計算器要注意什麼？和真實申請按揭有何差異？
本計算器用等額本息 (息隨本減) 年金公式計算房貸月供,與香港按揭的每月供款計法一致,能幫你估算供款與總利息、比較不同方案,但與真實申請按揭有不少差異,務必留意。第一,『本計算器只算純月供』:真實按揭申請還涉及首期與『按揭成數』(貸款額佔樓價的上限,受樓價與物業類型影響)、『供款與入息比率 (DTI)』上限、以及金管局的審批要求等,能借多少、批不批,由這些規定決定,不是想借多少就借多少。第二,『按揭保險』:若做高成數按揭,通常需支付按揭保險費,增加成本。第三,『浮動利率』:香港按揭多為 H 按 (與 HIBOR 掛鈎) 或 P 按 (與最優惠利率掛鈎),利率會隨市場浮動,實際供款會隨利率變動而改變;本計算器用固定利率,只反映某一利率水平下的供款。第四,『罰息期與提前還款』:按揭通常有罰息期,期內轉按或提前全數還款可能被罰息;而部分提前還款雖能省息,也可能受條款限制。第五,『其他費用』:律師費、估價費、印花稅等置業成本不在本計算器內。第六,結果四捨五入至小數兩位。⚠️ 綜上,本計算器適合用來估算房貸月供與總利息、比較利率/年期/貸款額的影響並做長遠規劃,但不能取代銀行的正式按揭批核與試算。置業與按揭是人生重大財務承擔,實際可借額、利率與所有費用請以銀行及相關機構的條款為準,並量力而為。本計算器僅供教學與估算用途,不構成任何按揭或借貸建議。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。房貸月供採用標準等額本息 (年金) 公式;按揭成數、供款與入息比率及壓力測試安排參考香港金融管理局（HKMA）2024 年 2 月 28 日監管措施，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。