樓宇貸款計算器
計算樓宇貸款 (按揭) 的每月供款、總還款額與總利息，助你評估置業的長期供樓負擔。
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計算結果
重點速覽：樓宇貸款 (home loan／按揭) 是以物業作抵押、金額大且年期長 (香港常見 25–30 年) 的分期貸款，多採等額本息 (amortising) 還款:每月供款固定，早期利息佔比高、後期本金佔比高。計算為:每月利率 r = 年利率 ÷ 12;總期數 n = 年期 × 12;每月供款 = 貸款額 × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1);總利息 = 每月供款 × n − 貸款額。香港多數按揭為浮息 (與 HIBOR／最優惠利率 P 掛鈎)，實際供款會隨市場利率浮動。
計算公式
每月利率 r = 年利率 ÷ 100 ÷ 12;總期數 n = 年期 × 12。
每月供款 = 貸款額 × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)。
總還款額 = 每月供款 × n;總利息 = 總還款額 − 貸款額。
$$PMT = A \times \dfrac{r(1+r)^{n}}{(1+r)^{n} - 1}, \quad r = \dfrac{\text{annualRate}}{12}, \quad n = \text{years} \times 12$$$$\text{TotalInterest} = PMT \times n - A$$使用說明
- 輸入按揭貸款額 (通常為樓價減首期)。
- 輸入按揭的年利率與還款年期。
- 查看每月供款、整個還款期的總還款額與總利息。
貸款額 HK$4,000,000 於不同年利率與還款年期下的每月供款與總利息對照表
| 還款年期 | 年利率 3% | 年利率 3.5% | 年利率 4.5% |
|---|---|---|---|
| 20 年 | 月供 HK$22,184／總息 HK$1,324,137 | 月供 HK$23,198／總息 HK$1,567,613 | 月供 HK$25,306／總息 HK$2,073,434 |
| 25 年 | 月供 HK$18,968／總息 HK$1,690,536 | 月供 HK$20,025／總息 HK$2,007,483 | 月供 HK$22,233／總息 HK$2,669,990 |
| 30 年 | 月供 HK$16,864／總息 HK$2,071,098 | 月供 HK$17,962／總息 HK$2,466,244 | 月供 HK$20,267／總息 HK$3,296,268 |
以貸款額 HK$4,000,000、等額本息公式實算，數字四捨五入至整數，僅供參考。香港按揭多為浮息，實際供款會隨 HIBOR／最優惠利率變動，以銀行合約為準。
理財情境案例
25 年 vs 30 年：月供少 2,063，總息多 46 萬
以貸款 HK$400 萬、年利率 3.5% 為例:選 25 年期月供約 HK$20,025、總利息約 HK$200.7 萬;選 30 年期月供降至約 HK$17,962，但總利息升至約 HK$246.6 萬。
還款年期由 25 年拉長至 30 年，每月少供約 HK$2,063、現金流較鬆動，但整段還款期多付利息約 HK$45.9 萬。若供款能力充裕，縮短年期可顯著節省整體利息。
利率上升 1 厘：25 年供樓多付逾 66 萬利息
香港按揭多為浮息。以貸款 HK$400 萬、供 25 年為例:年利率 3.5% 時月供約 HK$20,025、總息約 HK$200.7 萬;若利率升至 4.5%，月供增至約 HK$22,233、總息升至約 HK$267.0 萬。
利率僅升 1 個百分點，每月供款便多約 HK$2,208、整段供樓期多付利息逾 HK$66 萬。因此申請按揭時務必預留利率上升的緩衝，避免供款壓力過大。
常見問題
供樓佔收入多少才算安全？
金管局現行以供款與入息比率 (DTI) 上限審批:自用住宅一般為 50%，若申請人另有按揭負擔或擔保則為 40%。宜預留緩衝，一般建議每月供款不超過家庭月入的一半，以應對利率上升或收入波動。
申請按揭現在還需要通過壓力測試嗎？
金管局自 2024 年 2 月 28 日起「暫停」假設利率上升 2 厘 (200 基點) 的壓力測試要求，目前主要以 DTI 上限審批。惟浮息按揭供款仍會隨市場利率波動，建議自行以較高利率試算供款，評估負擔能力。相關安排以金管局最新公布為準。
香港按揭是浮息還是定息？計算結果準嗎？
香港多數按揭採浮息 (與 HIBOR 或最優惠利率 P 掛鈎)，利率會隨市場浮動。本工具假設利率固定，屬估算;實際供款會因利率變動而不同，宜以當前利率作參考並定期重算。
延長年期還是提高首期較好？
提高首期可減少貸款額，直接降低每月供款與總利息;延長年期則降低每月供款但增加總利息。若現金充裕宜增加首期;若想保留現金流動性則可考慮較長年期，但要留意整體利息成本。
最高可借幾成、供多少年？
按金管局 2024 年 2 月 28 日指引，自用住宅樓價 3,000 萬或以下最高可造七成按揭 (首期三成);高成數按揭須經按揭保險 (MIP)。還款年期方面，香港銀行常見上限約 30 年，並受樓齡及借款人年齡限制，實際以銀行審批為準。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。按揭供款公式參考標準等額本息模型;按揭成數、供款與入息比率及壓力測試安排參考香港金融管理局（HKMA）2024 年 2 月 28 日監管措施，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。