收租物業回報計算器
計算收租物業的淨營運收入 (NOI)、每月/每年現金流、現金回報率 (cash-on-cash) 與資本化率 (cap rate)，評估投資回報。
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計算結果
重點速覽：收租物業回報計算器 (rental property) 幫你全面評估「買樓收租」的投資回報，一次算出四個關鍵指標。首先是淨營運收入 (NOI):以每月租金 × 12 × (1 − 空置率) 得出實收年租，再減去不含按揭的年營運開支 (管理費、差餉地租、維修、保險、物業稅等)。其次是現金流:年供款 = 每月按揭供款 × 12，年現金流 = NOI − 年供款，除以 12 即得每月現金流，反映扣除所有開支與供款後每月落袋 (或倒貼) 多少。第三是現金回報率 (cash-on-cash return) = 年現金流 ÷ 總投入現金 × 100%，其中總投入現金 = 首期 + 交易成本 (印花稅、代理佣金、律師費等)，衡量你實際掏出的現金每年帶來多少回報。最後是資本化率 (cap rate) = NOI ÷ 購入價 × 100%，用於在不考慮融資下比較不同物業的收益率。在香港投資物業還須考慮從價印花稅 (AVD)、額外印花稅 (SSD)、買家印花稅 (BSD)、租務管制及空置風險。此計算器提供標準的收益分析框架，讓你比較物業並作投資決策參考。
計算公式
NOI = 每月租金 × 12 × (1 − 空置率) − 年營運開支 (不含按揭)。
年供款 = 每月按揭供款 × 12；年現金流 = NOI − 年供款；每月現金流 = 年現金流 ÷ 12。
總投入現金 = 首期 + 交易成本；現金回報率 = 年現金流 ÷ 總投入現金 × 100%。
資本化率 (Cap Rate) = NOI ÷ 購入價 × 100%。
$$\text{NOI} = \text{Rent} \times 12 \times (1 - \text{Vacancy}) - \text{Annual Opex}$$$$\text{Annual Cash Flow} = \text{NOI} - \text{Annual Debt Service}$$$$\text{Cash-on-Cash} = \dfrac{\text{Annual Cash Flow}}{\text{Down Payment} + \text{Closing Costs}} \times 100\%$$$$\text{Cap Rate} = \dfrac{\text{NOI}}{\text{Purchase Price}} \times 100\%$$使用說明
- 輸入購入價、首期成數、按揭利率與年期。
- 輸入每月租金、空置率、年營運開支與交易成本。
- 查看 NOI、現金流、現金回報率與資本化率，評估投資是否划算。
以購入價 HK$5,000,000、首期 30% (HK$1,500,000)、按揭 3.5% / 30 年 (月供約 HK$15,716.56)、空置率 5%、年開支 HK$30,000、交易成本 HK$200,000 (總投入現金 HK$1,700,000) 為例，不同月租下的回報比較。
| 每月租金 | 淨營運收入 (NOI) | 年現金流 | 現金回報率 | 資本化率 |
|---|---|---|---|---|
| HK$13,000 | HK$118,200.00 | −HK$70,398.77 | −4.14% | 2.36% |
| HK$15,000 | HK$141,000.00 | −HK$47,598.77 | −2.80% | 2.82% |
| HK$18,000 | HK$175,200.00 | −HK$13,398.77 | −0.79% | 3.50% |
| HK$20,000 | HK$198,000.00 | HK$9,401.23 | 0.55% | 3.96% |
理財情境案例
個案一:典型自住轉出租的回報檢視
陳先生以 HK$5,000,000 買入一個單位收租，首期三成 (HK$1,500,000)、按揭 3.5% / 30 年，月供約 HK$15,717;月租 HK$15,000、空置率 5%、年開支 HK$30,000、交易成本 HK$200,000。
計算結果:NOI HK$141,000、資本化率 2.82%;但年供款達 HK$188,599，年現金流為 −HK$47,599，即每月倒貼約 HK$3,967，現金回報率 −2.80%。
換言之，租金收入不足以覆蓋按揭供款，他每月要自掏腰包補貼。是否值得，取決於他對物業升值的預期，以及能否承受長期負現金流。
個案二:租金要多高才『租供打和』？
沿用上述條件，把月租由 HK$13,000 逐步調高:HK$13,000 時年現金流 −HK$70,399;HK$15,000 時 −HK$47,599;HK$18,000 時 −HK$13,399;直到約 HK$20,000 時，年現金流才轉為正 (+HK$9,401)、現金回報率 +0.55%。
可見在七成按揭、3.5% 利率下，月租需達約 HK$20,000 (資本化率近 4%) 才能做到現金流打和以上。
教訓:入市前應以保守租金與合理空置率試算，確認現金流可承受;若靠高槓桿又租不抵供，一旦加息或空租，資金壓力會迅速放大。
常見問題
現金回報率與資本化率有何分別？
資本化率 (cap rate) = NOI ÷ 購入價，不考慮按揭，用於比較物業本身的收益率;現金回報率 (cash-on-cash) = 年現金流 ÷ 你實際掏出的現金 (首期 + 交易成本)，反映在有按揭槓桿下每年實際落袋的回報。
為甚麼要扣除空置率？
現實中物業不可能全年 100% 出租，換租、裝修或市況都會造成空置。以空置率折算實收租金，才能得出較貼近真實的 NOI 與回報，避免高估收益。
在香港投資物業還要考慮甚麼？
除本計算器的收益指標外，須計及從價印花稅 (AVD)、額外印花稅 (SSD)、買家印花稅 (BSD) 等交易稅項 (可計入交易成本)，以及租務市場、利率走勢與物業升值潛力。本工具提供標準收益分析框架供比較之用。
為甚麼很多香港收租盤現金流是負數？
因為香港樓價相對租金偏高，租金回報率 (資本化率) 普遍只有 2%–3.5%，往往低於按揭利率。當以高成數按揭買入，租金收入不足以覆蓋供款，就會出現『租不抵供』的負現金流。這類投資實際上是押注物業升值來彌補持有期的現金流虧損，風險較高，宜量力而為。
交易成本應包括哪些項目？
交易成本是購入時的一次性開支，應包括從價印花稅 (AVD)、(如適用) 額外印花稅或買家印花稅、地產代理佣金、律師費，以及入伙前的裝修與傢俬等。把這些一併計入『總投入現金』，算出的現金回報率才貼近你真正投入的資本，不會高估回報。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。