租金總收入乘數計算器 (GRM)
以物業價格除以年度租金總收入，算出租金總收入乘數 (GRM)，快速評估收租物業貴平。
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計算結果
重點速覽：租金總收入乘數 (Gross Rent Multiplier，GRM) 是房地產投資中一個簡單快捷的估值與篩選工具，用來衡量「物業價格相當於多少年的租金總收入」。公式為 GRM = 物業價格 ÷ 年度租金總收入，這裏的「租金總收入」指未扣除任何開支的全年毛租金。GRM 愈低，代表相對租金而言價格愈便宜、回本愈快;GRM 愈高，則價格相對租金愈貴。它最大的優點是計算極快、資料容易取得——只需價格與毛租金，就能在初步篩選階段快速比較多個物業的貴平，常用於投資者「一眼掃過」大量放盤、剔走明顯不划算的物業。不過 GRM 用的是毛租金而非扣除開支後的淨收入，因此不反映管理費、差餉地租、維修、保險、空置等實際成本，也不計按揭與稅項;兩個 GRM 相同的物業，若開支比例差很大，真實回報可能天差地遠。因此 GRM 適合作初步快篩，決定是否值得深入分析;要準確評估回報，仍應計算資本化率 (cap rate)、現金流回報與內部回報率。GRM 也可反推估值:物業價格 = 年度租金總收入 × 合理 GRM。留意 GRM 有時以月租金為分母，數值會大很多，比較時務必統一口徑。
計算公式
GRM = 物業價格 ÷ 年度租金總收入。
反推估值：物業價格 = 年度租金總收入 × 合理 GRM。
租金總收入為未扣開支的毛租金。
$$\text{GRM} = \dfrac{\text{Property Price}}{\text{Annual Gross Rent}}$$$$\text{Property Price} = \text{Annual Gross Rent} \times \text{GRM}$$使用說明
- 填入物業的成交價格或購入價格。
- 填入全年租金總收入 (毛租金，未扣開支)。
- 即時得出 GRM，用作初步比較物業的貴平。
以物業價格固定為 HK$1,000,000 為例，不同年度租金總收入對應的 GRM。年租愈高、GRM 愈低 (相對愈平)。
| 物業價格 | 年度租金總收入 | GRM | 相當於幾年租金 |
|---|---|---|---|
| HK$1,000,000 | HK$70,000 | 14.29 | 約 14.3 年 |
| HK$1,000,000 | HK$85,000 | 11.76 | 約 11.8 年 |
| HK$1,000,000 | HK$100,000 | 10.00 | 10 年 |
| HK$1,000,000 | HK$120,000 | 8.33 | 約 8.3 年 |
理財情境案例
個案一:用 GRM 快篩兩個放盤
投資者阿明同時睇中兩個單位:A 盤叫價 HK$1,000,000、年租 HK$85,000;B 盤叫價 HK$1,000,000、年租 HK$100,000。
計算 GRM:A 盤 = 1,000,000 ÷ 85,000 ≈ 11.76;B 盤 = 1,000,000 ÷ 100,000 = 10.00。B 盤 GRM 較低，相對租金而言更平、回本更快。
阿明先用 GRM 剔走明顯偏貴的放盤，把 B 盤列入候選;但他明白 GRM 只是快篩，接著仍要比較兩者的管理費、樓齡、開支比例，再算資本化率才作最終決定。
個案二:用 GRM 反推合理出價
陳小姐想買入一個年租 HK$85,000 的收租單位。她查得同區同類物業成交 GRM 約在 10 至 12 之間。
反推估值:GRM 10 → 850,000;GRM 12 → 1,020,000。她因此得出約 HK$85 萬至 HK$102 萬的合理出價區間。
當業主開價 HK$1,190,000(等於 GRM 14) 時，她便知道明顯高於同區水平，可據此議價或另覓筍盤——GRM 為她提供了一個客觀的出價錨點。
常見問題
GRM 多少才算好？
沒有絕對標準，視乎市場與物業類型，一般 GRM 愈低代表相對租金而言價格愈便宜、回本愈快。重點是與同區、同類物業比較。留意 GRM 只是快篩工具，數值理想不等於值得投資，仍要看實際開支與回報。
GRM 和資本化率 (cap rate) 有甚麼分別？
GRM 用的是未扣開支的毛租金，計算最快但不反映成本;資本化率 (cap rate) 用的是扣除營運開支後的淨營業收入 (NOI)，更貼近實際回報。GRM 適合初步快篩，cap rate 適合深入評估。兩者宜配合使用。
GRM 是用年租還是月租計算？
本計算器以「年度租金總收入」為分母。坊間有時用月租金計算 (價格 ÷ 月租)，數值會大約 12 倍。比較不同資料來源時，務必確認雙方用同一口徑 (同為年租或同為月租)，否則無法直接比較。
香港物業的 GRM 通常是多少？
香港樓價高、租金回報偏低，住宅物業以年租計的 GRM 普遍偏高 (常見約 25 至 35 倍甚至更高，等於資本化率約 3% 或以下)，核心地段更甚;工商舖、車位等非住宅物業 GRM 通常較低。實際數字因地區、樓齡與市況而異，宜參考近期成交，本計算器結果只作快速比較。
GRM 有甚麼盲點要小心？
最大盲點是它完全不看開支。兩個 GRM 相同的物業，若一個管理費、維修與空置成本高、另一個低，實際淨回報會差很遠;GRM 也不反映按揭利息、稅項與升值潛力。因此 GRM 只宜用於初步篩選，決定是否值得深入分析，切勿單憑 GRM 就落實投資決定。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。