資本化率計算器
以淨營業收入除以物業價值，算出投資物業的資本化率 (cap rate)，衡量租金回報水平。
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計算結果
重點速覽：資本化率 (cap rate) 是衡量一項收租物業年化回報水平的核心指標，也是房地產投資最常用的比率之一。它的定義是:物業的年度淨營業收入 (NOI) 相對於物業價值 (或購入價格) 的百分比，公式為 cap rate = 淨營業收入 ÷ 物業價值 × 100%。這裏的「淨營業收入」指租金總收入扣除所有營運開支 (如管理費、差餉地租、維修、保險、空置損失等) 之後、但未扣除按揭本息與稅項前的收入。資本化率愈高，代表以相同價格買入可獲得愈高的租金淨回報，但通常也伴隨較高風險 (較舊物業、較次地段);資本化率愈低，往往反映市場對該物業前景樂觀、願意以更高價格 (更低回報) 持有，常見於核心地段的優質資產。它有兩大用途:一是在不同物業之間橫向比較「每一元投資能產生多少租金淨收入」;二是用作「反推估值」——若知道市場合理的資本化率，便可用 物業價值 = 淨營業收入 ÷ 資本化率 為物業定價。留意資本化率不計算按揭槓桿與資本增值，只反映租金層面的回報，宜與現金流回報、內部回報率等指標一併參考。
計算公式
資本化率 = 年度淨營業收入 (NOI) ÷ 物業價值 × 100%。
淨營業收入 = 租金總收入 − 營運開支 (不扣按揭本息與稅項)。
反推估值：物業價值 = 淨營業收入 ÷ 資本化率。
$$\text{Cap Rate} = \dfrac{\text{NOI}}{\text{Property Value}} \times 100\%$$$$\text{NOI} = \text{Gross Rental Income} - \text{Operating Expenses}$$$$\text{Property Value} = \dfrac{\text{NOI}}{\text{Cap Rate}}$$使用說明
- 填入物業的年度淨營業收入 (NOI)。
- 填入物業的市場價值或購入價格。
- 即時得出資本化率，用作物業之間的回報比較。
以年度淨營業收入 (NOI) 固定為 HK$60,000 為例，不同物業價值對應的資本化率。價格愈高、資本化率愈低。
| 年度淨營業收入 (NOI) | 物業價值 | 資本化率 |
|---|---|---|
| HK$60,000 | HK$1,500,000 | 4.00% |
| HK$60,000 | HK$1,000,000 | 6.00% |
| HK$60,000 | HK$750,000 | 8.00% |
| HK$60,000 | HK$600,000 | 10.00% |
情境案例
個案一:比較兩個收租盤 (哪個回報較好？)
王先生看中兩個收租單位:A 盤售 HK$1,000,000、年 NOI HK$60,000;B 盤售 HK$750,000、年 NOI 同樣 HK$60,000。
計算資本化率:A 盤 = 60,000 ÷ 1,000,000 = 6%;B 盤 = 60,000 ÷ 750,000 = 8%。單看租金淨回報，B 盤較高。
但王先生也要衡量 B 盤資本化率較高背後的原因 (例如樓齡較舊、地段較次、租客較不穩定)，再結合升值潛力與風險承受度才作決定——資本化率只是起點，不是唯一標準。
個案二:用資本化率反推合理估值
陳女士持有一個年 NOI 為 HK$60,000 的商舖，想放售。她參考同區同類物業的市場資本化率約在 3%–4% 之間。
反推估值:若市場資本化率 3%，合理價約 60,000 ÷ 3% = HK$2,000,000;若 4%，則約 60,000 ÷ 4% = HK$1,500,000。
她便得出一個 HK$150 萬至 HK$200 萬的合理定價區間。資本化率愈低代表市場願付愈高溢價，因此她在議價時可用『同區資本化率』作為客觀依據，避免開價過高或賤賣。
常見問題
資本化率多少才算好？
沒有絕對標準，要看地區、物業類型與風險。一般而言核心地段的優質物業資本化率較低 (回報較低但較穩)，較舊物業或次級地段資本化率較高 (回報較高但風險較大)。重點是與同區、同類物業比較，並衡量自己願意承受的風險。
資本化率和租金回報率一樣嗎？
不完全一樣。坊間常說的「租金回報率」多以年租金總收入 (未扣開支) 除以樓價;而資本化率用的是扣除營運開支後的淨營業收入 (NOI)，更能反映實際到手的租金回報。因此資本化率通常會低於毛租金回報率。
資本化率有計算按揭與資本增值嗎？
沒有。資本化率只衡量租金層面的回報，不考慮你用多少按揭槓桿、也不計算物業升值。若要看整體投資回報，應再結合現金流回報 (計及按揭供款) 與資本增值，並參考內部回報率等指標。
香港住宅物業的資本化率通常是多少？
香港住宅樓價高、租金相對偏低，資本化率 (以淨租金計) 一般偏低，常見約在 2%–3.5% 之間，核心地段甚至更低;工商舖、車位等非住宅物業資本化率通常較高。實際數字因地段、樓齡與市況而異，宜參考近期成交及專業估價，本計算器結果只作快速比較之用。
計算 NOI 時要扣哪些開支？
NOI 應扣除與物業營運直接相關的開支，例如管理費、差餉、地租、維修保養、保險、代收租佣金及預留的空置損失等;但不扣除按揭本息 (屬融資成本) 與物業稅 / 利得稅 (屬稅項)。把這些開支準確計入，才能得出貼近實際的淨營業收入與資本化率。
相關工具
參考資料
內容審核：計算主義財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。