資本化率計算器
以淨營業收入除以物業價值，算出投資物業的資本化率 (cap rate)，衡量租金回報水平。
輸入資料
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計算結果
8%
計算公式
資本化率 = 年度淨營業收入 (NOI) ÷ 物業價值 × 100%。
淨營業收入 = 租金總收入 − 營運開支 (不扣按揭本息與稅項)。
反推估值：物業價值 = 淨營業收入 ÷ 資本化率。
使用說明
- 填入物業的年度淨營業收入 (NOI)。
- 填入物業的市場價值或購入價格。
- 即時得出資本化率，用作物業之間的回報比較。
常見問題
資本化率多少才算好？
沒有絕對標準，要看地區、物業類型與風險。一般而言核心地段的優質物業資本化率較低 (回報較低但較穩)，較舊物業或次級地段資本化率較高 (回報較高但風險較大)。重點是與同區、同類物業比較，並衡量自己願意承受的風險。
資本化率和租金回報率一樣嗎？
不完全一樣。坊間常說的「租金回報率」多以年租金總收入 (未扣開支) 除以樓價；而資本化率用的是扣除營運開支後的淨營業收入 (NOI)，更能反映實際到手的租金回報。因此資本化率通常會低於毛租金回報率。
資本化率有計算按揭與資本增值嗎？
沒有。資本化率只衡量租金層面的回報，不考慮你用多少按揭槓桿、也不計算物業升值。若要看整體投資回報，應再結合現金流回報 (計及按揭供款) 與資本增值，並參考內部回報率等指標。