物業估值計算器
輸入每月租金、資本化率 (cap rate) 與開支率，用租金收益法估算物業價值。適合收租物業投資者評估合理買入價。
輸入資料
計算結果
重點速覽：租金收益法 (income approach) 是收租物業常用的估值方法：把物業的全年淨租金收入除以市場資本化率 (capitalisation rate，簡稱 cap rate)，反推物業應有的價值。cap rate 是「年淨租金 ÷ 物業價值」的比率，反映市場對這類物業要求的租金回報；同一地段、同類物業的 cap rate 相近，因此可用來由租金反推估值。公式的邏輯是：若市場願以 3% 回報買入收租物業，一個年淨租金 HK$18 萬的單位，估值約為 18 萬 ÷ 3% = HK$600 萬。香港住宅租金回報率一般偏低 (約 2%–3.5%)，代表估值對 cap rate 極為敏感——cap rate 稍降，估值即大幅上升。本計算器讓你輸入每月租金、cap rate 與空置及開支率，即時估算物業價值，並顯示毛租與淨租，協助你判斷樓價相對租金是否合理。
計算公式
年毛租金 = 月租 × 12
年淨租金 = 年毛租金 × (1 − 空置與開支率)
估值 = 年淨租金 ÷ 資本化率 (cap rate)
$$\text{NOI} = 12R\times(1-e)$$$$V = \dfrac{\text{NOI}}{\text{cap rate}}$$使用說明
- 輸入物業每月毛租金。
- 填入市場資本化率 (cap rate)，可參考同區同類物業租金回報。
- 填入空置與開支率 (住宅常見 15%–25%)。
- 系統計算全年毛租、全年淨租與估算物業價值。
每月租金 HK$18,000、空置與開支率 20% 下，不同 cap rate 的物業估值
| 資本化率 (cap rate) | 全年淨租金 (HK$) | 估算物業價值 (HK$) |
|---|---|---|
| 2.5% | 172,800.00 | 6,912,000.00 |
| 3.0% | 172,800.00 | 5,760,000.00 |
| 3.5% | 172,800.00 | 4,937,142.86 |
| 4.0% | 172,800.00 | 4,320,000.00 |
同一租金下，cap rate 由 2.5% 升至 4%，估值由約 691 萬跌至 432 萬——租金回報率的細微差異，會令收租物業估值出現數以百萬計的落差。
理財情境案例
案例一：以租金回報反推合理價
陳先生考慮買入一個月租 HK$20,000 的單位收租，同區同類物業的 cap rate 約 3%，扣除空置與開支約兩成。
年毛租金 = 20,000 × 12 = HK$24 萬；年淨租金 = 24 萬 × 80% = HK$19.2 萬；估值 = 19.2 萬 ÷ 3% = HK$640 萬。
若業主開價 HK$720 萬，即隱含回報只有約 2.67%，相對市場偏貴；陳先生可據此議價或另覓回報更高的物業。
案例二：cap rate 敏感度
同一個年淨租金 HK$17.28 萬的單位 (月租 18,000、開支兩成)，在 cap rate 2.5% 時估值約 HK$691 萬，在 4% 時只值約 HK$432 萬。
這說明估值高度取決於市場要求的回報率；當利率上升、投資者要求更高回報，cap rate 抬升，收租物業估值便會下跌。
投資者應以自己要求的回報率 (而非市場最樂觀的 cap rate) 反推可承受的買入價，預留安全邊際。
常見問題
什麼是資本化率 (cap rate)？
cap rate = 年淨租金收入 ÷ 物業價值，是衡量收租物業租金回報的比率。它反映市場對同類物業要求的回報水平；cap rate 越低代表市場願以越低回報買入 (估值越高)，越高則相反。
香港住宅的 cap rate 大約多少？
香港住宅租金回報率一般偏低，常見約 2%–3.5%，視乎地區、樓齡與單位大小；商舖、工廈與車位的回報率通常較高。實際數字應參考同區近期成交與租金水平。
為什麼要扣除空置與開支？
毛租金並非全數袋袋平安：物業會有空置期，也要付管理費、差餉、地租、維修與代理佣金等。用淨租金 (扣除這些開支後) 估值，才更貼近真實的可支配租金收入。
租金收益法適用於自住物業嗎？
租金收益法主要用於收租/投資物業。自住物業的價值更受地段、實用面積、間隔、校網與市場情緒影響，通常用「比較法」(參考同區近期成交) 估值較合適，租金收益法只能作參考。
估值結果可以當作銀行估價嗎？
不可以。本計算器只按租金收益法作參考估算；銀行按揭估價會由專業測量師以比較法為主、綜合多項因素評定，並可能低於叫價。申請按揭前應向銀行索取正式估價。
相關工具
參考資料
本計算器內容由持牌地產及估值顧問團隊覆核；租金收益法及資本化率概念核對自差餉物業估價署公開資料，cap rate 數字僅屬市場參考。