淨營運收入計算器 (NOI)
計算物業扣除空置與營運開支後的年淨營運收入 (NOI)，是評估收租物業盈利能力與資本化率的核心指標。
輸入資料
假設全年滿租的年租金收入總額。
HK$
預期全年空置的百分比。
%
停車位、儲物室、洗衣機等雜項年收入。
HK$
管理費、差餉地租、維修、保險、物業稅等 (不含按揭、折舊與資本開支)。
HK$
計算結果
HK$238,000
HK$178,000
計算公式
有效毛收入 (EGI) = 潛在年毛租金收入 × (1 − 空置率) + 其他年收入。
淨營運收入 (NOI) = 有效毛收入 − 年營運開支。
營運開支不包括按揭供款、折舊與資本性開支。
使用說明
- 輸入潛在年毛租金收入與預期空置率。
- 加入其他年收入 (如停車、儲物) 與年營運開支。
- 查看有效毛收入與淨營運收入 (NOI)，評估物業的營運盈利能力。
常見問題
NOI 為甚麼不計按揭？
NOI 衡量的是物業本身的營運盈利能力，與買家如何融資無關。撇除按揭後，不同投資者可用同一 NOI 客觀比較物業，並各自套用自己的貸款條件去評估現金流與回報。
哪些屬於營運開支？
管理費、差餉、地租、維修保養、保險、物業稅、清潔與保安等日常支出屬營運開支。按揭供款、折舊，以及大型翻新等資本性開支則不計入 NOI。
NOI 和資本化率有何關係？
資本化率 (cap rate) = NOI ÷ 物業價值。NOI 是計算 cap rate 的分子，因此準確估算 NOI 對評估物業收益率至關重要；NOI 高估會令 cap rate 及回報被誇大。
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參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。