淨營運收入計算器 (NOI)
計算物業扣除空置與營運開支後的年淨營運收入 (NOI)，是評估收租物業盈利能力與資本化率的核心指標。
輸入資料
計算結果
重點速覽：淨營運收入 (net operating income, NOI) 是物業投資的核心指標，衡量一項出租物業在扣除營運開支後、支付按揭與稅之前的年度淨收入。計算分兩步：有效毛收入 (EGI) = 潛在年毛租金收入 ×(1 − 空置率) + 其他收入;NOI = EGI − 年營運開支。重點是『營運開支不包括按揭供款、折舊與資本性開支』，因此 NOI 反映的是物業本身的賺錢能力，與買家如何融資無關，便於不同物業間公平比較。舉例：潛在毛租 HK$240,000、空置率 5%、其他收入 HK$10,000、營運開支 HK$60,000，則 EGI = 238,000、NOI = HK$178,000。NOI 是計算資本化率 (Cap Rate = NOI ÷ 物業價值) 的分子，也是物業估值 (收益法) 的基礎。
計算公式
有效毛收入 (EGI) = 潛在年毛租金收入 × (1 − 空置率) + 其他年收入。
淨營運收入 (NOI) = 有效毛收入 − 年營運開支。
營運開支不包括按揭供款、折舊與資本性開支。
$$\text{EGI} = \text{Gross Rent} \times (1 - \text{Vacancy \%}) + \text{Other Income}$$$$\text{NOI} = \text{EGI} - \text{Operating Expenses}$$使用說明
- 輸入潛在年毛租金收入與預期空置率。
- 加入其他年收入 (如停車、儲物) 與年營運開支。
- 查看有效毛收入與淨營運收入 (NOI)，評估物業的營運盈利能力。
以潛在年毛租金 HK$240,000、其他收入 HK$10,000、年營運開支 HK$60,000 為例，空置率由 0% 升至 15% 時的有效毛收入 (EGI) 與淨營運收入 (NOI) 變化。
| 空置率 | 有效毛收入 EGI (HK$) | 年營運開支 (HK$) | 淨營運收入 NOI (HK$) |
|---|---|---|---|
| 0% | 250,000 | 60,000 | 190,000 |
| 5% | 238,000 | 60,000 | 178,000 |
| 10% | 226,000 | 60,000 | 166,000 |
| 15% | 214,000 | 60,000 | 154,000 |
理財情境案例
個案一：用 NOI 反推資本化率
投資者考慮一項香港收租物業：潛在年毛租金 HK$240,000、預估空置率 5%、其他收入 (如停車位) HK$10,000、年營運開支 (管理費、差餉、維修、保險) HK$60,000。
EGI = 240,000 × 95% + 10,000 = HK$238,000;NOI = 238,000 − 60,000 = HK$178,000。若物業叫價 HK$3,000,000，則資本化率 (Cap Rate) = NOI ÷ 物業價值 = 178,000 ÷ 3,000,000 ≈ 5.93%。這個 Cap Rate 可與市場同類物業比較，判斷這項投資的租金回報是否吸引。NOI 正是這一切估值的基礎。
個案二：NOI 不計按揭，聚焦物業本身
兩位投資者看中同一項物業，NOI 同為 HK$178,000。甲全額付現、無按揭;乙借了大額按揭、每年供款 HK$120,000。
由於 NOI 的定義刻意不扣除按揭供款，兩人算出的 NOI 完全相同，都是 HK$178,000 — 這正是 NOI 的用意：它衡量『物業本身的賺錢能力』，與買家怎麼融資無關，便於不同買家、不同物業間公平比較。至於乙的按揭供款，會在 NOI 之後才扣除，用來計算他個人的『現金流』與『現金回報率 (Cash-on-Cash Return)』。這說明 NOI 是物業層面的指標，融資影響則屬於投資者個人層面。
常見問題
NOI 為甚麼不計按揭？
NOI 衡量的是物業本身的營運盈利能力，與買家如何融資無關。撇除按揭後，不同投資者可用同一 NOI 客觀比較物業，並各自套用自己的貸款條件去評估現金流與回報。
哪些屬於營運開支？
管理費、差餉、地租、維修保養、保險、物業稅、清潔與保安等日常支出屬營運開支。按揭供款、折舊，以及大型翻新等資本性開支則不計入 NOI。
NOI 和資本化率有何關係？
資本化率 (cap rate) = NOI ÷ 物業價值。NOI 是計算 cap rate 的分子，因此準確估算 NOI 對評估物業收益率至關重要；NOI 高估會令 cap rate 及回報被誇大。
NOI 和資本化率 (Cap Rate) 是甚麼關係？
NOI 和資本化率 (capitalization rate, Cap Rate) 關係極為密切 — NOI 正是計算 Cap Rate 的分子，兩者是物業收益法估值的核心搭檔。Cap Rate 的公式是：Cap Rate = 淨營運收入 (NOI) ÷ 物業價值 (或售價) × 100%，它代表『不考慮融資下，這項物業每年產生的淨收益相對於其價值的回報率』。舉例：一項物業 NOI 為 HK$178,000、市值 HK$3,000,000，則 Cap Rate ≈ 5.93%。這個關係可以三種方式運用：第一，已知 NOI 與售價，求 Cap Rate，用來比較不同物業的回報率高低 (Cap Rate 越高，相對回報越好，但通常也代表風險或地段較次);第二，已知 NOI 與市場合理的 Cap Rate，反推物業『應有價值』(物業價值 = NOI ÷ Cap Rate)，這是專業估價常用的收益法;第三，已知售價與市場 Cap Rate，反推物業『應有的 NOI』，用來檢視叫價是否合理。由於 NOI 刻意不扣除按揭供款，Cap Rate 也就與買家如何融資無關，能純粹反映物業本身的收益能力，讓不同物業站在同一基準上比較。因此，準確估算 NOI (尤其是合理的空置率與完整的營運開支) 是得出可靠 Cap Rate 與估值的前提。可搭配本站的資本化率計算器一併使用。
哪些項目屬於營運開支？哪些不算？
正確計算 NOI 的關鍵，在於準確界定『營運開支 (operating expenses)』的範圍 — 它應包含維持物業正常出租營運所需的日常開支，但『不』包含按揭供款、折舊與資本性開支這三類。應計入營運開支的項目通常包括：物業管理費、差餉與地租、樓宇保險、日常維修保養、清潔與保安、公用地方水電、以及為出租物業聘請管理或代理的相關費用等，這些都是持有並出租物業每年實際要花的錢。而以下三類刻意『不』計入 NOI 的營運開支：第一，按揭供款 (本金與利息) — 因為這屬於『融資成本』，取決於買家借了多少、怎麼借，與物業本身收益能力無關，計入會令 NOI 失去跨物業比較的意義;第二，折舊 (depreciation) — 這是會計上的非現金分攤，不涉及實際現金流出;第三，資本性開支 (capital expenditures, CapEx) — 指大額、非經常性的資產性投入 (如更換整個冷氣系統、重鋪屋頂、大型翻新)，這類支出屬於資本投資而非日常營運，通常另行處理。理解這個界線很重要，因為 NOI 的用意就是純粹衡量『物業營運層面』的賺錢能力。若把按揭或折舊也扣進去，算出的就不是 NOI，也無法用來計算標準的資本化率或做跨物業比較。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。