按揭罰息計算器
估算提前贖回按揭 (提早還清或轉按) 需支付的罰息與退回現金回贈,合計出提前還款的總成本。
輸入資料
計算結果
計算公式
罰息 = 剩餘按揭本金 × 罰息率%。
提前還款總成本 = 罰息 + 需退回的現金回贈。
若已過罰息期,罰息與退回回贈通常為 0,總成本亦為 0。
使用說明
- 填入提前還款時尚未償還的按揭本金餘額。
- 填入合約訂明的罰息率 (視乎目前處於罰息期第幾年)。
- 填入須退回的現金回贈金額,查看罰息與提前還款總成本。
常見問題
為什麼提前還清按揭反而要罰錢？
很多人覺得奇怪:提早把欠銀行的錢還清,對銀行不是好事嗎,為什麼還要罰?關鍵在於,對銀行而言,按揭是一項『預期能賺取多年利息』的長期投資。銀行批出按揭時,是打算在往後十幾二十年裏,靠你每月供款中的利息部分賺取收益;而且為了搶生意,銀行往往在承造時先給你一筆『現金回贈』(cash rebate) 作招徠,這筆回贈本質上是銀行預先讓利,期望日後從長期利息中賺回來。如果你很快就提前還清或轉去別家銀行,銀行不但賺不到原本預期的多年利息,連先前送出的現金回贈都收不回本。為了保障這段預期收益,銀行會在合約中設定『罰息期』(penalty period,通常是首 2 至 3 年):在此期間內提前贖回,你需要支付一筆罰息 (通常按剩餘本金的某個百分比計算),並且要把當初拿到的現金回贈退回 (全額或按比例)。這就是提前還款要『罰錢』的原因。要留意的是,罰息安排主要存在於罰息期內;一旦過了罰息期,一般就可以自由提前還款或轉按而無需罰息 (但仍要看合約細節)。
轉按前,怎麼判斷這筆罰息值不值得付？
轉按 (refinance) 到利率更低或回贈更吸引的銀行,是不少業主慳息的做法;但若目前仍在罰息期內,就要仔細計算『轉按能省的錢』是否大於『轉按要付的成本』,否則可能白忙一場甚至虧本。做法是比較兩邊。成本一邊 (要付出的):用本計算器算出的『提前還款總成本』(罰息 + 退回現金回贈),再加上轉按過程的其他開支 —— 例如律師費、新做估價費、可能的按揭保險安排等。收益一邊 (能省下的):估算轉按到新利率後,在你打算持有的時間內能節省多少利息;若新銀行也提供現金回贈,那也算收益的一部分。把兩邊相減:若『能省下的利息 + 新回贈』明顯大於『罰息 + 退回舊回贈 + 轉按開支』,轉按才划算;而且要考慮回本期 —— 大概供多久才能靠慳到的息追回這些一次性成本。實務上,很多業主會選擇『等罰息期一過就轉按』,以避開罰息與退回回贈這兩筆最大的成本。此外也要衡量:轉按需要重新通過銀行的入息審查與壓力測試,若你的收入或負債狀況有變,未必一定批得到理想條件。⚠️ 本計算器只計提前還款的罰息成本,轉按是否划算須連同其他開支與慳息效益一併評估,建議諮詢按揭中介或銀行。
使用這個計算器時要注意什麼？各家銀行罰息計法一樣嗎？
使用本計算器估算按揭罰息時,務必注意各家銀行的罰息條款差異相當大,本工具提供的只是一個通用、簡化的模型,實際金額必須以你的按揭合約與銀行計算為準。需要留意的差異包括以下幾點。第一,『罰息率是否分年遞減』。很多銀行的罰息率不是固定的,而是按處於罰息期的第幾年而不同 —— 常見安排是第一年罰息率最高,第二、三年逐年遞減。所以填入罰息率時,要對應你目前實際所處的年份。第二,『現金回贈的退回方式』。有些銀行要求提前還款時全額退回當初的現金回贈,有些則按已供年期比例退回 (供得越久要退越少)。本計算器預設把你填入的回贈金額全數計入成本,若你的合約是按比例退回,請自行調整輸入的金額。第三,『每年免罰的提前還款額』。部分按揭容許每年提前償還一定比例 (例如本金的某個百分比) 而不收罰息,只有超出的部分才罰;若你只是小額部分還款,實際罰息可能比本計算器算的低。第四,『罰息以哪個本金計』。通常以提前還款當時的剩餘本金計算,要確認你填的是正確的餘額。第五,罰息期一過,通常就不再有罰息與退回回贈。⚠️ 綜上,按揭罰息牽涉合約細節,銀行之間差異很大;本計算器僅供教學與快速估算,任何實際的提前還款或轉按決定,請先向你的銀行查明準確的罰息金額與條款,或諮詢持牌按揭顧問。本計算器不構成理財或按揭建議。