按揭罰息計算器
估算提前贖回按揭 (提早還清或轉按) 需支付的罰息與退回現金回贈,合計出提前還款的總成本。
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計算結果
重點速覽：按揭罰息 (Mortgage Prepayment Penalty) 是指在按揭的『罰息期』(penalty period，香港常見為首 2 至 3 年) 內提前還清貸款或轉按時，銀行按剩餘本金收取的一筆罰款，通常還須退回當初承造時獲得的『現金回贈』。提前還款總成本 = 罰息 + 需退回的現金回贈，用來評估在罰息期內提早清還或轉按是否划算。
計算公式
罰息 = 剩餘按揭本金 × 罰息率%。
提前還款總成本 = 罰息 + 需退回的現金回贈。
若已過罰息期,罰息與退回回贈通常為 0,總成本亦為 0。
$$\text{罰息} = \text{剩餘本金} \times \text{罰息率}\%$$$$\text{提前還款總成本} = \text{罰息} + \text{需退回的現金回贈}$$使用說明
- 填入提前還款時尚未償還的按揭本金餘額。
- 填入合約訂明的罰息率 (視乎目前處於罰息期第幾年)。
- 填入須退回的現金回贈金額,查看罰息與提前還款總成本。
不同剩餘本金、罰息率與現金回贈組合下的罰息與提前還款總成本 (HK$)。
| 剩餘本金 | 罰息率 | 罰息 | 退回回贈 | 提前還款總成本 |
|---|---|---|---|---|
| 3,000,000 | 1.0% | 30,000 | 60,000 | 90,000 |
| 2,500,000 | 1.5% | 37,500 | 50,000 | 87,500 |
| 4,000,000 | 1.0% | 40,000 | 80,000 | 120,000 |
理財情境案例
案例一：罰息期內轉按是否值得
劉先生按揭剩餘本金 3,000,000，仍在罰息期 (罰息率 1%)，當初獲現金回贈 60,000 須全數退回。銀行報價轉按可把利率由 3.5% 降至 3.0% (剩餘 25 年)，他想知道轉按成本與能否回本。
提前還款總成本 = 3,000,000 × 1% + 60,000 = 30,000 + 60,000 = 90,000。轉按後月供由約 15,019 (3.5%) 降至約 14,226 (3.0%)，每月省約 793。回本期 ≈ 90,000 ÷ 793 ≈ 114 個月 (約 9.5 年)。
轉按雖每月省約 793，但要先付 9 萬成本，需約 9.5 年才回本 (未計律師、估價費)。若劉先生打算長期持有仍算划算；但更穩妥的做法是等罰息期一過再轉按，避開這 9 萬成本。
案例二：罰息期已過，提前還款零成本
陳太的按揭已過罰息期，剩餘本金 2,000,000。她手上有一筆閒錢想提前還清，擔心要付罰息。
罰息期已過：罰息率適用為 0%，亦無須退回現金回贈。罰息 = 2,000,000 × 0% = 0；提前還款總成本 = 0 + 0 = 0。
由於已過罰息期，陳太提前還清無須付罰息，也不用退回回贈，總成本為 0。她可自由決定是否提前還款 (但仍宜衡量流動性與其他投資機會)。
常見問題
為什麼提前還清按揭反而要罰錢？
很多人覺得奇怪:提早把欠銀行的錢還清,對銀行不是好事嗎,為什麼還要罰?關鍵在於,對銀行而言,按揭是一項『預期能賺取多年利息』的長期投資。銀行批出按揭時,是打算在往後十幾二十年裏,靠你每月供款中的利息部分賺取收益;而且為了搶生意,銀行往往在承造時先給你一筆『現金回贈』(cash rebate) 作招徠,這筆回贈本質上是銀行預先讓利,期望日後從長期利息中賺回來。如果你很快就提前還清或轉去別家銀行,銀行不但賺不到原本預期的多年利息,連先前送出的現金回贈都收不回本。為了保障這段預期收益,銀行會在合約中設定『罰息期』(penalty period,通常是首 2 至 3 年):在此期間內提前贖回,你需要支付一筆罰息 (通常按剩餘本金的某個百分比計算),並且要把當初拿到的現金回贈退回 (全額或按比例)。這就是提前還款要『罰錢』的原因。要留意的是,罰息安排主要存在於罰息期內;一旦過了罰息期,一般就可以自由提前還款或轉按而無需罰息 (但仍要看合約細節)。
轉按前,怎麼判斷這筆罰息值不值得付？
轉按 (refinance) 到利率更低或回贈更吸引的銀行,是不少業主慳息的做法;但若目前仍在罰息期內,就要仔細計算『轉按能省的錢』是否大於『轉按要付的成本』,否則可能白忙一場甚至虧本。做法是比較兩邊。成本一邊 (要付出的):用本計算器算出的『提前還款總成本』(罰息 + 退回現金回贈),再加上轉按過程的其他開支 —— 例如律師費、新做估價費、可能的按揭保險安排等。收益一邊 (能省下的):估算轉按到新利率後,在你打算持有的時間內能節省多少利息;若新銀行也提供現金回贈,那也算收益的一部分。把兩邊相減:若『能省下的利息 + 新回贈』明顯大於『罰息 + 退回舊回贈 + 轉按開支』,轉按才划算;而且要考慮回本期 —— 大概供多久才能靠慳到的息追回這些一次性成本。實務上,很多業主會選擇『等罰息期一過就轉按』,以避開罰息與退回回贈這兩筆最大的成本。此外也要衡量:轉按需要重新通過銀行的入息審查與壓力測試,若你的收入或負債狀況有變,未必一定批得到理想條件。⚠️ 本計算器只計提前還款的罰息成本,轉按是否划算須連同其他開支與慳息效益一併評估,建議諮詢按揭中介或銀行。
使用這個計算器時要注意什麼？各家銀行罰息計法一樣嗎？
使用本計算器估算按揭罰息時,務必注意各家銀行的罰息條款差異相當大,本工具提供的只是一個通用、簡化的模型,實際金額必須以你的按揭合約與銀行計算為準。需要留意的差異包括以下幾點。第一,『罰息率是否分年遞減』。很多銀行的罰息率不是固定的,而是按處於罰息期的第幾年而不同 —— 常見安排是第一年罰息率最高,第二、三年逐年遞減。所以填入罰息率時,要對應你目前實際所處的年份。第二,『現金回贈的退回方式』。有些銀行要求提前還款時全額退回當初的現金回贈,有些則按已供年期比例退回 (供得越久要退越少)。本計算器預設把你填入的回贈金額全數計入成本,若你的合約是按比例退回,請自行調整輸入的金額。第三,『每年免罰的提前還款額』。部分按揭容許每年提前償還一定比例 (例如本金的某個百分比) 而不收罰息,只有超出的部分才罰;若你只是小額部分還款,實際罰息可能比本計算器算的低。第四,『罰息以哪個本金計』。通常以提前還款當時的剩餘本金計算,要確認你填的是正確的餘額。第五,罰息期一過,通常就不再有罰息與退回回贈。⚠️ 綜上,按揭罰息牽涉合約細節,銀行之間差異很大;本計算器僅供教學與快速估算,任何實際的提前還款或轉按決定,請先向你的銀行查明準確的罰息金額與條款,或諮詢持牌按揭顧問。本計算器不構成理財或按揭建議。
罰息期一般有多長？過了罰息期是不是就完全免罰？
在香港，按揭罰息期最常見為『首 2 至 3 年』，由按揭批出 (提取貸款) 起計；這段期間是銀行用來鎖定一定年限利息收益、並收回已付出現金回贈成本的保護期。罰息期內提前還清或轉按，通常要付罰息 (按剩餘本金某百分比) 並退回現金回贈；而且罰息率往往『分年遞減』—— 第一年最高，之後逐年下降。一旦過了罰息期，一般就可以自由提前還款或轉按，無須再付罰息、也不用退回回贈，這也是很多業主選擇『捱過罰息期才轉按』的原因。不過要注意：罰息期的長短、罰息率的計法、以及回贈退回方式，各家銀行差異很大，務必以你自己的按揭合約條款為準；即使名義上過了罰息期，仍建議先向銀行確認有無其他限制或費用。⚠️ 本計算器提供通用估算，實際安排以合約與銀行計算為準。
為甚麼有些銀行是『按比例退回』現金回贈？我該怎樣填？
現金回贈是銀行承造按揭時預先給你的一筆讓利，本質上是銀行期望日後從你的長期利息中賺回來的『預付成本』。若你提前還款或轉按，銀行拿不回原本預期的利息，就會要求你退回這筆回贈，退回方式主要有兩種。『全額退回』：不論你供了多久，只要在罰息期內提前還款，就要退回全部回贈 —— 本計算器預設按此處理，你直接填入當初收到的回贈金額即可。『按比例退回』：有些銀行按你『已供年期』與『罰息期』的比例計算，供得越久、要退的越少 (例如三年罰息期已供滿兩年，可能只需退回約三分之一)。若你的合約屬按比例退回，就不要填全額，而應把『實際須退回的金額』填入回贈欄位，這樣算出的總成本才準確。⚠️ 各行對回贈退回的定義與計法不同，務必先向銀行查明你目前實際須退回多少，再用本工具估算。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。