轉按 / 再融資計算器
比較現有按揭與轉按後的每月供款，計算每月節省、回本期 (break-even) 與全期利息節省，判斷轉按是否划算。
輸入資料
計算結果
重點速覽：轉按 / 再融資 (mortgage refinance) 是把現有按揭轉去另一間銀行、或重新做一份新按揭，常見誘因是爭取更低利率、降低每月供款，或套現額外資金。由於轉按涉及一次性費用 (律師費、估價費、罰息期內罰款、按揭保險等)，判斷是否划算的關鍵是計算『回本期』：回本期 (月) = 轉按總費用 ÷ 每月節省。若你打算持有物業並繼續供款的時間長於回本期，轉按通常划算。本計算器同時估算『全期利息節省』= 舊按揭餘下利息 − 新按揭全期利息 − 轉按費用，讓你看清長遠效益。在香港轉按前務必留意現有按揭是否仍在『罰息期』(通常首 2-3 年提早清還須付罰款)，並比較各銀行的現金回贈與手續費;同時注意若新按揭拉長年期，每月供款雖降，但全期利息可能反而增加。
計算公式
現有每月供款、新每月供款均按等額本息公式 PMT = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) 計算。
每月節省 = 現有每月供款 − 新每月供款。
回本期 (月) = 轉按總費用 ÷ 每月節省 (若無節省則不適用)。
全期利息節省 = 舊按揭餘下利息 − 新按揭全期利息 − 轉按總費用。
$$\text{PMT} = \dfrac{P \times r (1+r)^n}{(1+r)^n - 1}, \quad r = \dfrac{\text{annual rate}}{12}$$$$\text{Break-even (months)} = \dfrac{\text{Closing Costs}}{\text{Monthly Savings}}$$使用說明
- 輸入現有按揭的尚欠餘額、年利率與剩餘年期。
- 輸入轉按後的新利率、新年期與一次性轉按費用。
- 查看每月節省、回本期與全期利息節省，判斷轉按是否值得。
以尚欠 HK$3,000,000、現有利率 4.5%/剩 25 年 (現月供約 HK$16,675)、新造 30 年期、轉按費用 HK$20,000 為例，不同新利率下的每月節省與回本期。
| 新按揭利率 | 新每月供款 (HK$) | 每月節省 (HK$) | 回本期 (月) |
|---|---|---|---|
| 4.0% | 14,322 | 2,353 | 8.5 |
| 3.5% | 13,471 | 3,204 | 6.2 |
| 3.0% | 12,648 | 4,027 | 5.0 |
| 2.5% | 11,854 | 4,821 | 4.2 |
理財情境案例
個案一：低利率轉按的回本與慳息
陳女士尚欠 HK$3,000,000，現利率 4.5%、剩 25 年，每月供約 HK$16,675。她獲另一間銀行提供 3.5%、30 年期，轉按總費用 HK$20,000。
新每月供款約 HK$13,471，每月節省約 HK$3,204，回本期 = 20,000 ÷ 3,204 ≈ 6.2 個月。由於她打算長期自住，遠超回本期，轉按划算;全期利息節省約 HK$132,810 (已扣費用)。不過要注意：新按揭把年期由剩 25 年拉長回 30 年，雖降低每月供款，卻延長了還款時間;若她維持原年期或善用現金回贈提前還款，慳息會更多。
個案二：罰息期令轉按不划算
李先生同樣想轉按慳息，每月可省約 HK$3,000。但他的現有按揭批出至今只有 1 年，仍在首 2 年的『罰息期』內，提早清還須付罰息約 HK$60,000，加上律師估價等費用共約 HK$75,000。
回本期 = 75,000 ÷ 3,000 = 25 個月 (逾 2 年)。更關鍵的是，罰息大幅推高了轉按成本，令短期內轉按得不償失。合理做法是等罰息期結束 (通常首 2-3 年) 後再轉按，屆時無需付罰息，回本期會大幅縮短。這說明轉按前一定要先確認現有按揭的罰息期與罰款金額，把它計入轉按總費用，才能準確判斷是否值得。
常見問題
回本期怎樣理解？
回本期是指用「每月節省」去攤回「轉按費用」所需的月數。若你打算持有物業並繼續供款的時間長於回本期，轉按一般划算；若短於回本期就可能得不償失。
轉按前要留意甚麼？
最重要是現有按揭的罰息期 (通常首 2-3 年提早清還須付罰款)。此外要比較各銀行的現金回贈、手續費、按揭保險及新造按揭的估價，才能準確計算實際轉按成本。
為甚麼新供款可能更高卻仍值得轉按？
若新按揭重新拉長年期，每月供款有機會不減反增；但若目的是套現或降低即時現金流壓力，仍可能符合個人需要。是否划算須同時看每月節省、全期利息與個人資金安排。
轉按前一定要留意的『罰息期』是甚麼？
『罰息期 (penalty period)』是指按揭合約中，銀行為挽留客戶而設的一段期間，在此期間內若你提早全數清還貸款 (包括因轉按到另一間銀行而清還)，須向原銀行支付一筆『罰息 (penalty / clawback)』。香港的按揭罰息期通常是批出後的首 2 至 3 年，罰款金額常見的計法是『已收取的現金回贈 × 一定比例』或『貸款額的某個百分比』，具體以你的按揭合約條款為準。罰息期的存在，是因為銀行在承造按揭時往往提供了『現金回贈』作招徠，並預期你會供款一段時間讓它回本;若你太早轉走，銀行便透過罰息收回部分成本。對想轉按的業主而言，罰息期至關重要，原因有二：第一，罰息是一筆實實在在的『轉按成本』，必須計入『轉按總費用』來計算回本期——若仍在罰息期內轉按，罰息可能大幅拉長回本期，令轉按由划算變不划算;第二，即使新按揭利率更吸引，在罰息期內轉走的淨效益可能被罰息抵銷。因此，合理的做法通常是：等現有按揭過了罰息期 (首 2-3 年) 之後再考慮轉按，屆時無需付罰息，慳到的息就是淨賺。轉按前務必翻查合約條款或向原銀行查詢確切的罰息期與罰款金額，並把它連同律師費、估價費等一併計入成本。
轉按時新按揭拉長年期，每月供款降了，是不是就一定更划算？
不一定。轉按時把還款年期『重新拉長』(例如原本剩 25 年，新按揭又做回 30 年)，確實能降低每月供款、紓緩即時現金流壓力，但這不等於整體更划算，因為它可能『增加全期利息總額』。原理是：每月供款下降，一部分是因為利率降低 (這是真正的慳息)，另一部分則是因為還款期變長、把本金攤分到更多期數 (這只是把負擔延後，並非慳息)。年期越長，你要支付利息的時間越久，在利率相同下，全期利息反而會更多。因此判斷轉按是否划算，不能只看『每月供款有沒有減少』，而要綜合看幾點：第一，看『全期利息節省』——本計算器會估算舊按揭餘下利息減新按揭全期利息再減費用的淨額，這才反映長遠效益;第二，看你的『目的』——若目的是降低即時供款壓力或套現週轉，即使全期利息略增，只要符合個人資金安排也可接受;若目的是慳息，則應盡量維持或縮短年期。第三，一個常見的聰明做法是：轉按爭取低利率的同時『維持原還款年期』(甚至縮短)，這樣每月供款仍可能因減息而下降，又不會因拉長年期而增加總利息;或者維持新的低供款、但把慳下來的錢用於提前還款。總之，『每月供款降低』只是其中一個指標，務必連同全期利息與個人目標一起判斷。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。