貸款成數計算器 (LTV)
以貸款金額除以物業估值，算出按揭貸款成數 (LTV)，衡量槓桿與首期比例。
輸入資料
計算結果
重點速覽：貸款成數 (Loan-to-Value, LTV) 是「按揭貸款金額 ÷ 物業價值 (估值) × 100%」，衡量你借了多少相對於物業本身的價值，是銀行審批按揭與你評估自身槓桿的核心指標。貸款成數與首期成數是一體兩面：首期成數 = 100% − 貸款成數，造 7 成按揭即需自付 3 成首期。LTV 越高代表借得越多、首期越少、槓桿越大，銀行風險越高;在香港，高成數按揭 (例如超過 6 成) 通常須經按揭保險計劃並繳付保費。金管局會就樓價、是否自住、是否首置設定按揭成數上限，樓價越高一般可造的成數越低。LTV 也是負資產的判斷指標——當樓價下跌令估值低於未償還貸款 (實際 LTV 超過 100%)，即出現負資產。要特別注意：銀行以『估值』而非『成交價』計算成數，估價不足時可借金額會減少、差額須以現金補足。
計算公式
貸款成數 (LTV) = 貸款金額 ÷ 物業價值 × 100%。
首期成數 = 100% − 貸款成數。
當 LTV 超過 100% (未償還貸款高於估值)，即為負資產。
$$\text{LTV} = \dfrac{\text{Loan Amount}}{\text{Property Value}} \times 100\%$$$$\text{Down Payment \%} = 100\% - \text{LTV}$$使用說明
- 填入按揭貸款金額 (申請金額或未償還本金)。
- 填入物業的市場價值或銀行估值。
- 即時得出貸款成數，並可反推所需首期。
以物業估值固定為 HK$5,000,000 為例，不同貸款金額對應的貸款成數 (LTV)、首期成數與首期金額。
| 物業估值 (HK$) | 貸款金額 (HK$) | 貸款成數 (LTV) | 首期成數 | 首期金額 (HK$) |
|---|---|---|---|---|
| 5,000,000 | 3,000,000 | 60% | 40% | 2,000,000 |
| 5,000,000 | 3,500,000 | 70% | 30% | 1,500,000 |
| 5,000,000 | 4,000,000 | 80% | 20% | 1,000,000 |
| 5,000,000 | 4,500,000 | 90% | 10% | 500,000 |
理財情境案例
個案一：估價不足如何影響可借金額
王先生以 HK$5,500,000 成交價購入單位，計劃造 7 成按揭。但銀行估值只有 HK$5,000,000 (俗稱『估價不足』)。
由於銀行以『估值』計算成數，7 成按揭 = 5,000,000 × 70% = HK$3,500,000，而非以成交價計的 385 萬。他實際要付的首期 = 成交價 − 貸款 = 5,500,000 − 3,500,000 = HK$2,000,000，佔成交價約 36.4%，比預期的 3 成高出不少。這說明議價與簽臨約前，最好先向銀行查詢估價;估價不足時，差額須以額外現金補足，否則會影響成交。
個案二：高成數按揭與負資產緩衝
甲造 6 成按揭 (LTV 60%)，乙造 9 成按揭 (LTV 90%)，同樣買入估值 HK$500 萬的單位。甲貸款 300 萬、乙貸款 450 萬。
假設樓價其後下跌 15%，估值跌至 HK$425 萬。甲的貸款 300 萬仍低於新估值，未成負資產;乙的貸款 450 萬已高於新估值 425 萬，實際 LTV 超過 100%，跌入負資產 (帳面欠 25 萬)。這說明高成數按揭雖然入場首期低，但緩衝薄、抗跌能力弱，在樓市下行時較易變負資產。造按揭時應在『首期負擔』與『風險緩衝』之間取得平衡，並定期以最新估值檢視 LTV。
常見問題
香港最高可造多少成按揭？
上限由金管局指引與按揭保險計劃規管，並按樓價、是否自住、是否首置而不同。一般樓價愈高可造的成數愈低；想造高成數按揭 (低首期)，通常要經按揭保險並繳付保費。實際上限以銀行及按揭證券公司當時的規例為準。
銀行是用成交價還是估值計算成數？
銀行以「估值」計算貸款成數。若銀行估值低於你的成交價 (俗稱『估價不足』)，可借金額會相應減少，差額須以現金補足。因此議價前最好先向銀行查詢估價。
甚麼是負資產？和貸款成數有關嗎？
當樓價下跌，令物業估值低於未償還的按揭貸款時，貸款成數會超過 100%，即出現負資產。造高成數按揭 (低首期) 的業主在樓市下行時較易跌入負資產，因為緩衝較薄。定期以最新估值檢視 LTV 有助掌握風險。
香港按揭成數上限是怎樣規定的？高成數按揭要注意甚麼？
香港的按揭成數上限主要由金融管理局 (HKMA) 的監管指引，以及按揭證券公司的按揭保險計劃共同規範，並非一個固定數字，而是按『樓價』、『是否自住』、『是否首次置業』等因素分級設定。大原則是：樓價越高，銀行可承造的基本成數上限通常越低;想造超過基本上限的『高成數按揭』(即更低首期)，一般須參加按揭保險計劃並繳付按揭保費 (保費可一筆過或分期，會增加置業成本)。此外，即使成數符合上限，借款人仍須通過銀行的『供款收入比 (DTI)』與『壓力測試』——即在假設利率上升的情境下，供款佔月入的比例仍須符合要求，這往往才是實際能借多少的關鍵限制。要注意的重點：第一，成數上限與政策會隨樓市狀況調整 (例如過往的樓市『辣招』與其後的放寬)，實際上限務必以銀行及按揭證券公司『當時』的規例為準;第二，高成數按揭首期低，但貸款額大、每月供款重、利息總額高，且樓價下行時緩衝薄、易成負資產，風險相對高;第三，高成數按揭還要繳付按揭保費，實際成本會上升。因此，是否選擇高成數按揭，應綜合考量自身首期能力、供款負擔、風險承受度與市況，而非單純追求『借到最多』。
為甚麼銀行用估值而非成交價計成數？估價不足怎麼辦？
銀行以『估值 (valuation)』而非你的『成交價』計算按揭成數，核心原因是風險管理：按揭的抵押品是物業本身，銀行需要一個獨立、客觀的價值基準來衡量抵押品能覆蓋多少貸款，而非依賴買賣雙方議定的成交價 (成交價可能因個別議價、關係或市況高於物業的合理市值)。因此銀行會委託估價行對物業進行估值，並以『貸款金額 ÷ 估值』計算 LTV，確保即使日後需要收回抵押品變現，也有合理保障。當『估值低於成交價』時，就是俗稱的『估價不足』，這會直接減少你可借的金額——因為成數是乘以較低的估值，而不是較高的成交價。舉例：成交 550 萬、想造 7 成，若估值只有 500 萬，可借額 = 500 萬 × 70% = 350 萬，你要付的首期 = 550 − 350 = 200 萬，遠高於按成交價 7 成所預期的首期。應對方法有幾個：第一，簽臨時買賣合約『之前』就先向一間或多間銀行查詢估價，掌握估值範圍，避免高估自己的借貸能力;第二，若遇估價不足，可嘗試向其他銀行查詢 (不同銀行估價可能略有差異);第三，若估價確實偏低，需準備以額外現金補足差額，或重新與賣方議價;第四，留意估價會隨市況波動，簽約與批核之間若市況轉差，估值也可能下調。總之，估價不足的風險應在入市前就納入資金規劃。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。