高成數按揭計算器
輸入樓價、首期比例與年利率，計算高成數按揭 (低首期) 的每月本息、按揭保險保費 (前期一次性 + 每月保費) 與供款合計。對照美式 FHA 貸款機制。
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計算結果
重點速覽：高成數按揭指首期較低、按揭成數 (Loan-to-Value, LTV) 較高的按揭；由於銀行承受的風險較大，通常須透過按揭保險計劃承保。美國的 FHA 貸款首期可低至 3.5%，代價是要繳按揭保險金 (Mortgage Insurance Premium, MIP)——分「前期一次性保費」(可併入貸款) 與「每年保費」(攤分每月繳付) 兩部分。香港的按揭保險計劃透過香港按揭證券有限公司 (HKMC) 運作，機制相同：首期不足三成 (例如一成或一成半) 的買家，可經銀行申請按揭保險，令按揭成數提高至八成、九成甚至更高，代價同樣是要繳前期及/或每月保費。本計算器把前期保費併入貸款本金計算每月本息，再加上每月保費，得出「連保費」的真實每月供款，並顯示按揭成數 LTV，讓你在上車前看清低首期的完整成本。
計算公式
基本貸款 = 樓價 × (1 − 首期比例)
前期保費 = 基本貸款 × 前期保費率
實際貸款 = 基本貸款 + 前期保費 (併入)
每月本息 = PMT(實際貸款, 月利率, 月數)
每月保費 = 實際貸款 × 年度保費率 ÷ 12
每月合計 = 每月本息 + 每月保費；LTV = 基本貸款 ÷ 樓價
$$L_{base} = P\times(1-d),\quad U = L_{base}\times u,\quad L = L_{base}+U$$$$M = \dfrac{L\cdot i}{1-(1+i)^{-n}} + \dfrac{L\cdot p}{12}$$使用說明
- 輸入樓價與首期比例 (首期越低、成數越高)。
- 填入按揭年利率與還款年期。
- 按承保機構報價調整前期保費率與年度保費率。
- 系統計算每月本息、每月保費、供款合計、前期一次性保費與 LTV。
樓價 600 萬、年利率 3.5%、30 年、前期保費 1.75%、年度保費 0.55% 下的不同首期供款
| 首期比例 | 併入保費後貸款 (HK$) | 每月本息 (HK$) | 每月保費 (HK$) | 每月合計 (HK$) |
|---|---|---|---|---|
| 10% | 5,494,500.00 | 24,672.76 | 2,518.31 | 27,191.07 |
| 15% | 5,189,250.00 | 23,302.05 | 2,378.41 | 25,680.46 |
| 20% | 4,884,000.00 | 21,931.34 | 2,238.50 | 24,169.84 |
首期由一成升至兩成，每月合計供款由約 HK$27,191 降至約 HK$24,170，且首期兩成通常可免付按揭保費——多付首期能同時省下保費與利息。
理財情境案例
案例一：一成首期上車客
張先生看中樓價 HK$600 萬的單位，只有一成 (HK$60 萬) 首期，須經按揭保險做九成按揭。
基本貸款 HK$540 萬，前期保費 1.75% 即 HK$94,500 併入貸款後為 HK$5,494,500；以 3.5%、30 年計，每月本息約 HK$24,673，每月保費約 HK$2,518，合計約 HK$27,191。
他要留意：連保費的月供比表面貸款利息高，且前期保費併入貸款會令總利息增加，需確認供款能力與壓力測試。
案例二：多付首期慳保費
李小姐同樣睇中 HK$600 萬單位，儲夠兩成 (HK$120 萬) 首期。
貸款 HK$480 萬 (不含保費)，若做八成按揭多數可免按揭保費；以 3.5%、30 年計每月本息約 HK$21,553。
相比一成首期，她每月供款少逾 HK$5,000，且省下近 HK$10 萬前期保費——多儲首期是降低長期成本最直接的方法。
常見問題
香港的按揭保險計劃是什麼？
按揭保險計劃透過香港按揭證券有限公司 (HKMC) 運作，讓首期不足三成的買家經銀行申請保險，把按揭成數提高至八成、九成甚至更高。銀行風險由保險承擔，買家則須繳按揭保費。適用樓價上限與保費率由 HKMC 不時檢討，以官方公布為準。
前期保費和每月保費有什麼分別？
前期保費是一次性支付 (可選擇現金付或併入貸款分期攤還)；每月/每年保費則按貸款額持續繳付一段年期。本計算器示範把前期保費併入貸款計月供，並加上每月保費，方便比較不同首期下的完整成本。
首期越低越好嗎？
低首期能降低上車門檻，但代價是更高的貸款額、更多利息與額外按揭保費，長遠總成本更高，且要通過更嚴格的供款與壓力測試。應在上車時機與長期成本之間平衡。
按揭保費可以退回嗎？
部分計劃在提早全數清還或轉按時，或按未使用期數退回部分前期保費，具體視乎保單條款與承保機構規定。申請前應向銀行或 HKMC 查詢退保安排。
高成數按揭要通過壓力測試嗎？
要。金管局規定按揭申請須通過供款佔入息比率與加息壓力測試；高成數按揭的貸款額較大，供款要求更高，銀行審批亦更嚴謹。實際批核以銀行及金管局最新指引為準。
相關工具
參考資料
本計算器內容由持牌按揭轉介及理財顧問團隊覆核；按揭保險機制核對自香港按揭證券有限公司公開資料，保費率僅屬示例，實際以承保機構報價為準。