修繕後價值計算器 (ARV)
計算物業修繕後價值 (ARV)、按 70% 規則的最高建議出價、潛在利潤與投資回報率。
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計算結果
重點速覽：修繕後價值 (ARV，after repair value) 是物業經翻新後的預期市值，是翻新轉售 (house flipping) 投資者評估出價與利潤的基礎。核心公式與 70% 規則：ARV = 修繕前現值 + 修繕增值；最高出價 = ARV × 出價規則% − 修繕成本 (常用 70%)；潛在利潤 = ARV − 最高出價 − 修繕成本；潛在 ROI = 利潤 ÷ (出價 + 修繕成本) × 100%。70% 規則預留約 30% 空間覆蓋交易費、佣金、持有成本與利潤。
計算公式
修繕後價值 ARV = 修繕前現值 + 修繕增值。
最高出價 = ARV × 出價規則% − 修繕成本。
潛在利潤 = ARV − 最高出價 − 修繕成本。
潛在投資回報率 = 潛在利潤 ÷ (最高出價 + 修繕成本) × 100%。
$$\text{ARV} = \text{修繕前現值} + \text{修繕增值}$$$$\text{最高出價} = \text{ARV} \times \text{出價規則\%} - \text{修繕成本}$$使用說明
- 輸入物業修繕前的現值，以及修繕後預期可增加的價值。
- 輸入實際修繕成本與投資者出價規則 (常用 70%)。
- 查看修繕後價值 (ARV)、最高建議出價、潛在利潤與投資回報率。
以現值 1,000,000、修繕增值 500,000 (ARV 1,500,000) 為例，不同修繕成本與出價規則下的結果。
| 修繕成本 | 出價規則 | 最高建議出價 | 潛在利潤 | 潛在 ROI |
|---|---|---|---|---|
| 250,000 | 70% | 800,000 | 450,000 | 42.86% |
| 250,000 | 75% | 875,000 | 375,000 | 33.33% |
| 400,000 | 70% | 650,000 | 450,000 | 42.86% |
| 100,000 | 70% | 950,000 | 450,000 | 42.86% |
情境案例
案例一：70% 規則如何守住利潤緩衝
投資者看中一個舊單位，估計現值 HK$1,000,000，翻新後 (換廚廁、地板、油漆) 可增值 HK$500,000，即 ARV = HK$1,500,000，預算修繕成本 HK$250,000。
按 70% 規則：最高出價 = 1,500,000 × 70% − 250,000 = HK$800,000。若以此價買入，潛在利潤 = 1,500,000 − 800,000 − 250,000 = HK$450,000，ROI = 450,000 ÷ (800,000 + 250,000) = 42.86%。
這 30% 的緩衝 (150 萬的 30% = 45 萬) 正是用來吸收印花稅、代理佣金、律師費與持有期間利息差餉等——在香港，物業成交的印花稅與代理費並不便宜，這個緩衝能避免利潤被雜費侵蝕殆盡。
案例二：估錯 ARV 或修繕成本的風險
同一物業，若投資者過於樂觀，把 ARV 高估到 HK$1,700,000、又低估修繕成本，按 70% 規則會算出更高的出價上限，容易買貴。
翻新完成後若市況轉弱、實際只賣到 HK$1,450,000，加上修繕超支到 HK$320,000，原本預期的利潤就會大幅縮水甚至虧損。ARV 是「預測」而非保證，成交價受市況、修繕質素與同區可比成交左右。
穩健做法：ARV 參考同區近期實際成交 (可查差餉物業估價署資料與成交紀錄)、修繕成本預留超支緩衝、並把印花稅等交易成本另行計入，寧可保守估算，避免因高估 ARV 而出價過高。
常見問題
為甚麼是 70% 規則？
70% 規則是翻新轉售的經驗法則：出價上限訂為 ARV 的 70% 再減去修繕成本，預留約 30% 空間覆蓋交易費、佣金、持有成本與利潤。若你對物業增值特別有把握，或能壓低營運成本，部分投資者會提高至 75% 以增加成交機會。
ARV 準確嗎？
ARV 是基於現值與預期增值的估算，並非保證。實際修繕後價值取決於市況、修繕質素與同區可比成交。建議參考同區近期成交、專業估價與多個修繕方案，並為估算保留緩衝，避免高估 ARV 而出價過高。
計算有沒有計入交易費用與稅項？
沒有。本工具的最高出價已透過 70% 規則預留利潤空間，但未逐項計入印花稅、代理佣金、律師費與持有期間的利息與差餉等。實際評估時應把這些成本一併納入，確認潛在利潤是否足以覆蓋所有開支。
在香港做翻新轉售，除了 70% 規則還要計哪些成本？
70% 規則預留的緩衝要覆蓋多項香港特有成本：買入時的從價印花稅 (AVD)，若非首置或短期持有還可能涉及額外印花稅 (SSD) 與買家印花稅 (BSD)；代理佣金 (買賣通常各約 1%)；律師費；持有期間的按揭利息、管理費與差餉地租；以及賣出時的佣金。短期轉售在香港可能觸發較重的印花稅，務必先查清適用稅項——這些都會顯著吃掉利潤，本計算器未逐項計入，實際評估時須自行加上。
出價規則該用 70% 還是 75%？
這取決於你對市況與成本控制的把握。70% 較保守，預留 30% 緩衝，適合市況不明朗或首次操作者；75% 出價上限較高、成交機會較大，但利潤與 ROI 都會下降，較適合對後市增值有信心、且能壓低修繕與持有成本的老手。本計算器讓你自由調整這個百分比，建議先用 70% 算出安全底線，再視乎個別項目的信心與競爭激烈程度微調，並始終保留足夠緩衝應付意外開支。
相關工具
參考資料
內容審核：計算主義財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。