償債覆蓋率計算器 (DSCR)
由淨營業收入與總償債支出，計算償債覆蓋率 (debt service coverage ratio, DSCR)，衡量企業或物業以營運收入償還本息的能力。
輸入資料
計算結果
計算公式
DSCR = 淨營業收入 (NOI) ÷ 總償債支出 (本金 + 利息)。
使用說明
- 輸入業務或物業的淨營業收入 (扣除營運開支、未扣本息)。
- 輸入該期間需償還的貸款本金加利息合計。
- 查看償債覆蓋率 (DSCR)。
常見問題
DSCR 多少才算合格？銀行通常要求多少？
一般而言，DSCR 大於 1 是最基本的門檻，代表營運收入足以覆蓋當期的本息還款;但銀行通常要求更高的緩衝，常見的最低要求在 1.2 至 1.25 倍之間，部分風險較高的貸款或行業甚至要求 1.3、1.4 以上。原因在於：DSCR 剛好等於 1 時，收入與還款分毫不差、毫無安全邊際，一旦收入稍有下滑或開支上升就會還不起，風險過高;而要求 1.2～1.25，等於預留了兩到兩成半的緩衝空間，讓借款人在收入波動時仍有能力如期還款，降低違約機會。具體門檻會因多項因素而異：貸款類型 (商業房地產、企業經營貸款、項目融資各有慣例)、抵押品性質、借款人信用、行業穩定性與整體經濟環境。收入穩定、可預測的物業或業務 (如長租約的收租物業)，銀行可能接受略低的 DSCR;而收入波動大、週期性強的行業，則會要求更高的 DSCR 作為保障。此外，很多貸款合約會把『維持最低 DSCR』寫成貸款契約 (covenant)，若借款人某期 DSCR 跌破約定水平，可能觸發違約條款、被要求補足抵押、加息甚至提前償還。因此，DSCR 不僅是審批時的關卡，也是貸款存續期間需持續監控的指標。使用本計算器時，建議對照你的貸款機構所要求的最低 DSCR 水平來判斷是否達標。
計算 DSCR 時，分子應該用 NOI、EBITDA 還是現金流？
這要看貸款類型與機構的定義，不同情境會採用不同的分子，關鍵是『前後一致、並與貸款機構的定義相符』。在『商業房地產貸款』中，最常見的分子是『淨營業收入 (NOI)』，也就是物業的總收入 (主要是租金) 減去營運開支 (管理費、維修、保險、物業稅等)，但『不扣除』貸款本息、折舊與所得稅 — 因為 DSCR 要衡量的正是這筆營運收入能否覆蓋本息，所以本息不能先扣掉。在『企業經營貸款或項目融資』中，則常用『EBITDA』(息稅折舊攤銷前盈利) 作分子，因為它接近企業本業產生、可用於還債的現金;有些更嚴謹的做法會用『營運現金流』或『可分配現金流』，把實際稅務與必要資本開支也納入考量，更貼近真正可用來還款的現金。無論用哪一個，核心邏輯都一樣：分子必須是『尚未扣除償債支出、代表可用於還債的收入或現金』。要特別避免的錯誤是用『淨利潤 (net profit)』當分子 — 因為淨利潤已經扣掉了利息與稅，用它去衡量『付本息的能力』會低估實際償債能力。使用本計算器時，本工具採用 NOI 的通用口徑;若你的貸款機構要求用 EBITDA 或現金流，只要把對應的『尚未扣除本息的收入數字』填入分子即可，重點是與分母 (償債支出) 的口徑相匹配。
分母的「償債支出」只算利息還是要含本金？
這取決於採用的 DSCR 定義，而不同定義會顯著影響結果，使用時務必確認口徑。最常見、也最完整的做法是『本金 + 利息』全部計入償債支出，因為借款人每期實際要付給銀行的，本來就是本息合計 (例如按揭的每月供款同時包含本金攤還與利息)，用『NOI ÷ (本金 + 利息)』才能真實反映『營運收入能否覆蓋全部還款義務』，這也是商業房地產貸款最普遍的算法。但也有一些情境或機構會採用『只計利息』的版本 (有時稱為『利息覆蓋率』的概念)，尤其對於『只還息、本金到期一次償還 (interest-only / bullet)』的貸款，或在衡量短期付息壓力時。由於本金通常金額龐大，把本金納入分母會使 DSCR 明顯偏低 — 例如同樣的 NOI，若分母只算利息，DSCR 會比『本息合計』的版本高出不少。這正是為什麼比較不同債券、不同貸款或不同公司的 DSCR 時，一定要確認彼此用的是同一種口徑，否則會誤判。此外，某些行業 (如航空、零售) 還會把『經營租賃付款』也視為固定償債義務納入分母，衍生出更嚴格的覆蓋率指標。本計算器採用最常見的『本金 + 利息』定義，請將該期間需償還的本息合計填入『總償債支出』;若你的貸款機構採用只計利息的口徑，則改填當期利息即可，並留意這會使數值偏高。