償債覆蓋率計算器 (DSCR)
由淨營業收入與總償債支出，計算償債覆蓋率 (debt service coverage ratio, DSCR)，衡量企業或物業以營運收入償還本息的能力。
輸入資料
計算結果
重點速覽：償債覆蓋率 (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) 是「淨營業收入 (NOI) ÷ 總償債支出 (本金 + 利息)」，衡量一項業務或物業所產生的營運收入，是否足以償還該期間的貸款本息。它是商業房地產貸款、企業融資與項目融資審批中最核心的信貸指標之一。解讀直觀：DSCR > 1 代表收入足以覆蓋還款、有餘裕，數值越高越安全;DSCR = 1 代表收入剛好等於還款、毫無緩衝;DSCR < 1 代表收入不足以還本息，屬高違約風險。銀行通常要求借款人維持在某個最低 DSCR 以上 (常見 1.2、1.25 或更高) 作為放貸條件與貸款契約 (covenant)。⚠️ 具體定義因機構與行業而異：分子可能用 NOI、EBITDA 或營運現金流;分母可能只計利息或本息合計。本計算器採用『NOI ÷ (本金 + 利息)』的常見定義。
計算公式
DSCR = 淨營業收入 (NOI) ÷ 總償債支出 (本金 + 利息)。
$$\text{DSCR} = \dfrac{\text{Net Operating Income (NOI)}}{\text{Total Debt Service}}$$$$\text{Total Debt Service} = \text{Principal} + \text{Interest}$$使用說明
- 輸入業務或物業的淨營業收入 (扣除營運開支、未扣本息)。
- 輸入該期間需償還的貸款本金加利息合計。
- 查看償債覆蓋率 (DSCR)。
不同淨營業收入 (NOI) 與總償債支出組合下的償債覆蓋率 (DSCR) 及風險解讀。
| 淨營業收入 NOI (HK$) | 總償債支出 (HK$) | DSCR (倍) | 風險解讀 |
|---|---|---|---|
| 600,000 | 400,000 | 1.50 | 餘裕充足、較安全 |
| 500,000 | 350,000 | 1.43 | 有緩衝、多數銀行合格 |
| 400,000 | 400,000 | 1.00 | 剛好打平、緩衝為零 |
| 350,000 | 400,000 | 0.88 | 收入不足、需補貼、高風險 |
情境案例
個案一：收租物業能否通過銀行 DSCR 門檻
一位投資者以商業貸款購入一個收租單位，該物業年租金收入 HK$720,000，扣除管理費、差餉、維修、保險等營運開支 HK$120,000 後，淨營業收入 (NOI) = HK$600,000。該貸款每年須償還本息合計 HK$400,000。
DSCR = 600,000 ÷ 400,000 = 1.50 倍。若銀行要求最低 1.25，這個物業以 1.50 通過並有餘裕;即使日後租金下跌或空置令 NOI 減少約三分之一 (跌至 40 萬)，DSCR 仍有 1.0 勉強打平。這說明評估收租物業貸款時，不能只看『租金夠不夠還款』，而要先扣除營運開支得出 NOI，再看 DSCR 是否高於銀行門檻並留有緩衝。
個案二：DSCR 跌破 1 的警號
另一物業因周邊供應增加、租金下調，NOI 由 40 萬降至 HK$350,000，而每年償債支出仍為 HK$400,000。
DSCR = 350,000 ÷ 400,000 = 0.88 倍，已低於 1。這代表營運收入已不足以支付本息，每年須額外自掏約 5 萬元補貼還款;若貸款合約設有『最低 DSCR 契約』(例如須維持 1.2 以上)，這種情況可能觸發違約條款，銀行有權要求補足抵押、加息甚至提前償還。這說明 DSCR 不只是申請時的關卡，更是貸款存續期間須持續監控的指標;物業投資者應預留現金流緩衝，避免租金波動令 DSCR 跌穿警戒線。
常見問題
DSCR 多少才算合格？銀行通常要求多少？
一般而言，DSCR 大於 1 是最基本的門檻，代表營運收入足以覆蓋當期的本息還款;但銀行通常要求更高的緩衝，常見的最低要求在 1.2 至 1.25 倍之間，部分風險較高的貸款或行業甚至要求 1.3、1.4 以上。原因在於：DSCR 剛好等於 1 時，收入與還款分毫不差、毫無安全邊際，一旦收入稍有下滑或開支上升就會還不起，風險過高;而要求 1.2～1.25，等於預留了兩到兩成半的緩衝空間，讓借款人在收入波動時仍有能力如期還款，降低違約機會。具體門檻會因多項因素而異：貸款類型 (商業房地產、企業經營貸款、項目融資各有慣例)、抵押品性質、借款人信用、行業穩定性與整體經濟環境。收入穩定、可預測的物業或業務 (如長租約的收租物業)，銀行可能接受略低的 DSCR;而收入波動大、週期性強的行業，則會要求更高的 DSCR 作為保障。此外，很多貸款合約會把『維持最低 DSCR』寫成貸款契約 (covenant)，若借款人某期 DSCR 跌破約定水平，可能觸發違約條款、被要求補足抵押、加息甚至提前償還。因此，DSCR 不僅是審批時的關卡，也是貸款存續期間需持續監控的指標。使用本計算器時，建議對照你的貸款機構所要求的最低 DSCR 水平來判斷是否達標。
計算 DSCR 時，分子應該用 NOI、EBITDA 還是現金流？
這要看貸款類型與機構的定義，不同情境會採用不同的分子，關鍵是『前後一致、並與貸款機構的定義相符』。在『商業房地產貸款』中，最常見的分子是『淨營業收入 (NOI)』，也就是物業的總收入 (主要是租金) 減去營運開支 (管理費、維修、保險、物業稅等)，但『不扣除』貸款本息、折舊與所得稅 — 因為 DSCR 要衡量的正是這筆營運收入能否覆蓋本息，所以本息不能先扣掉。在『企業經營貸款或項目融資』中，則常用『EBITDA』(息稅折舊攤銷前盈利) 作分子，因為它接近企業本業產生、可用於還債的現金;有些更嚴謹的做法會用『營運現金流』或『可分配現金流』，把實際稅務與必要資本開支也納入考量，更貼近真正可用來還款的現金。無論用哪一個，核心邏輯都一樣：分子必須是『尚未扣除償債支出、代表可用於還債的收入或現金』。要特別避免的錯誤是用『淨利潤 (net profit)』當分子 — 因為淨利潤已經扣掉了利息與稅，用它去衡量『付本息的能力』會低估實際償債能力。使用本計算器時，本工具採用 NOI 的通用口徑;若你的貸款機構要求用 EBITDA 或現金流，只要把對應的『尚未扣除本息的收入數字』填入分子即可，重點是與分母 (償債支出) 的口徑相匹配。
分母的「償債支出」只算利息還是要含本金？
這取決於採用的 DSCR 定義，而不同定義會顯著影響結果，使用時務必確認口徑。最常見、也最完整的做法是『本金 + 利息』全部計入償債支出，因為借款人每期實際要付給銀行的，本來就是本息合計 (例如按揭的每月供款同時包含本金攤還與利息)，用『NOI ÷ (本金 + 利息)』才能真實反映『營運收入能否覆蓋全部還款義務』，這也是商業房地產貸款最普遍的算法。但也有一些情境或機構會採用『只計利息』的版本 (有時稱為『利息覆蓋率』的概念)，尤其對於『只還息、本金到期一次償還 (interest-only / bullet)』的貸款，或在衡量短期付息壓力時。由於本金通常金額龐大，把本金納入分母會使 DSCR 明顯偏低 — 例如同樣的 NOI，若分母只算利息，DSCR 會比『本息合計』的版本高出不少。這正是為什麼比較不同債券、不同貸款或不同公司的 DSCR 時，一定要確認彼此用的是同一種口徑，否則會誤判。此外，某些行業 (如航空、零售) 還會把『經營租賃付款』也視為固定償債義務納入分母，衍生出更嚴格的覆蓋率指標。本計算器採用最常見的『本金 + 利息』定義，請將該期間需償還的本息合計填入『總償債支出』;若你的貸款機構採用只計利息的口徑，則改填當期利息即可，並留意這會使數值偏高。
DSCR 與『供款收入比 (DSR)』有甚麼分別？香港按揭用哪個？
DSCR 與 DSR (Debt Servicing Ratio，供款與入息比率) 都是衡量『還款能力』的比率，但適用對象與計算方向不同，容易混淆。『DSCR (償債覆蓋率)』主要用於『商業/物業投資/企業融資』：分子是該項業務或物業產生的『淨營業收入 (NOI)』或現金流，分母是償債支出，計算的是『這門生意/這個物業本身賺的錢，夠不夠還它自己的貸款』,數值越高越好，通常要求 1.2 倍以上。而『DSR (供款收入比)』主要用於『個人按揭』：它衡量借款人『每月供款佔每月收入的百分比』，香港金管局對自住按揭設有 DSR 上限 (例如一般不超過月入的 50%，並會計入其他貸款供款)，計算的是『這個人的收入，能負擔多少供款』,數值越低越安全 (因為是佔收入比例)。簡單記：DSCR 看的是『物業/生意的收入 vs 它的還款』(越高越好、用倍數表示);DSR 看的是『個人的供款 vs 個人的收入』(越低越好、用百分比表示)。香港個人買樓自住，銀行主要看 DSR 與壓力測試;而以公司名義或作投資用途購入商業物業、或申請企業貸款時，銀行則常引入 DSCR 來評估物業或業務本身的償債能力。兩者可能同時被考量：例如投資物業貸款時，銀行既看物業的 DSCR，也可能看借款人整體的 DSR。使用本計算器時，若你評估的是個人自住按揭負擔，宜改用供樓負擔能力/供款收入比的角度;若評估的是收租物業或業務的償債能力，DSCR 才是對應的指標。
如何提高 DSCR 以符合銀行要求？
若計算出的 DSCR 未達銀行要求 (例如低於 1.25)，可從『提高分子 (NOI/現金流)』或『降低分母 (償債支出)』兩方面著手。提高分子方面：第一，『增加收入』——以收租物業為例，可檢視租金是否低於市值、有否空置可招租、能否增設其他收入來源 (如車位、廣告位);對企業則是提升營業額或毛利。第二，『降低營運開支』——NOI 是收入減營運開支，若能節省管理、維修、能源等非必要開支，NOI 就會上升 (注意：這裏是營運開支，不含本息)。降低分母方面：第一，『減少貸款額』——增加首期/自有資金、降低貸款成數，本息還款自然減少，DSCR 上升;這也是銀行常見的要求 (要你多付首期)。第二，『延長還款年期』——把貸款攤分到更長年期，每期償債支出下降，DSCR 改善,但代價是全期利息增加。第三，『爭取較低利率』——利率下降會減少利息部分，降低償債支出。第四，『改用只還息安排』(若適用)——某些貸款初期只還息不還本，分母只計利息會使 DSCR 偏高,但這只是把本金壓力延後，且要確認銀行用的口徑。實務上，銀行最常見的處理是『要求你降低貸款成數 (多付首期)』或『提供額外抵押/擔保』來讓 DSCR 達標。要提醒的是：不應為了『帳面上』美化 DSCR 而低報開支或高估收入，因為銀行會核實，且貸款存續期間仍要持續維持 DSCR;真正穩健的做法是確保物業或業務有足夠、可持續的收入來覆蓋還款並留有緩衝。
相關工具
參考資料
內容審核：計算主義財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。