折現現金流 (DCF) 估值計算器
折現預測現金流並加上永續終值，估算投資或資產的內在價值。
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計算結果
重點速覽：折現現金流 (Discounted Cash Flow, DCF) 估值法是把一項投資或資產「未來能產生的所有現金流」折算回今天的價值後相加，藉此估算其內在價值 (intrinsic value)。它分兩部分：一是明確預測期內每年現金流的現值；二是預測期之後、以 Gordon 永續增長模型估算的「永續終值」再折現回來的現值。兩者相加即為估值。DCF 的核心假設是「資產的價值等於它未來創造現金的能力」，因此廣泛用於香港投資者評估股票、收租物業或收購生意的合理估值——當估值高於市價時代表可能被低估，反之則可能偏貴。
計算公式
預測現金流現值 = Σ Cᵢ ÷ (1 + r)^i，i 由 1 至 n。
永續終值 (Gordon 模型) = C_n × (1 + g) ÷ (r − g)，其中 g 為永續增長率、須 r > g。
終值現值 = 終值 ÷ (1 + r)^n；估值 = 預測現金流現值 + 終值現值。
$$\text{估值} = \sum_{i=1}^{n} \dfrac{C_i}{(1+r)^i} + \dfrac{1}{(1+r)^n} \cdot \dfrac{C_n(1+g)}{r-g}$$使用說明
- 設定折現率與永續增長率 (折現率須大於增長率)。
- 逐年輸入預測現金流，沒有的年份留 0 (以最後一個非零年份作為終值基礎)。
- 即時顯示折現後的估值，並拆分為現金流現值與終值現值。
預測 3 年現金流 100,000 / 110,000 / 120,000、永續增長率 g = 2%，在不同折現率下的估值拆解
| 折現率 r | 現金流現值 | 永續終值 | 終值現值 | 總估值 |
|---|---|---|---|---|
| 8% | HK$282,160 | HK$2,040,000 | HK$1,619,418 | HK$1,901,578 |
| 10% | HK$271,976 | HK$1,530,000 | HK$1,149,512 | HK$1,421,488 |
| 12% | HK$262,391 | HK$1,224,000 | HK$871,219 | HK$1,133,610 |
| 15% | HK$249,034 | HK$941,538 | HK$619,077 | HK$868,111 |
情境案例
案例一：估算一盤生意的內在價值
投資者評估收購一盤生意，預測未來 3 年自由現金流分別為 HK$500,000、HK$550,000、HK$600,000，要求回報率 (折現率) 12%，並假設之後現金流以永續增長率 3% 持續增長。
3 年現金流現值約為 HK$1,311,953；以第 3 年現金流套用 Gordon 模型得永續終值約 HK$6,866,667，折現回現值約 HK$4,887,558。兩者相加，這盤生意的估值約為 HK$6,199,511。若賣方開價明顯低於此數，理論上有折讓空間。
案例二：終值主導估值的警示
以預測 3 年各 HK$100,000 現金流、折現率 10%、永續增長率 2% 計算，總估值約為 HK$1,206,612，其中終值現值約 HK$957,926，佔總估值高達約 79.4%。
這說明 DCF 的估值幾乎由「預測期之後」的終值主導，而終值又對永續增長率與折現率極度敏感。若把永續增長率由 2% 上調至 3%，或折現率下調 1%，估值都會顯著跳升。因此使用 DCF 時，不應盲信單一數字，而要檢視終值假設是否合理。
常見問題
永續增長率應如何設定？
永續增長率反映預測期後現金流的長期增長，通常不高於整體經濟或通脹的長期增速 (例如 2%–3%)。它必須小於折現率，否則終值會變成無限大而無法計算。
折現率如何選擇？
折現率通常採用加權平均資本成本 (WACC) 或你要求的最低回報率。折現率越高，未來現金流與終值的現值越低，估值越保守。以香港投資者評估港股或收租物業為例，可參考金管局公佈的利率水平，加上反映該資產風險的溢價作為折現率。
終值以哪一年的現金流計算？
本計算器以最後一個輸入的預測年份 (最末一期) 的現金流，套用 Gordon 永續增長公式估算終值，再折現回現值。
為甚麼 DCF 估值大部分來自終值？
這是 DCF 的常見特徵。以折現率 10%、永續增長 2%、3 年各 HK$100,000 現金流為例 (見下方數據表所示同類結構)，終值現值往往佔總估值 70%–80% 以上。原因是永續終值把「預測期之後的所有現金流」濃縮成一個數字，金額自然龐大。這也意味著 DCF 對永續增長率與折現率的假設極為敏感——微調幾個百分點，估值可以相差甚遠，故宜多做情境分析。
DCF 適合用來估甚麼？有何限制？
DCF 適合估算能產生穩定、可預測現金流的資產，例如成熟企業、收租物業或有長期合約的項目。限制在於：現金流預測本身充滿不確定性，越遠期越難估準；折現率與永續增長率的細微假設會被放大；對尚未賺錢、現金流波動極大的初創或週期性行業則不太適用。實務上宜把 DCF 與市盈率、租金收益率等相對估值法互相參照，而非單靠一個數字下結論。
相關工具
參考資料
內容審核：計算主義財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。