套現轉按計算器
計算套現轉按 (cash-out refinance) 的新貸款本金、新舊每月供款差額、再融資成本與實際到手現金。
輸入資料
計算結果
重點速覽：套現轉按 (cash-out refinance) 是指以一筆金額較大的新按揭取代現有按揭，兩者差額以現金形式提取出來，常用於套取物業升值後的資金以應付裝修、投資或其他大額開支。原理是:新貸款本金 = 現有餘額 + 套現金額;開辦費 = 新本金 × 開辦費百分比;再融資總成本 = 結束成本 + 開辦費;到手現金 = 套現金額 − 再融資總成本。本計算器會分別以原利率 / 剩餘年期及新利率 / 新年期，計算兩筆貸款的每月供款，讓你看清套現後每月供款如何變化。套現轉按的好處是能一次過取得較大額、成本相對信用貸款低的資金，並整合為單一按揭供款;但代價是本金增加、可能拉長年期，導致總利息上升，加上開辦費、估價費、律師費等會蠶食實際到手金額。在香港，套現轉按仍受金管局的按揭成數與壓力測試規管，加按套現的成數上限通常較購樓時嚴格。使用本工具時應把到手現金、供款增幅與整體成本一併衡量，才知道套現是否划算。
計算公式
新貸款本金 = 現有餘額 + 套現金額。
開辦費 = 新貸款本金 × 開辦費百分比;再融資總成本 = 結束成本 + 開辦費。
到手現金 = 套現金額 − 再融資總成本。
新、舊每月供款分別以各自利率與年期按等額本息法計算;供款差額 = 新供款 − 舊供款。
$$\text{New Principal} = \text{Current Balance} + \text{Cash Out}$$$$\text{Refinance Cost} = \text{Closing Costs} + \text{New Principal} \times \text{Origination Fee \%}$$$$\text{Net Cash} = \text{Cash Out} - \text{Refinance Cost}$$$$\text{Payment Diff} = M_{\text{new}} - M_{\text{old}}$$使用說明
- 輸入現有貸款餘額、原利率與剩餘年期。
- 輸入希望套取的現金金額、新貸款利率與年期。
- 填入開辦費百分比及結束成本，即可看到到手現金、新舊供款差額與再融資成本。
以現有餘額 HK$1,500,000 (原利率 6.5%、剩餘 23 年，原月供約 HK$10,485.97)、新利率 6.5%、新年期 25 年、結束成本 HK$35,000 為例，不同套現金額對供款與到手現金的影響。
| 套現金額 | 新貸款本金 | 新月供 | 每月供款增加 | 到手現金 |
|---|---|---|---|---|
| HK$200,000 | HK$1,700,000 | HK$11,478.52 | +HK$992.55 | HK$165,000.00 |
| HK$400,000 | HK$1,900,000 | HK$12,828.94 | +HK$2,342.97 | HK$365,000.00 |
| HK$600,000 | HK$2,100,000 | HK$14,179.35 | +HK$3,693.38 | HK$565,000.00 |
情境案例
個案一:套現裝修、供款輕微上升 (套現 20 萬)
陳太現有按揭餘額 HK$1,500,000、利率 6.5%、剩餘 23 年，月供約 HK$10,486。物業升值後她想套現 HK$200,000 作裝修。
以新利率 6.5%、新年期 25 年、結束成本 HK$35,000 計算:新本金 HK$1,700,000、新月供約 HK$11,479，每月多供約 HK$993，扣除成本後實際到手現金 HK$165,000。
她評估每月多付近千元尚可負擔，而套現成本 (HK$35,000) 相對信用貸款利率便宜，因此認為為裝修套現是合理選擇。
個案二:套現愈多、供款壓力愈大 (20 萬 vs 60 萬)
同一筆按揭，若套現 HK$200,000，每月只多供約 HK$993;但若套現 HK$600,000，新本金升至 HK$2,100,000、新月供約 HK$14,179，每月多供高達約 HK$3,693。
到手現金雖由 HK$165,000 增至 HK$565,000，但每月供款負擔亦大增，且新年期 25 年比原剩餘 23 年更長，長遠總利息會顯著上升。
教訓:套現不是『免費』的資金，本金與年期一放大，供款與總利息都會跟着膨脹。應只套取真正需要、且用途回報高於按揭利率的金額，並在香港仍須符合金管局的加按成數與壓力測試。
常見問題
套現轉按與加按有甚麼分別？
兩者都是提取物業已升值部分的資金。套現轉按是以一筆全新、金額較大的按揭取代原有按揭;加按 (二按) 則是在原有按揭之上再借一筆。套現轉按通常整合為單一供款，而加按則會有兩筆獨立還款。
為甚麼要留意再融資成本？
套現雖能取得現金，但開辦費、估價費、律師費等會蠶食實際到手金額，新貸款亦可能拉長年期、增加總利息。應把到手現金與整體成本及供款增幅一併衡量，才知道是否划算。
套現後每月供款一定會增加嗎？
不一定。若新利率明顯較低或年期延長，即使本金增加，每月供款仍可能持平甚至下降;但年期延長通常意味著付出更多總利息。本工具會同時顯示供款差額供你判斷。
在香港套現轉按有成數限制嗎？
有。金管局對加按 / 套現的按揭成數設有上限，一般較購樓時的成數更嚴格 (視乎物業估值、用途與是否自住而定)，並須通過供款與入息比率及加息壓力測試。套現後的總貸款額不能超過相關成數上限，實際可套金額以銀行按當時估值與政策批核為準。
套現得來的資金適合用來做甚麼？
套現資金的成本就是按揭利率，因此較適合用於能帶來高於按揭利率回報、或屬必要的大額用途，例如提升物業價值的裝修、整合更高息的其他債務等。若用於消費或回報不確定的投機，則可能得不償失。動用前宜先計清用途的預期回報與供款增幅是否相稱。
相關工具
參考資料
內容審核：計算主義財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。