可調息按揭計算器 (ARM)
估算可調息按揭 (ARM) 在初期固定利率期與利率調整後的每月供款、剩餘本金與總利息。
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計算結果
重點速覽：可調息按揭 (ARM, adjustable-rate mortgage) 是『初期固定、其後浮動』的按揭 — 例如 5/1 ARM 代表首 5 年利率固定，之後按市場調整。本工具以簡化的兩段式模型估算:初期固定期用一個利率，利率調整後直至還款期完結用另一個利率。計算方式:初期供款以初期年利率、全期期數 (年期 × 12) 按等額本息計算;逐月攤還至固定期屆滿得出剩餘本金;調整後供款以調整後年利率、剩餘期數就該剩餘本金重新計算。以按揭 HK$3,000,000、30 年期、初期利率 3%、固定 5 年、調整後 5% 為例:初期每月供款約 HK$12,648.12;5 年後利率升至 5%，餘下 25 年供款升至約 HK$15,592.13。ARM 初期供款通常低於固定按揭，適合預期短期持有或收入將上升的借款人，但利率上升時供款會顯著增加。⚠️ 本工具為簡化模型，假設利率只調整一次且之後固定，未計利率上下限 (caps)、多次調整或指數加點差;實際 ARM 供款以貸款機構合約與市場利率為準。香港按揭多與 HIBOR / 最優惠利率掛鈎，性質與此相近。
計算公式
初期供款：以初期年利率、全期期數 (年期 × 12) 按等額本息計算。
逐月攤還初期固定利率期，得出固定期屆滿時的剩餘本金。
調整後供款：以調整後年利率、剩餘期數就剩餘本金重新計算。
總還款額 = 初期供款 × 固定期月數 + 調整後供款 × 剩餘月數;總利息 = 總還款額 − 本金。
$$M_{\text{init}} = P \times \dfrac{r_1(1+r_1)^n}{(1+r_1)^n - 1}$$$$B = P(1+r_1)^{k} - M_{\text{init}}\dfrac{(1+r_1)^{k}-1}{r_1}$$$$M_{\text{adj}} = B \times \dfrac{r_2(1+r_2)^{n-k}}{(1+r_2)^{n-k} - 1}$$使用說明
- 輸入按揭本金與還款總年期。
- 輸入初期年利率、初期固定年期與調整後年利率。
- 查看初期與調整後的每月供款、固定期屆滿剩餘本金、總還款額與總利息。
以按揭 HK$3,000,000、30 年期、初期利率 3%、固定 5 年為例，不同調整後利率對應的初期與調整後每月供款對照表 (固定期屆滿剩餘本金約 HK$2,667,191)
| 調整後利率 | 初期每月供款 | 調整後每月供款 | 供款升幅 |
|---|---|---|---|
| 3% (不變) | HK$12,648.12 | HK$12,648.12 | +HK$0 |
| 5% | HK$12,648.12 | HK$15,592.13 | +HK$2,944 |
| 7% | HK$12,648.12 | HK$18,851.15 | +HK$6,203 |
情境案例
利率重設的衝擊:同一按揭、不同調整後利率
李小姐承造 HK$3,000,000、30 年期的 5/1 ARM，初期利率 3%，初期每月供款約 HK$12,648.12。固定 5 年後剩餘本金約 HK$2,667,191。
情境一:利率維持 3% → 月供不變 (HK$12,648.12);情境二:升至 5% → 月供升至約 HK$15,592.13 (每月多約 HK$2,944);情境三:升至 7% → 月供升至約 HK$18,851.15 (每月多約 HK$6,203)。
同一份按揭，僅因 5 年後利率不同，月供差距可達每月數千元。
啟示:承造 ARM 前，務必用『壓力測試』的較高利率試算重設後的供款，確認家庭現金流能承受最壞情況。
誰適合 ARM？短期持有 vs 長期自住
陳先生打算 3 至 4 年後轉工移居、屆時會賣樓，看中 ARM 初期利率較低、初期供款較輕，能在固定期內享受低息、離場前不受重設影響 — 這正是 ARM 的理想使用情境。
反觀打算長住 20 年以上的家庭，固定期一過就要面對利率重設的長期不確定性，若期間加息，供款壓力會持續多年。
香港按揭多為浮息 (與 HIBOR 或 P 掛鈎)，加上『封頂利率 (cap rate)』機制，性質與 ARM 相近，同樣要留意加息週期的影響。
原則:ARM 適合有明確短期退出計劃、或預期收入將上升的借款人;長期自住者宜審慎評估重設風險。
常見問題
5/1 ARM 是甚麼意思？
5/1 ARM 指首 5 年利率固定，其後每 1 年按市場調整一次。本工具以簡化的兩段式模型處理：固定期用初期利率，之後統一用調整後利率至還款期完結，讓你直觀看到利率上升對供款的影響;實際 ARM 可能會多次調整。
為甚麼調整後供款會變？
固定期內按初期利率供款，期滿時仍有剩餘本金。之後以新的 (通常較高的) 利率，就剩餘本金與剩餘年期重新計算供款，因此利率上升時供款會增加。若調整後利率與初期相同，供款則維持不變。
ARM 適合甚麼人？
ARM 初期供款通常低於固定按揭，適合預期短期持有物業、或預計收入將上升、能承受日後供款增加的借款人。但若利率大幅上升，供款壓力會顯著加大，決定前應以較高的調整利率試算，確認仍可負擔。香港按揭多與 HIBOR / 最優惠利率掛鈎，性質與此相近。
香港的 H 按、P 按算不算 ARM？
廣義上算。香港住宅按揭主流是浮息，分為與銀行同業拆息掛鈎的『H 按 (HIBOR + 加點)』和與最優惠利率掛鈎的『P 按 (P − 減點)』，利率會隨市場浮動，與 ARM『利率隨市場調整』的本質一致。分別在於香港 H 按通常設有『封頂利率』(以 P 按水平封頂)，加息時提供保護;而 ARM 一般用『固定期 + 之後浮動』的分段結構。本計算器的兩段式模型可用來理解浮息按揭在加息後的供款變化。
承造浮息按揭前要注意甚麼壓力測試？
香港金管局對按揭有壓力測試要求 — 申請時銀行會以較現行按息高若干百分點的『假設利率』計算供款，確認借款人在利率上升情境下的供款佔入息比率 (DSR) 仍符合上限。即使通過審批，借款人自己也應以更保守的利率 (例如比現時高 2–3 個百分點) 試算，並預留現金儲備，避免加息週期中供款失控。具體壓測要求與成數以金管局最新指引及銀行政策為準。
相關工具
參考資料
內容審核：計算主義財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。