按揭折扣點計算器
計算購買按揭折扣點 (discount points) 的成本、降息後的供款節省與回本期，判斷買點是否划算。
輸入資料
計算結果
重點速覽：按揭折扣點 (mortgage points / discount points) 是一種盛行於歐美按揭市場的做法：借款人在成交時額外預付一筆費用，換取按揭利率下調，從而降低每月供款。行內慣例是『1 點 = 貸款額的 1%』，每買 1 點通常可降低利率約 0.25% (實際比率由貸款機構釐定)。判斷買點是否值得，關鍵同樣是『回本期』：回本期 (月) = 點數成本 ÷ 每月節省。若你打算長期持有並供款超過回本期，買點能靠長年累月的供款節省收回成本並進一步慳息;若短期內會賣樓、轉按或提早清還，買點就未必划算。⚠️ 香港本地按揭多採用與 P 或 H 掛鈎的浮息計劃，並以現金回贈作招徠，較少採用折扣點;此工具主要供了解概念或評估海外物業按揭之用。
計算公式
點數成本 = 貸款額 × (點數 ÷ 100)。
折扣後利率 = 原利率 − 點數 × 每點降息幅度 (不低於 0)。
分別以原利率與折扣後利率計每月供款，兩者相減得每月節省。
回本期 (月) = 點數成本 ÷ 每月節省 (若無節省則不適用)。
$$\text{Points Cost} = \text{Loan} \times \dfrac{\text{Points}}{100}$$$$\text{Reduced Rate} = \text{Base Rate} - \text{Points} \times \text{Reduction per Point}$$使用說明
- 輸入貸款額、原按揭年利率與還款年期。
- 設定計劃購買的點數與每點降息幅度。
- 查看點數成本、折扣後利率、每月節省與回本期，判斷買點是否划算。
以貸款額 HK$400,000、原利率 7%、30 年期、每點降 0.25% 為例，購買不同點數的成本、折扣後利率、每月節省與回本期 (不買點月供約 HK$2,661)。
| 購買點數 | 點數成本 (HK$) | 折扣後利率 | 每月節省 (HK$) | 回本期 (月) |
|---|---|---|---|---|
| 0.5 | 2,000 | 6.875% | 33 | 59.7 |
| 1 | 4,000 | 6.75% | 67 | 59.9 |
| 2 | 8,000 | 6.50% | 133 | 60.2 |
| 3 | 12,000 | 6.25% | 198 | 60.5 |
理財情境案例
個案一：長期持有下買點的效益
一位借款人貸款 HK$400,000、原利率 7%、30 年期。他考慮買 1 點 (成本 HK$4,000)，可把利率降至 6.75%。
不買點月供約 HK$2,661，買點後約 HK$2,594，每月省約 HK$67。回本期 = 4,000 ÷ 67 ≈ 60 個月 (5 年)。他打算長住這套房超過 10 年，遠超回本期——過了 5 年後，每月省下的 HK$67 就是淨賺，10 年可再慳約 HK$4,000 (扣回成本後的淨效益)，且整份 30 年按揭累計慳息更多。這說明對長期持有者，買點是用一筆前期成本換長遠的利息節省。
個案二：短期轉手令買點得不償失
同樣的貸款與買點方案 (成本 HK$4,000、每月省 HK$67、回本期約 5 年)，但另一位借款人打算 3 年後就換樓賣出。
3 年 (36 個月) 內，他靠買點累計只省了約 67 × 36 = HK$2,412，仍未收回 HK$4,000 的點數成本，淨蝕約 HK$1,588。這說明買點的成本是『前期一次性支付』，效益卻要靠『長時間的每月節省』慢慢累積回來;若持有時間短於回本期，就等於白付了買點的錢。因此決定是否買點前，務必誠實評估自己會持有物業多久，並與回本期比較——短期持有者通常不應買點。
常見問題
甚麼情況下買折扣點划算？
當你打算長期持有物業並繼續供款的時間長於回本期時，買點能透過長年累月的供款節省收回成本並進一步慳息；若短期內會賣樓、轉按或提早清還，買點就未必划算。
1 點一定等於降 0.25% 嗎？
不一定。1 點 = 貸款額 1% 是普遍慣例，但「每點可降多少利率」由各貸款機構釐定，可能高於或低於 0.25%。此計算器讓你自行輸入每點降幅，以貼近實際報價。
香港按揭有折扣點嗎？
折扣點主要盛行於歐美按揭市場。香港本地按揭多採用與 P 或 H 掛鈎的浮息計劃，並以現金回贈作招徠，較少採用折扣點。此工具主要用於了解概念或評估海外物業按揭。
折扣點和『現金回贈』有甚麼分別？香港按揭用哪種？
折扣點與現金回贈，是兩種方向相反的按揭優惠機制，反映了歐美與香港按揭市場的不同做法。『折扣點 (discount points)』是借款人『付錢給銀行』：你在成交時預付一筆費用 (1 點 = 貸款額 1%)，換取利率下調、降低往後每月供款,本質是『用前期成本換長期慳息』，適合長期持有者，常見於美國等固定利率按揭市場。而香港常見的『現金回贈 (cash rebate)』則是『銀行付錢給你』：銀行在批出按揭時，回贈一筆現金 (通常是貸款額的某個百分比) 給借款人，用以吸引客戶、補貼律師費等開支,代價是通常設有『罰息期』，若你在期內提早清還或轉按，須退回部分回贈作罰息。兩者的核心差異在於：折扣點是『先付、後慢慢慳』，現金回贈是『先收、但被綁定一段時間』。香港本地按揭市場以『浮息 (與 P 或 H 掛鈎) + 現金回贈』為主流，較少採用折扣點,原因之一是香港按揭利率多為浮動，買『固定的折扣點』意義不大。因此本計算器的折扣點概念，主要適用於了解海外 (尤其美國) 按揭，或評估固定利率按揭方案;在香港置業，你更常需要比較的是不同銀行的『利率 + 現金回贈 + 罰息期』組合，可搭配本站的按揭與轉按計算器一併分析。
決定是否買點時，除了回本期還要考慮甚麼？
回本期是判斷買點是否划算最核心的指標——它告訴你需要供款多少個月，靠每月節省才能收回買點的前期成本;只要你打算持有並供款的時間明顯長於回本期，買點大方向上就划算。但除了回本期，還有幾個因素值得一併考量。第一，『持有時間的確定性』：回本期是基於『你會一直供款到過了回本期』的假設，但人生計劃可能改變 (換樓、工作調動、提早還清、轉按等)。若你對未來持有時間不確定，就要保守一點，因為提早離場會令買點蝕本。第二，『資金的機會成本』：買點的錢是一筆前期現金支出，若把這筆錢用於其他用途 (如保留作應急錢、投資、或直接減少貸款本金) 的回報或效益，可能高於買點省下的利息,尤其在利率不高時，買點的『回報率』未必吸引。第三，『減本金 vs 買點』的取捨：有時把同一筆錢直接用來增加首期、減少貸款本金 (降低 LTV)，可能比買點更划算，甚至有助符合按揭成數要求。第四，『稅務考量』(主要在容許按揭利息扣稅的地區)：某些地方折扣點可攤分扣稅，會影響實際成本，但這在香港一般不適用。第五，『每點實際降幅』：慣例是每點降約 0.25%，但實際由貸款機構釐定，降幅越大、買點越有利，務必用真實報價計算。綜合而言，買點適合『資金充裕、確定長期持有、且每點降幅合理』的借款人;若資金緊或持有期不確定，通常不宜買點。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。