PITI 計算器 (本金+利息+稅+保險)
計算按揭的每月 PITI 總額：本金、利息、物業稅與保險，評估置業的真實每月開支。
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計算結果
重點速覽：PITI 是按揭每月開支四大組成部分的縮寫：Principal (本金) + Interest (利息) + Tax (稅) + Insurance (保險)。很多人只看每月按揭供款 (本金+利息)，卻忽略了物業稅/差餉與保險，導致低估置業後的真實現金流負擔。PITI 把這四項合併：每月按揭供款 (本金+利息) 以標準等額本息年金公式計算;每月物業稅 = 每年物業稅 ÷ 12;每月保險 = 每年保險費 ÷ 12;PITI = 三者相加。PITI 也是計算『供款收入比 (DTI)』的重要基礎，銀行常用『28% 法則』(每月 PITI 不宜超過稅前月入 28%) 衡量你能否負擔。⚠️ 香港沒有美式按樓價徵收的年度物業稅，但有差餉、地租及出租物業的物業稅;本工具為簡化模型，稅與保險採均攤估算，實際以政府與保險公司為準。
計算公式
每月利率 r = 年利率 ÷ 100 ÷ 12;總月數 n = 年期 × 12。
每月按揭供款 (本金+利息) = 本金 × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)。
每月物業稅 = 每年物業稅 ÷ 12;每月保險 = 每年保險費 ÷ 12。
PITI = 每月按揭供款 + 每月物業稅 + 每月保險。
$$\text{P\&I} = \dfrac{P \times r (1+r)^n}{(1+r)^n - 1}, \quad r = \dfrac{\text{annual rate}}{12}$$$$\text{PITI} = \text{P\&I} + \dfrac{\text{Annual Tax}}{12} + \dfrac{\text{Annual Insurance}}{12}$$使用說明
- 輸入貸款本金、年利率與還款年期。
- 輸入每年物業稅/差餉及每年保險費。
- 查看每月 PITI 總額，以及本金利息、稅、保險的分項。
以年利率 3.5%、30 年期、每月差餉地租 HK$1,200、每月保險 HK$200 為例，不同貸款本金對應的每月本金+利息 (P&I) 與 PITI 總額。
| 貸款本金 (HK$) | 每月本金+利息 (HK$) | 每月稅+保 (HK$) | 每月 PITI (HK$) |
|---|---|---|---|
| 3,000,000 | 13,471 | 1,400 | 14,871 |
| 4,000,000 | 17,962 | 1,400 | 19,362 |
| 5,000,000 | 22,452 | 1,400 | 23,852 |
| 6,000,000 | 26,942 | 1,400 | 28,342 |
理財情境案例
個案一：香港置業的真實每月開支
一對夫婦貸款 HK$4,000,000、年利率 3.5%、30 年期。他們只算按揭供款約 HK$17,962，以為這就是每月置業成本。
但加上每月差餉地租約 HK$1,200、火險約 HK$200 後，PITI = 17,962 + 1,200 + 200 = HK$19,362,比只看按揭供款多約 HK$1,400。若再計管理費、維修等 (PITI 未涵蓋)，實際每月固定開支更高。這說明只看『本金+利息』會低估負擔;PITI 提醒你把稅與保險也計入，才能準確評估能否長期供得起。
個案二：用 28% 法則反推所需收入
承上例，這對夫婦每月 PITI 為 HK$19,362。銀行常用『28% 法則』——每月 PITI 不宜超過稅前月入的 28%。
反推所需月入 = 19,362 ÷ 28% ≈ HK$69,149。即他們的稅前家庭月入至少要約 HK$69,000 以上，PITI 佔比才符合 28% 的穩健水平。若月入低於此數，PITI 佔比過高，不僅供款吃力，也較難通過銀行的供款收入比與壓力測試。這說明 PITI 不只是計開支，更是評估『買不買得起』與『借不借得到』的關鍵——買樓前先用 PITI 對照收入，比只看樓價實際得多。
常見問題
PITI 是甚麼？為甚麼比每月供款更重要？
PITI = 本金 (Principal) + 利息 (Interest) + 稅 (Tax) + 保險 (Insurance)。它反映置業後真實的每月開支，而不只是按揭供款。忽略稅與保險容易低估負擔，PITI 讓你更準確評估能否負擔。
香港有沒有物業稅？該填甚麼？
香港沒有美國那種每年按樓價徵收的物業稅，但有差餉、地租及出租物業的物業稅。你可把預計每年須繳的差餉、地租等固定開支填入「每年物業稅/差餉」欄作估算。
銀行如何用 PITI 評估我的借貸能力？
銀行常用 28% 法則：每月 PITI 不宜超過稅前月入的 28%。PITI 越高，可負擔的貸款額越低。因此計算 PITI 有助你預先評估通過壓力測試與供款收入比的機會。
香港沒有美式物業稅，PITI 的『T』該填甚麼？
PITI 中的『T (Tax)』源自美國——當地大部分州份會按物業評估價值每年徵收『房產稅 (property tax)』，金額往往相當可觀，是每月置業開支的重要一環，因此被納入 PITI。香港的稅制不同，並『沒有』那種按樓價每年徵收的房產稅，但仍有幾項與物業相關的經常性支出，可以填入本計算器的『每年物業稅/差餉』欄作估算。主要包括：第一，『差餉』——由政府按物業應課差餉租值 (rateable value) 的一定百分比徵收，每季繳交，是自住或出租物業都要付的;第二，『地租 / 地稅』——部分土地契約的物業須向政府繳交地租 (通常按應課差餉租值的 3% 計) 或舊制的地稅;第三，若物業是『出租』的，業主還須就租金收入繳付『物業稅』(這與自住物業無關)。因此，若你是自住業主，可把預計每年的『差餉 + 地租』總額填入該欄;若是出租物業，可再視乎情況考慮物業稅。此外，香港置業還有一次性的『印花稅』(買入時繳付)，但那不是每月經常性開支，不屬於 PITI 的『T』，應另行計算。由於差餉、地租的實際金額取決於物業的應課差餉租值，且政府或會提供差餉寬減等措施，實際數字應以差餉物業估價署及政府公佈為準;本計算器只作均攤估算。
PITI 和銀行的『供款收入比』、『壓力測試』是甚麼關係？
PITI 是評估『按揭負擔能力』的基礎，而銀行審批按揭時所用的『供款收入比 (Debt-to-Income, DTI)』與『壓力測試』，正是把 PITI (或至少其中的按揭供款部分) 拿來對照你的收入。先說『供款收入比』：它衡量你的每月供款佔每月收入的比例。國際上常用的參考是『28% 法則』(每月房屋開支 PITI 不超過稅前月入 28%) 與『36% 法則』(包含所有債務的總供款不超過 36%)。香港銀行則有自己的『供款與入息比率 (DSR)』上限規定，一般要求每月按揭供款不超過月入的某個百分比 (如 50%)，並會計入你其他貸款的供款。PITI 越高，佔收入比例越高，可批的貸款額就越低。再說『壓力測試』：香港金管局曾要求銀行為按揭申請人做壓力測試——即假設利率『上升一定百分點』後，你的供款佔月入比例仍須符合更嚴格的上限 (如不超過 60%)，以確保加息時你仍供得起。這意味著實際能借多少，往往不是取決於當前利率下的供款，而是取決於『假設加息後』的供款是否通過測試。要注意這些比率與壓力測試的具體要求會隨監管政策調整 (例如曾因應樓市而收緊或放寬)，實際以銀行及金管局『當時』的規例為準。對置業者的啟示是：買樓前先用 PITI (或按揭供款) 對照自己的收入，估算供款收入比，並預留加息的緩衝,這樣才能較準確地判斷自己買不買得起、以及能否成功獲批按揭。可搭配本站的供樓負擔能力計算器一併評估。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。