土地貸款供款計算器
計算購買土地或地皮貸款的每月供款、總還款額與總利息，助你評估置地的長期負擔。
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計算結果
重點速覽：土地貸款供款計算器 (land loan payment) 估算為購入土地、地皮或未建屋用地而借入的分期貸款每月要供多少、整個還款期共還多少及當中的總利息。土地貸款屬定額分期貸款，採用等額本息 (amortising) 還款法。由於土地本身不產生租金收入、貸款機構視為風險較高，土地貸款利率往往較一般按揭高、可借成數較低、年期較短。
計算公式
每月利率 r = 年利率 ÷ 100 ÷ 12;總期數 n = 年期 × 12。
每月供款 = 貸款額 × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)。
總還款額 = 每月供款 × n;總利息 = 總還款額 − 貸款額。
$$r = \dfrac{\text{年利率}\%}{12},\quad n = \text{年期} \times 12$$$$\text{每月供款} = P \times \dfrac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}$$$$\text{總利息} = \text{每月供款} \times n - P$$使用說明
- 輸入借入的土地貸款額。
- 輸入貸款的年利率與還款年期。
- 查看每月供款、整個還款期的總還款額與總利息。
以土地貸款 1,000,000、年利率 5.5% 為例，不同還款年期下的每月供款與總利息 (HK$)。
| 還款年期 | 每月供款 | 總利息 | 總還款額 |
|---|---|---|---|
| 10 年 | 10,853 | 302,315 | 1,302,315 |
| 15 年 | 8,171 | 470,750 | 1,470,750 |
| 20 年 | 6,879 | 650,930 | 1,650,930 |
| 25 年 | 6,141 | 842,262 | 1,842,262 |
理財情境案例
案例一：土地貸款 vs 一般按揭，利率差 2 厘、利息差近 18 萬
某買家借 1,000,000、還款 15 年。土地貸款利率約 5.5%，而已建成住宅的按揭利率約 3.5%，兩者相差多少？
土地貸款 5.5%：月供約 8,171，總利息約 470,750；一般按揭 3.5%：月供約 7,149，總利息約 286,789。
同樣本金與年期，僅因土地貸款利率高約 2 厘，總利息就多付約 183,961。這反映土地因不產生收入、變現較難，被視為高風險，利率與首期要求都較嚴 —— 置地前應把較高的融資成本一併計入。
案例二：年期 10 年 vs 25 年，總利息相差逾 53 萬
同樣貸款 1,000,000、年利率 5.5%，在 10 年與 25 年之間取捨。
10 年：月供約 10,853，總利息約 302,315；25 年：月供約 6,141，總利息約 842,262。
由 10 年拉長至 25 年，月供每月省約 4,712，但總利息由 302,315 暴增至 842,262、多付約 539,947。土地貸款年期越長、利息越驚人，若能負擔較高月供，短年期長遠省得多。
常見問題
為甚麼土地貸款的利率通常較高？
土地本身不產生租金或使用收入，若借款人違約，貸款機構較難變現，被視為風險較高的貸款。因此土地貸款的利率往往高於一般住宅按揭，可借成數亦較低，需要較大首期。
土地貸款與按揭有甚麼分別？
按揭以已建成的物業作抵押，可借成數高、年期長、利率較低;土地貸款以未建屋的地皮作抵押，因流通性與變現能力較弱，通常成數較低、年期較短、利率較高。
縮短年期能省多少利息？
縮短年期會提高每月供款，但能大幅減少計息時間，從而降低總利息。若現金流充裕，選擇較短年期通常更划算;若想減輕每月負擔則可選較長年期，但要留意整體利息成本上升。
在香港買地 (如農地、村屋地) 借款，可借成數與年期通常如何？
土地貸款在香港屬相對特殊的融資，條件普遍比一般住宅按揭嚴格。原因是土地 (尤其未建屋的農地、綠化地、村屋地皮) 本身不產生租金收入、用途可能受地契與規劃限制、流通性與變現能力較弱，貸款機構視為高風險。因此常見特點是：第一，『可借成數 (LTV) 較低』—— 住宅按揭最高可達六至九成，但純土地貸款成數往往低得多，需要準備較大首期；第二，『年期較短』—— 未必能像住宅按揭般做到 20、30 年；第三，『利率較高』—— 反映其風險溢價。此外，若土地涉及農地轉住宅、村屋丁權、地契用途等法律與規劃問題，銀行審批會更審慎，有時要透過財務公司或發展性貸款安排。實際能借多少、年期與利率，會因土地性質、位置、你的收入與信貸狀況而差異很大。使用本計算器估算供款時，記得同時預留較高首期，並就個別土地的可借條件諮詢銀行或按揭轉介專業意見。
土地貸款的利息可以扣稅嗎？跟自住物業按揭的居所貸款利息扣除有何不同？
在香港，個人薪俸稅下的『居所貸款利息扣除』有明確條件：該物業必須是『你在香港的自住居所』、屬於『住宅物業』，且貸款用於購買該自住居所。純粹購買『土地 / 未建屋地皮』的貸款利息，因為當時並無可自住的住宅，通常『不符合』居所貸款利息扣除的條件，不能據此扣稅。要留意的是：若你日後在該土地上建成並自住的住宅，屆時符合條件的居所貸款利息才可能納入扣除 (受法例訂明的扣除上限與年期限制)；而如果土地是作『收租 / 投資用途』，相關利息則屬另一套規則 (物業稅 / 利得稅下的處理，一般不能作居所貸款利息扣除)。稅務安排較複雜、且視乎用途與個人情況而定，本計算器只處理供款金額，不涉稅務計算。實際能否扣稅、扣多少，請以稅務局 (IRD) 的最新規定為準，或諮詢稅務專業意見。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。