房屋淨值信貸額度 (HELOC) 計算器
估算房屋淨值信貸額度 (HELOC) 在提取期只還息、還款期本息攤還下的每月供款與各期利息。
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計算結果
重點速覽：房屋淨值信貸額度 (HELOC, Home Equity Line of Credit) 是一種以物業淨值作抵押的『循環信貸』，運作類似信用卡：在批出的額度內隨用隨取，只就實際動用的金額計息。HELOC 一般分兩個階段：提取期 (通常 10-15 年) 只需繳付利息，每月利息 = 現時餘額 × 每月利率;還款期 (通常 10-20 年) 則須本息一併償還，每月供款按標準年金公式攤還餘額。因此提取期與還款期的供款會有巨大落差——提取期只還息時供款低，一旦進入須連本金一起還的還款期，每月供款便大幅上升。⚠️ 本工具為簡化教育模型，假設利率固定;實際 HELOC 提取期多採浮動利率，並可能設有上限調整、年費及開辦費，實際供款以貸款機構合約為準。
計算公式
每月利率 r = 年利率 ÷ 100 ÷ 12。
提取期每月利息 = 餘額 × r (只還息)。
還款期每月供款 = 餘額 × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)，n = 還款年期 × 12。
全期總利息 = 提取期累計利息 + 還款期總利息。
$$\text{Draw Period Payment} = \text{Balance} \times r, \quad r = \dfrac{\text{annual rate}}{12}$$$$\text{Repayment Payment} = \dfrac{\text{Balance} \times r (1+r)^n}{(1+r)^n - 1}, \quad n = \text{repay years} \times 12$$使用說明
- 輸入現時已動用的 HELOC 餘額與年利率。
- 輸入只還息的提取期與本息攤還的還款期。
- 查看提取期與還款期的每月供款，以及各期與全期的總利息。
以動用餘額 HK$1,000,000、提取期 10 年 (只還息)、還款期 15 年 (本息攤還) 為例，不同年利率下提取期與還款期的每月供款及兩者差額。
| 年利率 | 提取期每月供款 (HK$) | 還款期每月供款 (HK$) | 供款差額 (HK$) |
|---|---|---|---|
| 4% | 3,333 | 7,397 | 4,064 |
| 6% | 5,000 | 8,439 | 3,439 |
| 8% | 6,667 | 9,557 | 2,890 |
| 10% | 8,333 | 10,746 | 2,413 |
理財情境案例
個案一：提取期與還款期的供款懸崖
一位業主動用了 HELOC 餘額 HK$1,000,000，年利率 6%，提取期 10 年、還款期 15 年。提取期內他每月只需還息 HK$5,000，負擔輕鬆。
但提取期結束、進入還款期後，須在 15 年內連本帶利還清 100 萬，每月供款跳升至約 HK$8,439，較提取期多出約 HK$3,439。若他這 10 年間完全沒有償還本金，這個『供款懸崖』會造成明顯的現金流衝擊。全期總利息更高達約 HK$1,118,942 (提取期 60 萬 + 還款期約 51.9 萬)。這說明 HELOC 提取期的低供款有『甜頭陷阱』——本金一直未減，利息照付，長遠總成本可觀。
個案二：提取期主動還本減輕壓力
承上例，另一位業主同樣借 100 萬、6%、提取期 10 年。但他在提取期內除了還息，每月額外多還一部分本金，10 年間把餘額由 100 萬降到 40 萬。
進入還款期時，他只需就 40 萬本金在 15 年內攤還，每月供款約 HK$3,375，遠低於原本的 HK$8,439，全期利息也大幅減少。這說明應對 HELOC 供款懸崖最有效的方法，就是在提取期不要只還最低的利息，而是主動償還本金;及早減本金既能降低還款期供款壓力，也能節省大量利息。切忌把提取期的低供款當成長期常態。
常見問題
為甚麼還款期的供款遠高於提取期？
提取期通常只需繳付利息，本金完全未償還;進入還款期後，須在較短年期內把整筆本金連同利息還清，因此每月供款會大幅上升。若提取期沒有額外償還本金，還款期的供款壓力會相當可觀。
HELOC 與一般房屋淨值貸款有何不同？
HELOC 是循環信貸，可在額度內隨用隨取、只就動用金額計息，類似信用卡;一般房屋淨值貸款則是一筆過發放固定金額、自首日起本息攤還。HELOC 較靈活，但提取期多採浮動利率，需留意利率上升風險。
如何減輕還款期的供款壓力？
最有效的方法是在提取期就額外償還部分本金，減少進入還款期時的餘額;亦可考慮在還款期爭取較長年期以攤薄每月供款，但這會增加總利息。宜及早規劃，避免還款期供款突增造成財務壓力。
HELOC 與一般『房屋淨值貸款』和傳統按揭有何不同？
三者都以物業作抵押，但在『發放方式』與『還款結構』上有明顯分別。『HELOC (房屋淨值信貸額度)』是一種循環信貸，銀行批給你一個『額度』，你可在提取期內隨用隨取、隨還隨借，只就實際動用的金額計息——非常靈活，類似以物業淨值作擔保的信用卡;其典型結構是提取期只還息、還款期才本息攤還，且利率多為浮動。『房屋淨值貸款 (home equity loan)』則是一筆過發放一個『固定金額』，自第一天起就按固定 (或約定) 利率本息攤還，沒有『先只還息』的階段;它較適合有明確、一次性大額資金需求 (如一筆過裝修、還債) 的人，還款可預期。『傳統按揭 (purchase mortgage)』則是購買物業時、以該物業作抵押借入的貸款，用途是『買樓』本身，通常自成交起本息攤還。簡言之：HELOC 靈活、隨借隨還、先還息;房屋淨值貸款是一筆過、固定攤還;傳統按揭是買樓時的主貸款。選擇時要考慮：資金需求是一次性還是持續動用、能否承受浮動利率、以及提取期後供款上升的風險。要注意的是，香港本地的『加按 / 二按 / 淨值套現』產品未必完全等同美式 HELOC，實際條款 (是否循環、利率如何釐定、有無提取/還款期之分) 應以貸款機構合約為準;本計算器採用典型的『提取期只還息 + 還款期攤還』模型作教育示範。
怎樣避免 HELOC 進入還款期時供款突然大增？
HELOC 最大的財務風險，就是提取期結束、進入還款期時，每月供款會從『只還息』跳升到『本息一起還』，造成所謂的『供款懸崖 (payment shock)』——如前例，供款可能由每月 HK$5,000 跳到 HK$8,439。要避免或減輕這個衝擊，有幾個實用做法。第一，也是最有效的：『在提取期就主動償還本金』。提取期雖然只『要求』還息，但你可以額外多還本金,越早、越多地減少本金餘額，進入還款期時要攤還的金額就越小，每月供款自然越低，全期利息也大減 (如前例把餘額由 100 萬減到 40 萬，還款期供款由 8,439 降到約 3,375)。第二，『提前為供款上升做預算』：清楚知道提取期何時結束、屆時供款會升到多少，提早把這筆差額納入財務規劃，避免屆時措手不及。第三，『到期前考慮再融資或重組』：接近還款期時，可評估是否將 HELOC 餘額再融資成一筆條款更合適的貸款 (例如較長攤還年期以攤薄供款，但要留意會增加總利息)。第四，『留意浮動利率風險』：HELOC 提取期多採浮動利率，若市場利率上升，連提取期的還息金額也會增加，因此不要把利率長期低企視為理所當然，宜預留利率上升的緩衝。第五，『量入為出、避免過度動用額度』：HELOC 隨借隨還很方便，但也容易令人不知不覺借得過多,只在真正有需要時動用，並有還款計劃。核心原則就是：不要把提取期的低供款當作長期常態，及早還本、及早規劃，才能安然度過還款期。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。