營運資金流計算器 (FFO)
由淨利潤、折舊攤銷、出售資產虧損與收益，算出房地產信託等企業的營運資金流 (FFO)。
輸入資料
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計算結果
HK$1,000,000
計算公式
FFO = 淨利潤 + 折舊及攤銷 + 出售資產虧損 − 出售資產收益。
使用說明
- 輸入會計淨利潤。
- 輸入折舊及攤銷金額。
- 輸入出售資產的虧損與收益，查看營運資金流 (FFO)。
常見問題
為甚麼分析 REIT 要用 FFO 而非淨利潤？
房地產每年計提的折舊是一筆龐大的非現金費用，會嚴重壓低淨利潤，但物業往往不會如帳面般貶值，甚至升值 — 因此淨利潤會低估 REIT 真正的現金創造力。FFO 把折舊攤銷加回並剔除出售資產的一次性損益，更能反映持續營運產生的現金，故成為 REIT 業界通用的盈利指標。
FFO 和 AFFO 有甚麼分別？
FFO 是基本的營運資金流;AFFO (調整後 FFO) 在 FFO 基礎上進一步扣除維持物業運作所需的經常性資本開支 (如維修、租戶改善) 及租金直線化等調整，因此更貼近真正可供派息的現金。投資者評估派息可持續性時常更看重 AFFO;本計算器算的是基本 FFO。
為甚麼要剔除出售資產的損益？
出售物業或資產的收益 / 虧損屬一次性、非經常的項目，並非企業日常核心營運的成果。若把它們留在數字裡，會令不同期間的營運表現失真、不可比。因此 FFO 把出售收益減去、出售虧損加回，只保留持續營運的部分，方便跨期與跨公司比較。