營運資金流計算器 (FFO)
由淨利潤、折舊攤銷、出售資產虧損與收益，算出房地產信託等企業的營運資金流 (FFO)。
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計算結果
重點速覽：營運資金流計算器 (FFO) 算出企業 (尤其房地產投資信託 REIT) 由核心營運產生的現金流：FFO = 淨利潤 + 折舊及攤銷 + 出售資產虧損 − 出售資產收益。由於房地產折舊是龐大的非現金費用，會嚴重壓低淨利潤卻不反映物業真實現金創造力，加上出售物業的一次性損益屬非經常項目，FFO 把折舊攤銷加回、剔除出售損益，還原持續營運真正產生的現金。它是衡量 REIT 盈利能力最常用的指標，常用於計算每單位 FFO、估算派息能力，並以『股價 ÷ FFO』倍數為 REIT 估值。FFO 屬非公認會計指標 (non-GAAP)，未扣維持物業的資本開支，更貼近可派現金的是調整後 FFO (AFFO)。
計算公式
FFO = 淨利潤 + 折舊及攤銷 + 出售資產虧損 − 出售資產收益。
$$FFO = NetIncome + D\&A + Losses_{sales} - Gains_{sales}$$$$FFO\ per\ unit = \dfrac{FFO}{Units\ outstanding}$$使用說明
- 輸入會計淨利潤。
- 輸入折舊及攤銷金額。
- 輸入出售資產的虧損與收益，查看營運資金流 (FFO)。
淨利潤 HK$800,000、無出售損益下，不同折舊攤銷金額對 FFO 的影響 (示範折舊如何被加回)
| 淨利潤 (HK$) | 折舊及攤銷 (HK$) | 出售收益 (HK$) | FFO (HK$) |
|---|---|---|---|
| 500,000 | 400,000 | 0 | 900,000 |
| 800,000 | 300,000 | 100,000 | 1,000,000 |
| 300,000 | 900,000 | 0 | 1,200,000 |
| 1,200,000 | 600,000 | 300,000 | 1,550,000 |
理財情境案例
案例一：REIT 折舊沉重，FFO 遠高於淨利潤
陳先生研究一隻香港商場 REIT，年報顯示淨利潤只有 HK$300,000，乍看盈利平平。但物業折舊及攤銷高達 HK$900,000，且該年無出售物業。
FFO = 300,000 + 900,000 + 0 − 0 = HK$1,200,000。
FFO 是淨利潤的 4 倍，說明會計折舊嚴重壓低了帳面盈利，實際核心營運現金充裕。陳先生因此明白：分析 REIT 時若只看淨利潤，會低估其派息能力，改用 FFO 才更貼近實況。
案例二：一次性出售收益不應計入核心營運
某 REIT 當年淨利潤 HK$1,200,000，其中包含出售一項舊物業的 HK$300,000 收益；折舊及攤銷為 HK$600,000，另有出售虧損 HK$50,000。
FFO = 1,200,000 + 600,000 + 50,000 − 300,000 = HK$1,550,000。
計算時把出售收益 HK$300,000 剔除、出售虧損 HK$50,000 加回，只保留持續營運部分。這避免了一次性交易美化 (或拖累) 業績，讓投資者看到可持續的營運現金 — 若不作調整，會誤以為明年也能維持相同水平。
常見問題
為甚麼分析 REIT 要用 FFO 而非淨利潤？
房地產每年計提的折舊是一筆龐大的非現金費用，會嚴重壓低淨利潤，但物業往往不會如帳面般貶值，甚至升值 — 因此淨利潤會低估 REIT 真正的現金創造力。FFO 把折舊攤銷加回並剔除出售資產的一次性損益，更能反映持續營運產生的現金，故成為 REIT 業界通用的盈利指標。
FFO 和 AFFO 有甚麼分別？
FFO 是基本的營運資金流;AFFO (調整後 FFO) 在 FFO 基礎上進一步扣除維持物業運作所需的經常性資本開支 (如維修、租戶改善) 及租金直線化等調整，因此更貼近真正可供派息的現金。投資者評估派息可持續性時常更看重 AFFO;本計算器算的是基本 FFO。
為甚麼要剔除出售資產的損益？
出售物業或資產的收益 / 虧損屬一次性、非經常的項目，並非企業日常核心營運的成果。若把它們留在數字裡，會令不同期間的營運表現失真、不可比。因此 FFO 把出售收益減去、出售虧損加回，只保留持續營運的部分，方便跨期與跨公司比較。
香港投資者可從哪裡找到 REIT 的 FFO 數據？
香港上市的房地產投資信託 (REIT) 受《房地產投資信託基金守則》規管，須定期披露財務報表。FFO 雖非香港會計準則強制列示的項目，但多數 REIT 會在業績公告或年報的「管理層討論與分析」中，主動披露 FFO、每單位 FFO (FFO per unit) 或可分派收入 (distributable income) 等指標，方便投資者評估派息能力。你可於港交所披露易 (HKEXnews) 網站查閱 REIT 的年報與中期報告，並留意各 REIT 對 FFO 的具體定義是否一致，以免跨基金比較時口徑不同而失真。⚠️ 本計算器只作概念教學與估算，正式分析仍應以經審核財務報表為準。
FFO 越高就代表這隻 REIT 越值得買嗎？
不能單看 FFO 的絕對金額。FFO 只反映核心營運產生的現金規模，但要判斷「值不值得買」，還須結合幾個角度：一是「每單位 FFO」而非總額 — 若 REIT 增發單位集資，總 FFO 上升但每單位 FFO 可能被攤薄。二是「估值倍數」— 用『股價 ÷ 每單位 FFO』(類似市盈率) 與同類 REIT 比較，倍數過高可能已反映樂觀預期。三是「派息可持續性」— 更貼近可派現金的是 AFFO (扣除維持性資本開支後)，FFO 高但維修開支龐大時，實際可派息未必高。四是「利率環境」— REIT 對利率敏感，加息週期會推高融資成本並壓抑估值。因此 FFO 是重要起點，但需與每單位數據、估值、負債與市場環境一併衡量，投資前宜諮詢專業意見。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。