商業租約計算器
計算辦公室或商舖等商業空間的每年 / 每月租金、租約總租金，以及租務代理佣金。
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重點速覽：商業租約計算器 (commercial lease) 為租用辦公室、商舖或工廈等非住宅空間，計算每年/每月租金、租約總租金與代理佣金。商業租金按面積乘以租金率計算，租金率可拆為基本租金率與營運開支率。公式：總租金率 = 基本租金率 + 營運開支率；每年租金 = 面積 × 總租金率；每月租金 = 每年租金 ÷ 12；租約總租金 = 每年租金 × 年期；代理佣金 = 佣金% × 年期 × 每年租金。
計算公式
總租金率 = 基本租金率 + 營運開支率 (每單位面積 / 年)。
每年租金 = 面積 × 總租金率;每月租金 = 每年租金 ÷ 12。
租約總租金 = 每年租金 × 年期。
代理佣金 = 佣金% × 年期 × 每年租金。
$$\text{每年租金} = \text{面積} \times (\text{基本租金率} + \text{營運開支率})$$$$\text{代理佣金} = \text{佣金\%} \times \text{年期} \times \text{每年租金}$$使用說明
- 輸入租用面積，以及每單位面積的基本租金率與營運開支率。
- 輸入租約年期與代理佣金率 (如無可填 0)。
- 查看每年 / 每月租金、總租金率、租約總租金與代理佣金。
以租用面積 1,000 呎為例，不同租金率、年期與結構下的租金與佣金 (代理佣金率 5%)。
| 基本 + 開支 (每呎/年) | 每年租金 | 每月租金 | 租約年期 | 租約總租金 | 代理佣金 |
|---|---|---|---|---|---|
| $20 + $5 = $25 | 25,000 | 2,083.33 | 3 年 | 75,000 | 3,750 |
| $30 + $8 = $38 | 38,000 | 3,166.67 | 3 年 | 114,000 | 5,700 |
| $20 + $0 = $20 (淨租) | 20,000 | 1,666.67 | 3 年 | 60,000 | 3,000 |
| $20 + $5 = $25 | 25,000 | 2,083.33 | 5 年 | 125,000 | 6,250 |
情境案例
案例一：毛租 vs 淨租，別只看「基本租金」
一間公司比較兩個 1,000 呎的辦公室。A 是毛租 (全包)：每呎 $25 (含管理費水電)，每年租金 = 1,000 × 25 = HK$25,000。B 是淨租：基本租金每呎只要 $20 看似便宜，每年 HK$20,000，但管理費、水電、維修要租客另付。
若 B 的實際營運開支折算後也約每呎 $6，總成本其實是每呎 $26，比 A 還貴。用本計算器把 B 的營運開支率填 $5–6，就能把兩者拉到同一基礎比較。
教訓：商業租約的『基本租金』不等於總成本。淨租 (尤其三淨租 NNN) 把稅項、保險、維修的浮動風險轉嫁給租客，帳面租金低不代表更划算，簽約前應把所有開支換算成『實際每呎成本』再比較。
案例二：年期越長，總承擔與佣金越大
同一個每呎 $25、1,000 呎的舖位，每年租金 HK$25,000。簽 3 年約：租約總租金 = 25,000 × 3 = HK$75,000，代理佣金 (5%) = 5% × 3 × 25,000 = HK$3,750。
若改簽 5 年約：總租金升至 HK$125,000，代理佣金升至 HK$6,250。長約能鎖定租金、避免短期內被大幅加租，對想穩定經營的商戶有利；但也意味著更長的總承擔，萬一提早退租可能涉及罰則或需補付租金。
商業租約的代理佣金通常按每年租金的百分比乘以年期計、多由業主支付，付款方式 (如入伙與約滿各付一半) 可協商。租客決定年期時，應在『鎖定租金的穩定性』與『提早退租的彈性』之間權衡。
常見問題
基本租金率與營運開支率有甚麼分別？
基本租金率只涵蓋租用空間本身的租金;營運開支率則包括管理費、水電、維修等雜項。把兩者分開輸入，方便你比較「全包」的毛租，與由租客承擔部分或全部開支的淨租 (單、雙、三淨租) 結構下的實際成本。
甚麼是三淨租 (NNN)？
三淨租下，租客除基本租金外，還要承擔物業稅、保險與所有維修保養費用，故基本租金通常較低，但要面對這些浮動開支。你可把預計的稅項、保險與維修折算為營運開支率輸入，估算三淨租的總體成本。
代理佣金一般由誰支付？
商業租約的代理佣金多由業主支付，常以每年租金的某個百分比乘以年期計算，付款方式可協商 (例如入伙與約滿時各付一半)。實際佣金比率與安排視乎市場慣例與雙方協議。
香港商業租約還有哪些費用要留意 (差餉、地租、印花稅)？
除租金與管理費外，香港非住宅物業通常要繳差餉 (按應課差餉租值的百分比) 與地租，視租約條款可能由業主或租客承擔，簽約前要問清楚。租約本身還需繳租約印花稅 (按租金與年期計算的百分比，年期越長稅率階梯越高)，一般由業主與租客分擔。此外可能有按金 (常為 2–3 個月租金)、裝修按金與入伙雜費。本計算器只算租金與代理佣金，這些額外開支應另行計入總成本。差餉與地租標準可參考差餉物業估價署資料。
商業租約的面積是用建築面積還是實用面積？
香港商業物業 (尤其甲級寫字樓) 傳統上常用『建築面積』報價，當中包含公用空間分攤 (即『公攤』)，因此實際可用的『實用面積』會小於建築面積，兩者比例即『實用率』。同樣每呎租金下，實用率越低，實際每可用呎的成本越高。租客比較不同單位時，應問清報價面積的定義並換算成實用面積成本，才能公平比較。輸入本計算器時，請確保『面積』與『租金率』採用一致的面積口徑 (同用建築面積或同用實用面積)。
相關工具
參考資料
內容審核：計算主義財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。