再融資回本計算器
計算按揭/貸款轉按 (再融資) 的回本點：以再融資成本除以每月節省，得出需要多少個月才能回本。
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計算結果
重點速覽：再融資回本點 (Refinance Break-Even) 是指轉按 (再融資) 後，累積的每月供款節省剛好抵銷全部轉按成本所需的時間。轉按的主要誘因是透過較低利率降低每月供款，但過程會產生成本 (律師費、估價費、罰息、前期手續費等)，只有在你持有貸款夠長、累積節省超過這些成本後，轉按才真正划算 — 這個時間點就是回本點。計算方式：回本月數 = 再融資總成本 ÷ 每月節省;其中每月節省 = 原貸款每月供款 − 新貸款每月供款，再融資總成本 = 結束成本 (固定費用) + 新貸款餘額 × 前期費用%。每月供款以等額本息年金公式計算。若你打算持有物業/貸款的時間短於回本月數，轉按未必划算;此外即使每月供款減少，若新貸款年期比原剩餘年期長，總利息仍可能不減反增，判斷時要一併考慮。
計算公式
每月供款以等額本息年金公式計算 = 餘額 × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)。
每月節省 = 原貸款每月供款 − 新貸款每月供款。
再融資總成本 = 結束成本 + 新貸款餘額 × 前期費用%。
回本月數 = 再融資總成本 ÷ 每月節省 (無條件進位);若無節省則回本月數為 0。
$$\text{Break-Even Months} = \left\lceil \dfrac{\text{Refinance Cost}}{\text{Monthly Savings}} \right\rceil$$$$\text{Monthly Payment} = P \cdot \dfrac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}$$使用說明
- 輸入原貸款餘額、年利率與剩餘年期。
- 輸入新貸款的年利率、年期、結束成本與前期費用。
- 查看每月節省與回本所需月數，判斷是否值得轉按。
以貸款餘額 HK$2,000,000、原按揭 6%/20 年 (每月供款約 HK$14,329)、轉按成本 HK$30,000 為例，新利率越低則每月節省越多、回本越快 (新年期同為 20 年)。
| 新利率 | 新每月供款 | 每月節省 | 轉按成本 | 回本月數 |
|---|---|---|---|---|
| 5.0% | HK$13,199 | HK$1,130 | HK$30,000 | 27 個月 |
| 4.5% | HK$12,653 | HK$1,676 | HK$30,000 | 18 個月 |
| 4.0% | HK$12,120 | HK$2,209 | HK$30,000 | 14 個月 |
| 3.5% | HK$11,599 | HK$2,729 | HK$30,000 | 11 個月 |
理財情境案例
個案一:利率有明顯差距，轉按值得
陳先生按揭餘額 HK$3,000,000，原利率 4.125%、剩餘 25 年，每月供款約 HK$16,043。市場出現低息，新銀行提供 3.5%、25 年，新每月供款約 HK$15,019，每月節省約 HK$1,024。連同律師費、估價費等轉按成本 HK$30,000。
回本月數 = 30,000 ÷ 1,024 ≈ 30 個月。陳先生打算長住此單位十年以上，遠超約 2.5 年的回本期，加上原按揭已過罰息期，轉按明顯划算。若銀行再提供現金回贈，回本會更快。
個案二:每月省少、年期拉長，總息反增
李小姐餘額 HK$1,500,000，原利率 4%、剩餘僅 10 年，每月供款約 HK$15,187。她被「每月供款大減」吸引，轉按至 3.5%、但年期重新拉長至 20 年，新每月供款約 HK$8,699，每月「省」約 HK$6,487。
然而拉長年期的代價是總利息大增:原方案總還款約 HK$1,822,412，新方案總還款約 HK$2,087,855，多付利息約 HK$265,443。這說明「每月供款減少」不等於「更划算」— 若目的是減輕現金流壓力尚可接受，但若想省錢，拉長年期反而更貴。
常見問題
回本點 (break-even) 是甚麼意思？
回本點是指轉按後累積的每月節省剛好抵銷全部轉按成本的時間點。過了回本點，你才開始真正省錢。若你打算持有物業/貸款的時間短於回本月數，轉按未必划算。
為甚麼每月供款減少，總利息卻可能增加？
若新貸款年期比原貸款剩餘年期更長，雖然每月供款下降，但還款期拉長會令總利息增加。因此除了看每月節省，也應留意整體利息成本與年期變化。
轉按有哪些常見成本？
常見成本包括律師費、估價費、原貸款的提早還款罰息 (罰息期內)、按揭保險調整及銀行手續費。把這些填入「轉按結束成本」與「前期費用」，可更準確估算回本時間。
香港轉按有現金回贈，會影響回本計算嗎？
會。香港銀行搶客時常提供現金回贈 (一般為新貸款額的某個百分比)，可直接抵銷部分甚至全部轉按成本 — 相當於降低「再融資總成本」，令回本更快甚至即時回本。但要留意銀行多會設「回贈鎖定期」(常見 2–3 年)，若在鎖定期內贖樓或再轉按，需按比例退回回贈，計算時應把這筆潛在退款一併考慮。
轉按前要注意罰息期 (penalty period) 嗎？
要。香港按揭通常設有罰息期 (一般首 2–3 年)，若在期內提早清還原貸款轉按，銀行會收取罰息 (常見為貸款額的 1%–3%)。這筆罰息應計入「轉按結束成本」，否則會低估回本時間。一般建議待原按揭過了罰息期、且新舊利率有明顯差距時才轉按，回本才划算。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）按揭指引及投資者及理財教育委員會（IFEC）之理財教育資料，回本結果僅供參考，實際轉按條款與罰息、回贈安排以貸款機構合約為準。