只還息按揭計算器
計算只還息按揭在只還息期的每月供款、期間利息總額，以及只還息期結束後供款跳升至多少，看清這種安排的成本。
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計算結果
重點速覽：只還息按揭 (interest-only mortgage) 是一種在指定「只還息期」內每月只支付利息、暫不償還本金的按揭安排。只還息期內供款壓力較輕，每月供款 = 貸款額 × 年利率 ÷ 12;但本金完全沒有減少，只還息期屆滿後，你必須在餘下年期 (總年期 − 只還息年期) 內把全部本金連利息攤還，供款會明顯「跳升」。只還息按揭適合預期收入將上升、或短期內會出售物業的借款人，好處是初期現金流寬鬆;代價則是長遠支付的利息總額通常較高，並要面對期滿供款急升的風險。在香港，純粹的「只還息」住宅按揭並非主流，多見於工商物業、發展商一手樓的短期安排或私人銀行方案，所有按揭仍受金管局的按揭成數、供款與入息比率 (DSR) 及壓力測試規管。本計算器讓你一眼看清只還息期的每月供款、期間利息總額，以及期滿後跳升的供款金額，方便與正常等額本息還款作比較。
計算公式
只還息期每月供款 = 貸款額 × 年利率 ÷ 12。
只還息期利息總額 = 只還息期每月供款 × (只還息年期 × 12)。
只還息期後每月供款 = 以餘下年期 (總年期 − 只還息年期) 對全額本金攤還：PMT = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)。
$$\text{IO Payment} = \dfrac{P \times \text{annualRate}}{12}$$$$\text{IO Interest Total} = \text{IO Payment} \times (\text{ioYears} \times 12)$$$$\text{Payment After IO} = P \times \dfrac{r}{1 - (1+r)^{-n}}, \quad r = \dfrac{\text{annualRate}}{12},\ n = (\text{totalYears} - \text{ioYears}) \times 12$$使用說明
- 輸入貸款本金與按揭年利率。
- 設定只還息年期與總還款年期。
- 查看只還息期的每月供款、期間利息總額，以及期滿後跳升的每月供款。
以貸款 HK$3,500,000、年利率 4%、總年期 30 年為例，比較不同只還息年期下的供款。只還息期月供固定為 HK$11,666.67 (只付息)，正常 30 年等額本息月供為 HK$16,709.54 作對照。
| 只還息年期 | 只還息期月供 | 餘下攤還年期 | 只還息期後月供 | 供款跳升幅度 |
|---|---|---|---|---|
| 3 年 | HK$11,666.67 | 27 年 | HK$17,682.29 | +HK$6,015.62 |
| 5 年 | HK$11,666.67 | 25 年 | HK$18,474.29 | +HK$6,807.62 |
| 10 年 | HK$11,666.67 | 20 年 | HK$21,209.31 | +HK$9,542.64 |
理財情境案例
個案一:過渡期現金流舒緩 (350 萬、只還息 5 年)
周先生借入 HK$3,500,000、年利率 4%、總年期 30 年，因創業初期收入不穩，選擇首 5 年只還息。
只還息期每月僅供 HK$11,666.67，較正常攤還的 HK$16,709.54 每月省約 HK$5,043，5 年間合共支付利息 HK$700,000 但本金一分未還。
5 年後生意上軌道，供款跳升至 HK$18,474.29(以餘下 25 年攤還 350 萬)。他必須確保屆時收入足以應付，否則供款急升會構成壓力——這正是只還息安排的核心風險。
個案二:只還息期愈長、跳升愈狠
同樣 350 萬、4%、總 30 年:若只還息 3 年，期滿後月供 HK$17,682;若拉長至 10 年，期滿後月供高達 HK$21,209，比正常攤還還要多付逾四千元。
原因是只還息期愈長，能攤還本金的年期就愈短，同一筆 350 萬要在更少期數內還清，月供自然更高。
教訓:只還息期不是免費午餐，它把還款壓力推遲並集中到後段;選擇時應衡量屆時的收入能力，避免只圖眼前輕鬆而在期滿時陷入供款困境。
常見問題
只還息按揭划算嗎？
只還息期供款較輕，適合預期收入將上升或短期內會賣樓的人。但只還息期不會減少本金，期滿後供款會跳升，且整體支付的利息通常較正常還款方案高，需衡量現金流與長遠成本。
只還息期結束後供款為何大增？
因為在只還息期本金完全沒有償還，期滿後必須在餘下年期內把全部本金連利息攤還。年期越短、本金越大，跳升幅度越明顯，宜預先評估屆時的負擔能力。
香港有只還息住宅按揭嗎？
純只還息的住宅按揭在香港並非主流，多見於工商物業、發展商一手樓短期安排或私人銀行方案。所有按揭仍受金管局的按揭成數、供款與入息比率及壓力測試規管，實際批核以銀行評估為準。
只還息按揭要通過壓力測試嗎？
要。金管局的供款與入息比率 (DSR) 及加息壓力測試以借款人的還款能力為準。銀行在審批時通常會按期滿後『正常攤還』的較高供款 (而非只還息期的低供款) 來評估，以確保借款人有能力應付日後跳升的供款，因此不會因只還息期低供而放寬要求。
只還息期間可以提早償還本金嗎？
視乎銀行條款。部分計劃容許在只還息期內自願部分還本 (提早償還)，這樣可減少日後攤還的本金、緩和期滿後的供款跳升;但也有計劃設有提早還款罰息或鎖定期。若打算利用只還息期累積資金再一次過還本，簽約前務必問清楚提早還款的安排與收費。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。