入住率計算器
輸入已租用單位與總單位數，即算出入住率與空置率，評估物業或酒店的出租表現。
輸入資料
計算結果
重點速覽：入住率 (occupancy rate) 是「已租用 (或已入住) 單位 ÷ 可供出租總單位 × 100%」，衡量出租資產被實際運用的程度，是物業投資者、業主與酒店營運者最核心的營運指標之一。空置率 = 100% − 入住率。入住率越高，代表資產運用越充分、租金現金流越穩定;持續偏低則可能反映定價過高、位置或管理問題。入住率是計算『有效毛收入 (EGI)』與『淨營運收入 (NOI)』的前提 (EGI = 潛在毛租 × 入住率 + 其他收入);對酒店與服務式住宅，入住率連同平均房價 (ADR) 更是評估營運健康的關鍵。要注意入住率只是『量』的指標，須配合實際租金水平一併判讀——靠大幅減租換來的高入住率，未必等於最佳回報。
計算公式
入住率 = 已租用單位 ÷ 總單位 × 100%。
空置率 = 100% − 入住率。
空置單位數 = 總單位 − 已租用單位。
$$\text{Occupancy Rate} = \dfrac{\text{Occupied Units}}{\text{Total Units}} \times 100\%$$$$\text{Vacancy Rate} = 100\% - \text{Occupancy Rate}$$使用說明
- 輸入目前已租出或已入住的單位數量。
- 輸入可供出租的單位總數。
- 查看入住率、空置率與空置單位數，評估出租表現。
以可供出租總單位固定為 100 個為例，已租用單位由 70 個至 95 個時對應的入住率、空置率與空置單位數。
| 總單位 (個) | 已租用 (個) | 入住率 | 空置率 | 空置單位 (個) |
|---|---|---|---|---|
| 100 | 70 | 70% | 30% | 30 |
| 100 | 85 | 85% | 15% | 15 |
| 100 | 90 | 90% | 10% | 10 |
| 100 | 95 | 95% | 5% | 5 |
理財情境案例
個案一：入住率是 NOI 的收入前提
一幢有 120 個單位的香港商廈，目前租出 102 個，入住率 = 102 ÷ 120 × 100% = 85%，空置率 15%、空置 18 個單位。
假設每單位潛在年租 HK$60,000、滿租潛在毛收入為 120 × 60,000 = HK$7,200,000，則按 85% 入住率計，有效毛收入 (EGI) 約為 7,200,000 × 85% = HK$6,120,000。這 EGI 再扣除營運開支後就是淨營運收入 (NOI)，是物業估值 (收益法) 與資本化率的基礎。這說明入住率直接決定了收入端的規模——提升入住率或減少空置，是改善物業回報最直接的手段。
個案二：高入住率未必等於高回報
甲、乙兩幢同區同類商廈各 100 個單位。甲把租金定得進取，入住率 80%、每單位月租 HK$6,000;乙為求『滿租好看』大幅減租，入住率 95%、但每單位月租只有 HK$4,500。
甲每月租金收入 = 80 × 6,000 = HK$480,000;乙 = 95 × 4,500 = HK$427,500。雖然乙入住率高出 15 個百分點，實際租金收入卻比甲少約 HK$52,500。這說明入住率只是『量』的指標，不能只追求數字好看——若靠犧牲租金水平換取高入住率，總收入未必較高。評估時應把入住率與租金水平、營運開支一併分析，找出使『租金收入 × 入住率』最大化的最佳定價點。
常見問題
入住率多少才算理想？
視乎資產類型與市場：寫字樓、商舖長租物業一般追求 90% 以上；酒店入住率則受季節與地區影響較大。關鍵是與同區同類物業及自身歷史數據比較，並配合租金水平綜合判斷。
入住率和空置率是甚麼關係？
兩者互補，加起來等於 100%。入住率量度已運用的比例，空置率量度未產生收入的比例。計算有效毛收入 (EGI) 或淨營運收入 (NOI) 時通常會扣除空置率。
高入住率一定代表回報好嗎？
不一定。若高入住率是靠大幅降低租金換取，實際收入未必最理想。入住率只是「量」的指標，應與租金水平、營運開支一併分析，才能反映真正的投資回報。
入住率、空置率和有效毛收入 (EGI) 是甚麼關係？
三者環環相扣，是物業收入分析的一組核心概念。入住率量度『已運用』的比例，空置率量度『未產生收入』的比例，兩者互補、加起來等於 100%——例如入住率 85%，空置率就是 15%。而有效毛收入 (Effective Gross Income, EGI) 則是把入住率實際套用到收入計算上的結果：EGI = 潛在毛租金收入 (Potential Gross Income，即假設 100% 滿租的租金) × 入住率 + 其他收入 (如停車場、廣告位等)。換句話說，空置率代表的正是『因空置而流失的潛在租金』，計算 EGI 時必須把這部分扣除。舉例：一物業滿租潛在毛租 HK$7,200,000、入住率 85% (空置率 15%)，則因空置流失約 HK$1,080,000，EGI 約為 HK$6,120,000 (再加其他收入)。這個 EGI 是進一步計算淨營運收入 (NOI = EGI − 營運開支) 的起點，而 NOI 又是資本化率 (Cap Rate) 與收益法估值的基礎。因此，入住率不只是一個營運數字，它透過空置率直接影響 EGI、NOI，最終牽動整項物業的估值與投資回報。分析收租物業時，用一個合理 (而非過度樂觀) 的入住率假設非常重要，否則會高估收入與物業價值。可搭配本站的淨營運收入與資本化率計算器一併使用。
住宅、寫字樓、商舖和酒店的理想入住率一樣嗎？
不一樣，理想入住率因資產類型、租約結構與市場特性而有明顯差異，不能一概而論。長租型物業 (如住宅、寫字樓、商舖) 的租約一般以年計、租客穩定，因此可以、也應該追求較高的入住率——寫字樓與商舖投資者通常期望 90% 以上的入住率，住宅出租亦然;若長期偏低，往往反映定價過高、位置或管理有問題。而酒店與服務式住宅屬『短租型』，房間每晚重新出租，入住率天然會隨季節、星期、節假日與旅遊旺淡季大幅波動，因此不能用長租物業的標準去看——酒店業更重視的是『入住率 × 平均房價 (ADR)』所得出的 RevPAR (每間可供出租客房收入)，因為有時策略性地在旺季提高房價 (即使入住率略降) 反而能提升總收入。此外，就算同屬長租物業，不同地段、樓齡、規模的『合理入住率』也不同。因此判斷入住率是否理想的正確方法，是與『同區、同類、同級』物業的水平比較，並對照該物業自身的歷史數據看趨勢，而非套用一個放諸四海皆準的數字。同時務必結合租金水平——如前述個案，高入住率若靠割價換取，未必代表回報最佳。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。