買樓出價建議計算器
根據物業公平市值、裝修成本、期望折扣與期望利潤，估算一個合理的出價金額。
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計算結果
重點速覽：買樓出價 (what to offer on a house) 幫你在議價前釐定一個合理的出價。常用估算公式為：出價 = 公平市值 − 裝修/維修成本 − (期望折扣% × 公平市值) − 期望利潤。當中公平市值 (FMV) 是物業在現況下的合理市價；裝修/維修成本 (COR) 是入伙前預計的修葺開支；期望折扣反映你希望在市價之下爭取的議價空間；期望利潤是投資者買入後預期賺取的回報 (自住可填 0)。此公式對翻新轉售 (flipping) 特別實用。
計算公式
期望折扣金額 = 公平市值 × 期望折扣%。
建議出價 = 公平市值 − 裝修/維修成本 − 期望折扣金額 − 期望利潤。
$$\text{折扣金額} = \text{FMV} \times \text{折扣}\%$$$$\text{建議出價} = \text{FMV} - \text{裝修成本} - \text{折扣金額} - \text{期望利潤}$$使用說明
- 輸入物業的公平市值 (可參考同區成交或估價)。
- 輸入預計的裝修/維修成本。
- 設定期望折扣 (%) 與期望利潤 (自住可填 0)，查看建議出價。
以公平市值 HK$7,700,000、裝修成本 HK$500,000 為例，不同折扣與期望利潤下的建議出價。
| 折扣 | 期望利潤 | 折扣金額 | 建議出價 |
|---|---|---|---|
| 5% | 0 | 385,000 | 6,815,000 |
| 10% | 0 | 770,000 | 6,430,000 |
| 5% | 500,000 | 385,000 | 6,315,000 |
| 8% (FMV 500萬/裝修30萬) | 0 | 400,000 | 4,300,000 |
理財情境案例
案例一：自住買家的議價起點
林小姐自住用途，睇中一個公平市值 HK$6,000,000 的單位，估計入伙前要花 HK$400,000 裝修，希望爭取 5% 議價空間、不預留投資利潤。
折扣金額 = 6,000,000 × 5% = HK$300,000；建議出價 = 6,000,000 − 400,000 − 300,000 − 0 = HK$5,300,000。她可用這個價作為出價起點，再視業主反應與同區成交微調。
案例二：投資者的翻新轉售入貨價
投資者評估一個 FMV HK$5,000,000 的舊單位，計劃斥 HK$600,000 翻新後轉售，要求 8% 議價空間並預留 HK$500,000 利潤。
折扣金額 = 5,000,000 × 8% = HK$400,000；建議出價 = 5,000,000 − 600,000 − 400,000 − 500,000 = HK$3,500,000。這個「入貨價」已預先扣起裝修與目標利潤，若能以此價買入並如期完成翻新轉售，理論上可達成預期回報。
常見問題
如何估算物業的公平市值？
可參考同區、同類型單位的近期成交價、銀行估價或估價行報告，並考慮物業的樓齡、座向、樓層與現況等因素綜合判斷。
自住買家也適用嗎？
適用。自住買家可把「期望利潤」設為 0，透過折扣百分比表達你希望爭取的議價空間，得出的出價即為不預留投資回報的建議價。
計出的出價就是成交價嗎？
不是。這只是出價的參考起點。實際成交價受市場供求、業主底價、議價過程及個別物業狀況影響，宜多做比較並諮詢專業意見。
出價太低會有甚麼風險？
出價明顯低於業主心理價位，可能被直接拒絕、甚至令業主失去議價意欲，錯失心儀單位；在旺市或搶手盤更可能被其他買家捷足先登。合理的做法是以本計算器的建議價為基礎，參考同區成交定出一個「有誠意但仍有議價空間」的價格，而非一味壓低。
這個出價有把印花稅和其他交易成本算進去嗎？
沒有。本計算器只處理「出價本身」，把裝修成本、議價空間與期望利潤從市值中扣除。印花稅 (AVD)、律師費、代理佣金、按揭費用等交易成本並未計入。做完整的買樓預算時，應在出價之上另行加上這些成本，才知道總共要準備多少資金。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。