淨有效租金計算器
把免租月數與一次性優惠攤分到整個租期，算出真正的每月平均租金 (淨有效租金)，公平比較不同租盤。
輸入資料
計算結果
重點速覽：淨有效租金 (net effective rent, NER) 是把『免租月數』與『一次性優惠』(如裝修津貼、簽約現金回贈) 攤分到整個租期後，租客平均每月實際承擔的租金，用來看穿『免租優惠』背後的真實租金成本。業主為吸引租客，常在廣告標出較低的面租或以免租期作招徠，但你在需付款月份實際被收的『毛租金 (gross rent / 面租)』往往更高。NER = (毛月租 × 租期月數 − 免租月數 × 毛月租 − 一次性優惠) ÷ 租期月數。它讓你把優惠結構不同的租盤放在同一把尺上比較。要注意：日常現金流仍應按『面租』預算 (非免租月份要付足面租);免租優惠通常只適用於首個租期，續租多會回復至面租。此概念在甲級寫字樓、商舖租務市場尤其常見。
計算公式
免租優惠價值 = 免租月數 × 毛月租。
優惠總值 = 免租優惠價值 + 一次性優惠。
租期內支付總額 = 毛月租 × 租期月數 − 優惠總值。
淨有效租金 = 租期內支付總額 ÷ 租期月數。
$$\text{NER} = \dfrac{\text{Gross Rent} \times n - (f \times \text{Gross Rent}) - C}{n}$$$$n = \text{租期月數},\ f = \text{免租月數},\ C = \text{一次性優惠}$$使用說明
- 輸入毛月租 (面租) 與整份租約的月數。
- 輸入業主提供的免租月數與一次性優惠。
- 查看攤分優惠後的淨有效租金與每月節省，公平比較不同租盤。
以毛月租固定為 HK$30,000、租期 24 個月、無一次性優惠為例，免租月數由 0 至 3 個月時對應的支付總額、淨有效租金與每月節省。
| 免租月數 | 租期內支付總額 (HK$) | 淨有效租金/月 (HK$) | 每月比面租節省 (HK$) |
|---|---|---|---|
| 0 | 720,000 | 30,000 | 0 |
| 1 | 690,000 | 28,750 | 1,250 |
| 2 | 660,000 | 27,500 | 2,500 |
| 3 | 630,000 | 26,250 | 3,750 |
理財情境案例
個案一：面租相同，優惠不同
租客比較兩個甲級寫字樓單位，面租同為每月 HK$30,000、租期同為 24 個月。A 盤提供 2 個月免租;B 盤沒有任何優惠。
A 盤：支付總額 = 30,000 × (24 − 2) = HK$660,000，NER = 660,000 ÷ 24 = HK$27,500;B 盤：NER = HK$30,000。雖然兩者面租一模一樣，A 盤的實際平均月租卻低 HK$2,500 (約 8.3%)。這說明只看面租會被誤導——把免租攤分後的 NER，才是比較不同優惠條件租盤的公平基準。當然，租客仍要按面租做現金流預算，因為非免租的 22 個月每月都要付足 HK$30,000。
個案二：面租較高但優惠更多，反而較平
A 盤面租 HK$32,000/月、租期 24 個月、免租 2 個月;B 盤面租 HK$30,000/月、租期 24 個月、無免租。單看面租 B 盤較平 HK$2,000。
但計 NER：A 盤 = (32,000 × 24 − 2 × 32,000) ÷ 24 = HK$29,333;B 盤 = HK$30,000。攤分免租後，面租較高的 A 盤淨有效租金反而低約 HK$667/月，整份租約更划算。這說明業主可以用『較高面租 + 免租期』的組合，令面租數字看起來較貴、實際卻更抵——租客若只比面租就會選錯。NER 正是揭穿這種定價包裝、做出正確決策的工具。
常見問題
淨有效租金與面租有何分別？
面租 (毛租金) 是需付款月份的標價租金；淨有效租金則把免租與一次性優惠攤分到整個租期後，得出的平均每月實際成本。優惠越多，淨有效租金越低於面租。
我應該按哪個數字做預算？
日常現金流應按面租規劃，因為非免租月份你要付足標價租金。淨有效租金主要用於比較優惠結構不同的租盤，或評估整份租約的性價比，而非月度現金流管理。
續租後淨有效租金會維持嗎？
通常不會。免租等優惠一般只適用於首個租期，續租多會以面租為基礎重新議價，除非重新談妥新優惠。所以那個吸引的低淨有效租金，往往只限首期。
為甚麼業主寧願給免租期，也不直接降低面租？
這是租務市場 (尤其甲級寫字樓、商舖) 相當普遍的做法，背後有幾個現實考量。第一，維持較高的『面租 (帳面租金)』有助保住物業的『估值』與『資產紀錄』：物業估價、再融資或日後放售時，帳面租金水平是重要參考,以免租期而非減面租來讓利，能在給租客實惠的同時，讓合約上的名義租金看起來仍然堅挺。第二，免租期通常只限『首個租期』，屬一次性優惠;若直接降低面租，則等於把整個租期 (甚至影響續租議價的基準) 都拉低，業主日後加租的起點也隨之下降——用免租期讓利，對業主而言更『可控』且不影響長期租值。第三，免租期能配合租客的『裝修/入伙期』：新租客往往需要時間裝修才能正式營運，頭一兩個月免租正好covers這段沒有實際使用的時間，對雙方都合理。第四，在租務市場淡靜、供應多時，業主傾向用免租期、裝修津貼等『優惠包裝』吸引租客，而非明減面租，以免市場對該物業的租值產生向下的預期。對租客來說，理解這點很重要：不要被較高的面租嚇退，也不要被免租期沖昏頭——應一律換算成淨有效租金 (NER) 來比較，才能看清真實成本。同時緊記免租優惠多數不適用於續租，續租時往往要以面租為基礎重新議價。
計算淨有效租金時，一次性優惠 (如裝修津貼) 應該怎樣計入？
一次性優惠是指業主提供的、非按月扣減的整筆讓利，最常見的有『裝修津貼 (fit-out allowance)』、『簽約現金回贈』等。計入淨有效租金 (NER) 的方法，是把這筆一次性金額也『攤分到整個租期』，與免租期的處理邏輯一致。具體做法：NER = (毛月租 × 租期月數 − 免租月數 × 毛月租 − 一次性優惠總額) ÷ 租期月數。換句話說，先算出整個租期內你『實際要付出的總金額』(面租總額，減去免租期價值，再減去一次性優惠)，然後除以租期月數，得出平均每月的真實成本。舉例：毛月租 HK$30,000、租期 24 個月、免租 1 個月、另加裝修津貼 HK$60,000，則支付總額 = 30,000 × 24 − 1 × 30,000 − 60,000 = HK$630,000，NER = 630,000 ÷ 24 = HK$26,250。這樣就把『免租』與『現金津貼』兩種形式不同的優惠，統一換算成可比較的每月成本。使用時要注意幾點：第一，一次性優惠必須是『確定會收到』且金額明確的，才好計入;若津貼附帶條件 (如需完成指定裝修、租滿一定期限才發放)，要評估能否實際取得。第二，NER 是『比較用』的平均值，你的實際現金流仍是頭期付面租、津貼另行收取，做預算時要按實際收支時點規劃。第三，本計算器的『一次性優惠』欄位正是用來輸入這類整筆金額，輸入後即會自動攤分並反映在 NER 上。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。