按揭額外供款計算器
計算每月額外供款可提早多少年清還按揭、節省多少利息，看清加大供款的長遠效益。
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計算結果
重點速覽：按揭額外供款 (Mortgage Extra Payments) 是指在合約標準供款之外，每月額外多供一筆錢，該筆金額全數打入本金，令往後每期利息 (餘額 × 月利率) 減少、本金加速下降，從而提早清還按揭並節省大量利息。本工具以逐月模擬計算：加了額外供款後多快清還、與原計劃相比慳了多少利息，適合有穩定額外現金流的業主規劃加供策略。
計算公式
標準每月供款 PMT = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)。
逐月模擬：本金償還 = 標準供款 + 額外供款 − 當期利息，直至餘額歸零。
提早清還年數 = (原期數 − 額外供款後期數) ÷ 12。
節省利息 = 原方案全期利息 − 額外供款後全期利息。
$$\text{標準每月供款} = P \times \dfrac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}$$$$\text{每月}: \text{本金償還} = (\text{標準供款} + \text{額外供款}) - \text{當期利息}$$$$\text{節省利息} = \text{原方案全期利息} - \text{額外供款後全期利息}$$使用說明
- 輸入貸款本金、按揭年利率與還款年期。
- 設定每月額外供款金額。
- 查看可提早多少年清還、節省多少利息，規劃加供策略。
以貸款 3,000,000、年利率 6.5%、30 年 (標準月供約 18,962) 為例，不同每月額外供款下的清還年期與節省利息 (HK$)。
| 每月額外供款 | 清還年期 | 提早清還 | 節省利息 |
|---|---|---|---|
| 2,000 | 約 23.1 年 (277 期) | 約 6.9 年 | 1,034,488 |
| 5,000 | 約 17.5 年 (210 期) | 約 12.5 年 | 1,797,591 |
| 8,000 | 約 14.3 年 (171 期) | 約 15.8 年 | 2,219,256 |
理財情境案例
案例一：每月額外供 5,000 的威力
黃先生的按揭本金 3,000,000、年利率 6.5%、原定 30 年，標準月供約 18,962。他有穩定現金流，打算每月額外供 5,000 入本金。
以標準供款 + 額外 5,000 = 23,962 逐月攤還：每期先扣利息，餘額還本金。模擬結果約 210 期 (17.5 年) 清還；原計劃全期利息約 3,826,335，加供後約 2,028,744。
黃先生約 17.5 年即可供完，比原定 30 年提早約 12.5 年，並節省利息約 179.8 萬。額外供款全數打本金，長遠慳息效果極為可觀 (此例利率較高，故效果格外明顯)。
案例二：花紅型加供 —— 每月額外 2,000
李小姐同樣持有 3,000,000、6.5%、30 年的按揭 (標準月供約 18,962)，但每月現金流較緊，只能穩定額外供 2,000。
以標準供款 + 額外 2,000 = 20,962 逐月攤還：約 277 期 (23.1 年) 清還；原計劃全期利息約 3,826,335，加供後大幅減少。
即使每月只多供 2,000，李小姐也能提早約 6.9 年清還、節省利息約 103.4 萬。這說明加供不必很多也有可觀效果，重點是持之以恆、越早開始越好。
常見問題
每月多供一點，效果真的很大嗎？
是的。由於額外供款全數打本金，會令往後每期利息減少，效果隨時間累積。即使每月只多供數千元，30 年按揭往往可提早數年清還並節省數十萬利息，越早開始效果越顯著。
額外供款和縮短年期有何分別？
兩者都能慳息。彈性額外供款讓你按現金流自由加減、不受合約年期約束；直接縮短年期則會提高每月固定供款、慳息更明確但彈性較低。此工具模擬的是彈性額外供款方式。
加供前要注意甚麼？
香港按揭多設罰息期，首 2 至 3 年內大額提早還款可能有罰息或手續費，宜先查合約。同時應保留足夠應急儲備，並比較把資金加供 vs. 投資的機會成本，再決定加供幅度。
加供前，一定要先確認甚麼？會不會反而不划算？
加供雖能大幅慳息，但落實前務必先確認三件事，否則可能招致罰息或犧牲流動性。第一，『罰息期與提早還款條款』：香港按揭多在首 2 至 3 年設罰息期，期內大額提早還款或轉按可能要付罰息、退回現金回贈；部分產品對每年可免罰提前還款的比例設上限。加供 (尤其大額) 前務必查閱合約，可用按揭罰息計算器評估成本。第二，『應急儲備與流動性』：錢一旦供進按揭就很難再取回 (除非再融資並重做壓測)，因此要先預留足夠應急基金 (一般 3 至 6 個月開支)，別把所有閒錢都拿去加供。第三，『機會成本』：若你的按揭利率不高，而你有把握從其他穩健投資取得更高回報，或有更優先的財務目標，未必要急於加供。⚠️ 在確認無罰息、應急錢充足、且無更佳資金用途後，加供才是穩健的慳息選擇；本例利率 6.5% 較高，慳息效果特別明顯，實際效益視乎你的利率而定。
額外供款和直接『縮短年期』有甚麼分別？該選哪個？
兩者都能慳息、提早清還，原理相同 (都是加快還本金)，差別主要在『彈性』與『約束力』，可按個人性格與現金流選擇。『彈性額外供款』(本工具模擬的方式)：你在標準供款外自行決定每月多供多少，可按現金流隨時加減、甚至暫停，不受合約約束。好處是靈活、壓力小，適合收入有波動或想量力而為的人；風險是若缺乏紀律，可能供著供著就鬆懈下來，慳息效果打折。『直接縮短年期』(向銀行申請改短還款期)：例如把 30 年改為 20 年，每月供款會固定提高，慳息效果最明確、也最有『強制儲蓄』的約束力；但月供變高後就是合約義務，現金流彈性較低，且改年期通常要重新做入息審查與壓力測試。實務建議：若你自律、且確定長期供得起較高月供，縮短年期最直接；若想保留彈性、按現金流機動加供，就用額外供款方式 (如本工具)。兩者也可並用。
相關工具
參考資料
內容審核：香港計算器財經團隊。計算邏輯與公式參考香港金融管理局（HKMA）及投資者及理財教育委員會（IFEC）之個人理財計算指引，結果僅供參考，實際以相關機構公佈為準。